پول هر کسی به یکجا خریدن خانه نمی‌رسد برای همین برخی از مردم مجبور می‌شوند همان اندک پولشان را در ساخت خانه‌ای سرمایه‌گذاری کنند. در این میان کسانی پیدا می‌شوند که از فرایند خرید و فروش سوءاستفاده کرده و آرزوی خانه‌دار شدن مردم را به باد می‌دهند. در سال‌های اخیر فعالیت نابسامان تعاونی‌های مسکن، فروش چندباره زمین و ساختمان به افراد مختلف و بی قانونی‌های دیگر به اذیت و آزار‌های دو طرفه خریدار و فروشنده منجر شده که همگی ناشی از ضعف قانون در برخورد با موضوعی نه چندان جدید است. سال گذشته مجلس بعد از مدت‌ها «قانون پیش‌فروش ساختمان» را با تعداد زیادی ابهام به تصویب رساند. مخاطبان این قانون با مشکلاتی که هنوز دست به گریبانشان است چشم‌انتظار آیین‌نامه اجرایی این قانون از طرف دولت هستند تا شاید اختلافات خریدار، فروشنده و سرمایه‌گذار در این معاملات برطرف شود.چندی پیش نشستی در دانشگاه قضایی با عنوان کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش ساختمان و ارائه راهکارهای پیشگیرانه با حضور تفکریان (معاون سابق سازمان ثبت) ، قاضی پسندیده، (بازپرس جرائم اقتصادی) و فروتن( رئیس اداره مبارزه با جعل و کلاهبرداری پلیس آگاهی ناجا )برگزار شد که در آن ابهامات حقوقی قانون نه چندان تازه تدوین، بررسی شد. در این گزارش به‌نظرات کارشناسی مطرح شده خواهیم پرداخت.
بخش عمده‌ای از حقوق افراد صرف کرایه خانه‌هایی می‌شود که روزبه‌روز بر میزان کرایه‌هایشان افزوده می‌شود. این روز‌ها به دلایل گوناگون کسی جرات سرمایه‌گذاری ندارد، گرفتن پول‌پیش زیاد با کرایه‌ای کم و یا رهن کامل برای کسانی که از اجاره دادن خانه‌هایشان امرار معاش می‌کنند از رونق افتاده است. بنابراین خیلی‌ها به تعاونی‌های مسکنی رو می‌آورند که به آنها امید خانه‌دار شدن در سال‌های آینده را می‌دهد. چنین بازار تقاضایی برای کلاهبرداران فرصت مغتنمی است که از نادانسته‌های مردم سوءاستفاده کنند و از این آب گل‌آلود برای خود ماهی بگیرند.
تفکریان معاون سابق سازمان ثبت می‌گوید: عمده موارد قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب مجلس باید در آیین‌نامه جامع بسط داده شود. ابهامات موجود در این قانون می‌تواند در آیین‌نامه رفع شود. به‌نظرم مسائل و وظایف سازمان ثبت در محدوده فعالیت معاونت پیشگیری از جرم قوه قضاییه تعریف می‌شود ولی مدتی است که در ثبت ضعیف عمل می‌کنیم. هنوز ساختمان‌هایی ساخته می‌شوند که فروخته می‌شوند ولی سند ندارند. اینها دستگاه قضایی را فلج می‌کند. نمونه‌هایش زیاد است، خانه‌هایی که در نواب، بالای سعادت آباد، بوعلی و... ساخته شده‌اند کدامیک سند دارند؟ هنوز دستگاه‌های دولتی قبل از تعیین مالکیت شروع به پیش‌فروش می‌کنند. آیا تحقیق کرده‌ایم ببینیم چند درصد این ساخت‌وسازها منجر به انتقال می‌شود؟ طبیعی است که همه اینها به پرونده تبدیل می‌شود. معاونت پیشگیری از جرم قوه‌قضاییه باید به کمک ثبت بیاید و تکالیف را انجام دهد.
وی یکی از دلایل سند نداشتن ساختمان‌ها را سختگیری بیش از اندازه برای ثبت می‌داند و می‌گوید: شما می‌دانید چند درصد از خانه‌ها با قولنامه معامله می‌شوند. به‌طور مثال براساس بند 6 ماده 46 رأی هیأت حل اختلاف دو نوبت به فاصله
15 روز باید آگهی بشود و اگر اعتراضی نشد سند صادر می‌شود. اما صدورسند مالکیت،مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود. آخر این چه سندی است؟ الی ابد دادگستری گرفتار این‌گونه پرونده‌ها خواهد بود. نمونه‌هایی داشته‌ایم که کسی خانه‌ای خریده، تبدیل به آپارتمان کرده فروخته و تازه آن موقع کسی پیدا شده که سند اول را باطل کرده است. در قانون ثبت
سال 1310 گفته شده بود که اگر سند صادر شد و معلوم شد این سند چنین شرایطی دارد فقط جبران خسارت شود.
این استاد دانشگاه با اشاره به اینکه قوانین بنا به ضرورت جامعه تصویب می‌شوند می‌گوید: 50 سال است که در مورد زمین و مالکیت آن، این همه قوانین در کشور تصویب شده است. قوانین باید طوری تصویب شود که احتمال جرم را کاهش دهد بنابراین بهتر است هر قانونی تصویب می‌شود یک مرحله هم در معاونت پیشگیری از جرم قوه قضاییه تصویب شود.
وی با تأکید بر اینکه بسیاری از مشکلات پیش‌فروش مسکن ناشی از نوسانات اقتصادی است می‌گوید: کسی که مالک زمین است تضمینی برای مالکیت دارد ولی کسی که سرمایه‌گذار است چنین تضمینی ندارد در نتیجه در برخورد با موانع اقتصادی مشکلات متنوعی بین خریدار و فروشنده ایجاد می‌شود. برای این منظور بهتر است علاوه بر تدوین آیین‌نامه مناسب به استاندارد‌سازی فرم‌های عملکرد، تسهیل مراحل ثبت، تغییر در شرایط قدر و ثمن برای ملک نیز اقدام کرد.
زندگی اجتماعی و فردی بدون مسکن قابل تصور نیست. در ایران مشکلات تأمین مسکن با افزایش بی‌رویه جمعیت در سال‌های اولیه بعد از انقلاب خود را بیشتر نشان داد. افراد با انگیزه‌های مختلف بچه‌دار شدند و دولت هم برایشان هیچ برنامه‌ای در نظر نگرفت. روستاییان هم روز به روز برای تحصیل و کار و درمان به شهر آمدند و برنگشتند. این شد که جمعیت در کمتر از 30 سال حدود دو برابر شد و مدیریت کلان دولتی برایشان برنامه‌ای جز فروش تراکم عمودی شهر‌ها نداشت.
قاضی پسندیده، بازپرس جرایم اقتصادی معتقد است این روند چالش‌هایی را برای آپارتمان‌نشینی ایجاد کرده است. او می‌گوید: در آن زمان اقتصاد دولتی نیز به این آسیب‌اجتماعی دامن زد. سرمایه‌های سرگردان در جامعه زیاد بود. اقتصاد کشور دولتی شد بنابراین تصدی بخش خصوصی به پسماند‌های بخش اقتصاد هدایت شد. واحد‌های تولیدی خصوصی قدرت فعالیت و رقابت با بخش دولتی را نداشتند درنتیجه اقتصاد غیرتولیدی به همراه تورم که هر روز ارزش پول را کم می‌کند سرمایه‌ها را به سمت بخش غیرتولیدی یعنی خدمات دلالی (ساخت و ساز) کشاند. شهر‌های بزرگ به کارگاه‌های بزرگ ساختمانی تبدیل شدند. برخی از فضای ایجاد شده و صداقت نیازمندان به مسکن سوءاستفاده کردند.
وی در ادامه می‌گوید: چند عامل این فضای نامناسب را تشدید کرد. نظام‌مند نبودن اعطای وام به اشخاص بدون نظارت و نبود سیاست منسجم در تزریق و یا جمع‌آوری پول از بازار، فضا را آشفته‌تر کرده است ضمن اینکه چند عامل قانونگذاری نیز تأثیر‌گذار است که از آن جمله می‌توان به نبود قانون پیش‌فروش ساختمان پیش از تدوین قانون و فرهنگ‌سازی برای آن اشاره کرد. هنوز معاملات از طریق قولنامه‌ها صورت می‌گیرد آن هم در شرایطی که خلافکاران این حوزه از همه جلوتر هستند. همچنین فقدان قانونی شفاف برای ثبت معاملات پیش‌فروش ساختمان (برای انسجام معاملات اموال غیرمنقول از طریق اسناد عادی قانون)، فقدان قانونی منسجم و شفاف برای شرکت‌های تعاونی مسکن و ابزار‌های نظارتی برای آنها، فقدان قانونی برای شناسایی معاملات مسکن از آن جمله است. مگر نمی‌گوییم که میزان درآمد‌های افراد باید شفاف باشد؟ ولی افراد با به نام دیگران کردن اموالشان غیرشفاف عمل می‌کنند.علاوه بر موارد ذکر شده چند عامل قضایی نیز بر روند جرم تأثیر دارد.
بازپرس دادسرای جرایم اقتصادی با اشاره به اصول 156 و 158 قانون اساسی مهم‌ترین وظیفه قوه‌قضاییه را پیشگیری از وقوع جرم می‌داند و می‌گوید: یکی از وظایف قوه‌قضاییه رسیدگی به اختلافات مردم و حل و فصل آنها، تعقیب مجرمین و مجازات آنها و از همه مهم‌تر پیشگیری از جرم است. با اینکه معاونت پیشگیری از جرم تشکیل شده‌است ولی در مجموع، قوه‌قضاییه تاکنون در این زمینه خوب عمل نکرده‌است، آسیب‌ها خوب شناسایی نشده و همچنین در رسیدگی به پرونده‌ها به‌طور مطلوبی عمل نشده است. زندان کردن کسی که مال دیگران را دزدیده عدالت‌گستری نیست بلکه عدالت آن است که مال فرد مال باخته به او بازگردانده شود. وقتی چنین مجرمی با کفالت آزاد می‌شود موجب تجری افراد دیگر می‌شود.
وی در مورد ایرادات قانون جدید می‌گوید: تصویب این قانون امر خوبی است اما باید بررسی کرد آیا این قانون برای انسجام دادن کفایت می‌کند؟ آسیب‌های این قانون چیست؟ این قانون ابهامات زیادی دارد و قانونی جامع و مانع نیست و اگر برداشت درستی از آن صورت نگیرد باز هم جای فرار در این قانون برای مجرمان وجود خواهد داشت. به‌طور مثال در ماده یک این قانون «مالکین رسمی اراضی طرف پیش‌فروش ساختمان....» آورده شده ولی برای مالکین غیررسمی فکری نشده. یا در ماده20 آورده شده که کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران انجام می‌پذیرد و در ماده3 آورده شده که« قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی به اداره ثبت محل صورت گیرد.» اما هیچ جا اشاره نشده که اختلافات ناشی از قرارداد‌های بعد از قرارداد اول مانند قرارداد‌های واگذاری حقوق باید به هیأت داوری برود.
یکی دیگر از بخش‌هایی که بعضا قبل از دستگاه قضایی با کلاهبرداران و کلاه برداشته‌شده‌ها برخورد دارد اداره مبارزه با جعل و کلاهبرداری پلیس آگاهی ناجا است. سرهنگ فروتن رئیس این اداره می‌گوید: یکی از بحث‌هایی که پلیس سال‌های سال است در ارتباط با جعل و کلاهبرداری می‌گوید این است که در کشور ما احراز هویت واقعی به نحو مطلوب و تخصصی انجام نمی‌شود بلکه بیشتر ابراز هویت مطرح است.
وی اقدامات جدی جهت احراز هویت واقعی افراد با استفاده از سیستم آنلاین ثبت احوال، جلوگیری از انجام استعلامات دستی به وسیله ارباب رجوع، حفظ اطلاعات اسناد و مدارک توسط دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت و توجه دقیق و کافی به اسناد ارائه شده توسط طرفین و احراز اصالت اسناد مؤثر را ازجمله پیشنهادات پلیس آگاهی ناجا برای جلوگیری از وقوع جرم کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش ساختمان می‌داند.
رئیس اداره مبارزه با جعل و کلاهبرداری پلیس آگاهی‌ناجا همچنین از ارسال به‌موقع خلاصه معاملات به ادارات ثبت، اطلاع‌رسانی و آگاهی‌سازی عمومی و اختصاصی، مسئول‌سازی دفاتر اسناد رسمی، آموزش دقیق کارمندان دفترخانه‌ها، ایجاد سیستم کنترل و ردگیری اسناد تنظیمی به‌صورت آنلاین به‌عنوان دیگر راه‌های پیشگیری از وقوع جرم در این زمینه یاد می‌کند و می‌گوید: به‌عنوان نماینده ناجا اعلام آمادگی می‌کنم تا جایی که بتوانیم نگرانی‌های مردم را در تنظیم قراردادها کاهش می‌دهیم تا کسی این دغدغه را نداشته باشد که بعد از 10 سال از گذشت انجام معامله، ملک را از او بگیرند.
با این اوصاف به‌نظر می‌رسد که بهتر است پیش از اینکه خانه‌ای را بسازید یا از طریق پیش‌فروش واحدی را بخرید قانون را مطالعه کنید و با کسی که این کار را کرده مشورت کنید و درصورت تمایل از راهنمایی‌های یک وکیل پیش از عقد هرگونه قرارداد استفاده کنید.
