الهام اناری: آیا ساخت و ساز در شهر تهران باید به سمت مجموعه‌سازی‌ و شهرک‌سازی برود؟

این پرسشی است که هنوز بسیاری از کارشناسان شهری در پاسخ به آن اتفاق نظر ندارند اما آنچه مسلم است اینکه توسعه شهر به شکل انبوه‌سازی، در راستای توسعه پایدار است.

شهر با بافت‌های سنتی از اصول فنی و ایمنی به‌دور است و علاوه بر آن هزینه‌های زیادی را برای نگهداری به مدیران شهری تحمیل می‌کند. تهران یکی از این کلانشهرهای دنیاست. این شهر که در سطح رشد کرده، خسارت‌های زیادی را متوجه شهرنشینان می‌کند، از جمله محدود شدن امکان خدمات‌رسانی و توزیع مناسب آن در شهر.

محدودیت زمین در شهر و افزایش روز افزون جمعیت نیاز به مجموعه‌سازی در تهران را بیش از پیش به ما گوشزد می‌کند. درصورتی که متراکم‌‌سازی‌ اتفاق بیفتد، از زمین و منابع به بهترین نحو ممکن استفاده می‌شود، ارائه خدمات راحت‌تر صورت می‌گیرد و حتی می‌توان گفت شهری ایمن پدید می‌آید؛  شهری فشرده که خانه‌ها در آن به‌صورت متراکم ساخته شده، باعث کاهش فاصله‌ها، کوتاه‌تر‌شدن مسیر‌های حمل‌ونقل، کاهش مصرف انرژی و تأسیسات زیر‌زمینی و... می‌شود. شاید برخی کارشناسان وجود گسل‌های زیاد در شهر تهران را یکی از موانع  این کار ‌ بدانند اما آیا ساختمان‌های کوتاه قد با کوچه‌های تنگ و باریک مشکلی در هنگام وقوع زلزله ایجاد نمی‌کنند؟

رشد هوشمندانه و انبوه‌سازی  اگر چه سال‌هاست در تمام کشورهای دنیا مطرح است اما متأسفانه هنوز در کشور ما جایگاهی ندارد.

تهران با کمترین تعداد ساختمان‌های بلندمرتبه، کوتاه‌ترین پایتخت جهان است. کارشناسان شهرسازی بر این باورند که رشد افقی از بعد امنیتی شهر را دچار مشکل کرده و زمینه را برای اغتشاشات و ناامنی‌های اجتماعی آماده می‌کند.

از جوامع توسعه یافته که دارای درصد بالایی از ساختمان‌های بلندمرتبه و شهرک‌ها هستند آمار و ارقامی به دست آمده که نشان می‌دهد شهرهایی که رشد افقی داشته و در ارتفاع توسعه پیدا نکرده‌اند در زمان بروز حوادث غیرمترقبه و ناامنی‌ها 5 برابر بیشتر از شهرهای دیگر که در ارتفاع و به شکل متراکم توسعه یافته‌اند آسیب می‌بینند. توسعه کلانشهرها در سطح، شبکه حمل‌ونقل طولانی‌تری را می‌طلبد. امروزه یکی از مهم‌ترین چالش‌های تهران رشد افقی آن است که آسیب‌های جدی‌ای را متوجه این شهر کرده است. کارشناسان معتقدند اگر تهران در سطح رشد نمی‌کرد، شاید معضل حمل‌ونقل و ترافیک آن پیچیده نمی‌شد.

رشد افقی زمینه مساعدتری را برای بروز مسائل امنیتی و سیاسی فراهم می‌آورد و از این‌رو اغلب سیاستگذاران و برنامه‌ریزان شهری به سمت و سوی انبوه‌سازی و شهرک‌سازی‌ رفته و شهر را  توسعه می‌دهند و به موازات ارائه خدمات عادلانه، کنترل بیشتری بر محیط شهری دارند.

چندی پیش دکتر قالیباف نیز با انتقاد از شهرک‌سازی در اطراف تهران بر مجموعه‌سازی‌ و انبوه‌سازی در داخل شهر و مکان‌هایی که امکانات زیر‌ساختی دارند تأکید کرد و گفت: ساخت شهرک‌ها باید در مکان‌هایی که امکانات زیر‌ساختی در اختیار است صورت بگیرد. چه ضرورتی دارد در فاصله 40‌کیلومتری از تهران که جای زندگی نیست و هیچ‌یک از امکانات زیر ساختی اعم از آب، برق، گاز، تلفن، موبایل، مترو و... فراهم نیست و 20سال دیگر هم با میلیارد‌ها تومان اعتبار فراهم نمی‌شود شهرهای جدید ساخته شود، آن وقت اراضی داخل شهر مثلا بافت‌های فرسوده منطقه 12 با وجود برخورداری از همه امکانات زیرساختی به حال خود رها شود؟ اینگونه عملکرد‌ها بحران در تصمیم‌گیری است.

مهدی چمران، رئیس شورای اسلامی شهر تهران نیز اوایل سال‌جاری، درخصوص چگونگی اجرای مصوبه الزام شهرداری تهران به ارائه برنامه احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: کلانشهر تهران و بسیاری از شهرهای کهن و قدیمی کشور از بیماری بافت‌های فرسوده رنج می‌برند.

چه لزومی دارد که سرمایه‌های موجود را در زمین‌هایی سرمایه‌گذاری کنیم که تأسیسات و امکانات زیربنایی را برای شهر شدن ندارند؟ در تمامی شهرهای کشور زمین‌ها و بافت‌های قدیمی وجود دارند که اگر در آنها سرمایه‌گذاری شود بسیاری از مشکلات کمبود مسکن حل خواهد شد. طبق بررسی‌های انجام شده در تهران طی 9سال گذشته میانگین سالانه صدور پروانه ساخت حدود 108هزار واحد مسکونی بوده که اوج ساخت و سازها در سال87 با صدور 136هزار پروانه ساخت بوده است. 84‌درصد ساخت و سازهای شهر تهران از جنس تخریب و نوسازی است.

سرمایه‌گذاری تخصصی‌انبوه‌سازی

مهندس محسن بهرام غفاری، مدیر اجرایی سازمان نظام مهندسی تشکیل سرمایه بزرگ در ساخت و ساز شهری را یکی از موانع انبوه‌سازی و شهرسازی دانسته و می‌گوید: زمینی که امکان ساخت و ساز انبوه و مجموعه‌سازی در آن وجود داشته باشد نداریم، یعنی به‌عنوان مثال دیگر زمینی که امکان ساخت شهرک‌هایی مثل شهرک غرب و اکباتان را به ما بدهد وجود ندارد.

از نقطه نظر دیگر، به لحاظ شهرسازی احداث شهر عمودی، رجحان و برتری نسبت به شهر کوتاه قد ندارد چون رویکردهای اخیر در جهت تنوع طراحی در ساختمان است. در شکل جدید، تکرار ساختمان منفرد در یک تعداد کثیر، از نظر طراحان ساختمان پسندیده نیست و طراحان اکثرا قائل به تنوع هستند. این مجموعه عوامل باعث شده در شهرهای بزرگ از ایده‌هایی که باعث گسترش عمودی شهر می‌شود فاصله بگیریم. در بحث کیفیت و تنوع نیز تک‌سازی‌ و مجموعه‌سازی‌ هر دو می‌تواند قابل‌قبول باشد.

اما صنعتی‌سازی‌ فقط در شیوه ساخت مجموعه‌های بزرگ محقق می‌شود. بهرام غفاری می‌گوید: صنعتی‌سازی‌ مزیت است به این دلیل که باعث می‌شود ساختمان دارای تولید صنعتی شود و ارزش تولیدات صنعتی بالا برود. باید سراغ بافت‌های فرسوده رفت چون زمین وسیعی که بتوان این پروژه را در آن اجرایی کرد وجود ندارد. در بافت‌های فرسوده منطق ساخت پروژه‌های بزرگ نسبت به جایی که زمین آزاد وجود دارد قابل دفاع‌تر است.

از مزایای  انبوه‌سازی در شهر این است که در مقایسه با ساخت‌وساز انفرادی که در آن سرمایه‌گذاری تخصصی نمی‌شود، برای به‌وجود آوردن بخش اقتصادی، نیازمند سرمایه‌گذاری تخصصی و ساخت‌و‌ساز مجموعه‌ای هستیم  البته منظور فقط بلندمرتبه‌سازی‌ نیست. در مجموعه‌سازی‌ به یک الگوی واحد در عرصه شهر‌سازی‌ می‌رسیم. بخش مهمی از نیازهای شهر‌سازی در مقیاس محله، با انبوه‌سازی‌ حل می‌شود. در شهرک‌ها فشار کمتری بر زیرساخت‌ها وارد می‌شود.

دانش فنی ساختمان در پروژه‌های بزرگ مقیاس به‌وجود می‌آید که فی‌نفسه ارزش افزوده است. دانش فنی می‌تواند زمینه را برای صدور خدمات و تولید انبوه مسکن فراهم کند.
در مجموعه‌سازی‌ نیاز سرانه از حیث خدمات به شکل مطالعه شده تأمین می‌شود، در حالی که در شهر از حیث درمانگاه، مدرسه‌و... این امکان وجود ندارد که به شکل همزمان نیاز سرانه تأمین شود و این امر تابع استفاده از امکانات پیش‌بینی شده است.

مدیر اجرایی سازمان نظام مهندسی در ادامه با اشاره به اینکه در مجموعه‌سازی‌ هزینه ساخت پایین می‌آید، می‌گوید: در ساختمان‌های مدوله (مدل واحد)، همه ابعاد مضربی از یک و نیم است. با تولید انبوه صنایع جنبی را می‌توان در داخل خود پروژه تعریف کرد که حداقل هدر‌رفت را به‌وجود می‌آورد. به‌عنوان مثال در تک‌سازی‌ اگر در لوله‌ها 2درصد دورریز داشته باشید این 2درصد را در مجموعه‌سازی‌ می‌توانید حذف کنید چون تولید انبوه می‌کنید  یا از قالب‌های بتن می‌توانید استفاده بیشتری بکنید. صرفه‌جویی در زمان و تأمین منابع از مزایای مجموعه‌سازی‌ است. به راه‌انداختن گردش نقدینگی، امکان پیش‌فروش، مشارکت بانک‌ها و... از دیگر مزایای مجموعه‌سازی‌ است.

افزایش استحکام و ایمنی

دکتر حمید ماجدی، عضو جامعه مهندسان شهرسازی نیز مجموعه‌سازی‌ را نیازمند فراهم بودن شرایط خاص آن دانسته و می‌گوید: در وضعیت فعلی، شهرهای مختلف در کشورهای مختلف مثلا کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه، هر یک شرایط خاصی دارند که ممکن است ایجاب کند در بعضی مناطق مجموعه‌‌سازی‌ شود. در تمام کشورهای غربی، شهر‌‌سازی‌ طبق ضوابط و اصول صورت می‌گیرد و بعضا هم پروژه‌هایی اجرا شده (به‌عنوان مثال بعد از جنگ جهانی دوم)، اما امروزه به این نتیجه رسیدند که محل استقرار پروژه‌ها درست نیست. در انگلستان یک نمونه دیگر وجود داشت که در نهایت مجبور به تخریب ساختمان‌ها و کوتاه‌سازی‌ شدند.

انبوه‌‌‌‌سازی‌ نیازمند تمهیداتی است که در هر نقطه از شهر امکان‌پذیر نیست. متأسفانه در تهران در دو دهه اخیر ساختمان‌هایی که بلند مرتبه ساخته شده از جانب شهرسازی بدون کنترل و ضابطه‌ بوده که به درخواست مالکین و فروش تراکم به‌صورت پراکنده صورت گرفته است. ولی قبل از دودهه اخیر، ساختمان‌هایی در دیگر نقاط شهر بود که با مطالعه بیشتر به شکل اصولی ساخته شده بود، نمونه آن شهرک اکباتان است. هر چند این شهرک نیز اشکالاتی دارد اما به‌عنوان مجموعه‌ای که به شکل انبوه ساخته شده قابل‌قبول است.
دکتر ماجدی معتقد است در دوره‌ای که فروش تراکم در تهران آغاز شد عمدتا در شمال تهران، بدون ضابطه ساختمان‌های بلند مرتبه ساخته شد که مشکلات عدیده‌ای از نظر شهر‌سازی‌ و معماری به‌وجود آورد.

شورای‌عالی شهر‌سازی‌ در اوایل دهه70 مصوبه‌ای را ارائه کرد که شهر‌ها از جمله تهران به زون‌های مختلف تقسیم می‌شد که از آن جمله زون بلند مرتبه‌سازی بود. بعضی از زون‌های پیشنهادی حداکثر تا 4طبقه اجازه ساخت داشتند و بعضی نقاط هم ساختمان‌های تک خانوار و 2 خانوار.

آن مصوبه اما هرگز اجرا نشد چون تعداد زیادی از مهندسین مشاور تلاش کردند طرح را با مصوبه تطبیق بدهند که البته اجرایی نشد. در چند سال اخیر که فروش تراکم ضابطه‌مند‌تر شده مخصوصا از زمان تعیین طرح راهبردی، ساختاری و تعیین پهنه، که تراکم مربوط مشخص شده است امیدواریم این ضابطه سر و سامان بهتری به شهر بدهد.

از مزایای انبوه‌سازی و مجموعه‌سازی‌، این است که شرایط اقتصادی زمین ایجاب می‌کند که حداکثر استفاده از زمین‌های شهر بشود. قیمت زمین در حال حاضر به حدی رسیده که ساخت یک یا 2واحد مقرون به صرفه نیست. اگر قرار باشد خانوارها به 4 یا 5طبقه افزایش پیدا کند استحکام، ایمنی، محافظت و...  افزایش می‌یابد.

زلزله، مانع یا بهانه

سعید سادات نیا، مدیر جامعه معماران ایران و نایب رئیس انجمن صنفی مهندسان مشاور اما زلزله‌خیز بودن شهر را مانعی بر سر راه بلند مرتبه‌سازی‌ دانسته و می‌گوید: هر چند با رشد افقی شهر مخالفم و آن را برای توزیع عادلانه امکانات و خدمات مناسب نمی‌دانم اما معتقدم با توجه به زلزله‌خیز بودن تهران، بلند مرتبه‌سازی‌ عملا با مشکلات و موانعی همراه است و ما زمانی می‌توانیم اقدام به بلند مرتبه‌سازی‌ در پایتخت کنیم که تکنولوژی پیشرفته‌ای را هم در آن به‌کار‌گیریم؛ همانند ژاپن که به‌رغم بروز زلزله‌های بالای 7ریشتر ساختمان‌های بلند مرتبه در آن تخریب نمی‌شود، البته در توسعه افقی وجود کوچه‌های باریک و تنگ خطرناک‌تر از ساختمان‌های بلند مرتبه  است و آثار تخریبی بسیاری به‌دنبال دارد و نمی‌توان این سبک شهرسازی را در برابر زلزله مقاوم دانست؛ موضوعی که دیگر کارشناسان شهری نیز بر آن صحه گذاشته و معتقدند تهران به‌علت وجود گسل‌ها نتوانسته در ارتفاع رشد کند.

کد خبر 111480

برچسب‌ها

دیدگاه خوانندگان

آخرین خبرهای بازار