در حالی که کارشناسان مسکن معتقدند بازار مسکن به علت سیاست‌های نادرست اقتصادی دچار وضعیت رکود تورمی شده است و تنها راه حل این معضل بازگشت رونق به مسکن است، مسئولان دولتی از سال گذشته که قیمت مسکن در شهرهای بزرگ خصوصا تهران «روز به روز» با افزایش مواجه شد، استدلال‌های مختلفی درباره رشد قیمت مسکن از وجود مافیا در این بخش تا بالا بودن عوارض ساخت‌وساز و نهایتا تسهیلات هدایت‌شده بانک‌های خصوصی مطرح کردند.
هر چند که شورای شهر تهران در اقدامی‌قابل توجه نرخ عوارض ساخت‌وساز برای سال جاری را افزایش نداد، اما آنچه از مجموع بحث‌های کارشناسی برمی‌آید این است که بازار مسکن در تهران دچار وضعیت رکود تورمی شده است.
در این وضعیت با اینکه قیمت‌ها تحت تاثیر تورم و انتظارات تورمی موجود افزایش می‌یابد اما به علت پایین بودن قدرت خرید مردم، خریدار برای مسکن کاهش می‌یابد و اقتصاد مسکن فقط در بخش اجاره پررونق است.
به اعتقاد کارشناسان رکود تورمی بدترین وضعیتی است که گریبانگیر یک بخش اقتصادی می‌شود، چراکه تولیدکننده و مصرف‌کننده به طور هم‌زمان ضرر می‌بینند و در مقابل، دلالان سود کلانی می‌برند.
بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی، متوسط نرخ رشد 12 ماهه قیمت مسکن در کشور تا پایان بهمن‌ماه سال گذشته 19 درصد و نرخ رشد کرایه خانه‌های مسکونی اجاری 6/17 درصد و متوسط رشد ارزش اجاری خانه‌های مسکونی شخصی نیز 5/19 درصد بوده که مطمئنا بر اساس شواهد موجود، این ارقام در سطح تهران در سال گذشته تا 60 درصد نیز رسید.
سال گذشته به دنبال افزایش اعتراض‌های مردمی‌به رشد یک‌باره قیمت مسکن مسئولان دولتی از محول شدن بررسی معضل مسکن به وزارت اطلاعات خبر دادند و وزیر اطلاعات هر چند تاکنون چنین گزارشی را به افکار عمومی‌نداده است، اما دکتر احمدی‌نژاد رئیس‌جمهوری در سوم بهمن‌ماه سال گذشته افزایش قیمت مسکن را محصول یک حرکت سازمان‌یافته اعلام کرد.
امیر منصور برقعی رئیس سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی نیز هفته گذشته گفت: بر اساس بررسی‌های مراجع ذی‌ربط دولت، تسهیلات هدایت‌شده برخی بانک‌های خصوصی در ایجاد گرانی در بخش مسکن موثر بوده است.
این در حالی است که وزیر امور اقتصادی و دارایی در مصاحبه مطبوعاتی 20 اسفند خود در توضیح علل بحران مسکن، عوامل اقتصادی را موجب افزایش قیمت مسکن دانست و گفت: در 4 سال اخیر بخش مسکن در رکود به سرمی‌برد و هدف دولت بازگرداندن رونق به این بخش بود و طبیعی است سرمایه‌گذارانی که از 4-3 سال قبل اقدام به تولید مسکن کرده بودند با رونق گرفتن این بخش در سال جاری اقدام به کسب سود منطقی و اصولی سال‌های فوق نیز نمایند که با احتساب تورم 15 درصد در هر سال، افزایش قیمت 60 درصدی در این بخش، طبیعی می‌نماید.
البته وی مدیریت مسکن را از چالش‌های همیشگی اقتصاد کشور دانست و گفت: از سویی بیشتر شوک قیمتی مسکن ناشی از سفته‌بازی و بورس‌بازی در خرید مسکن بود که باید این واقعیت تلخ را پذیرفت.
این اظهارات بیانگر یک واقعیت تلخ و آن فقدان یک دیدگاه مشترک در دولت نسبت به بازار مسکن است. وضعیتی که به طور طبیعی حل مشکل مسکن را سخت‌تر و پیچیده‌تر می‌کند.
عوامل اقتصادی موجب بحران مسکن شد
در همین باره، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه مجلس با رد اظهارات رئیس سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی که در آن سیاست‌های برخی بانک‌های خصوصی را عامل گرانی لجام‌گسیخته مسکن اعلام کرده بود، رشد نقدینگی در دو سال اخیر را مهمترین عامل گرانی مسکن اعلام کرد.
دکتر رضا عبداللهی گفت: گرانی مسکن در این مدت چند عامل داشت که مهمترین آن رشد نقدینگی فزاینده بود که می‌توانست تأثیر خود را در بخش‌های مختلف نشان دهد اما چون مسکن در ایران کالایی سرمایه‌ای محسوب می‌شود و از امنیت بیشتری برای سرمایه‌گذاری برخوردار است، نقدینگی به این بخش هجوم آورد و تاثیر خود را نشان داد.
عبداللهی گفت: هزینه‌های عمرانی در بودجه 85 نسبت به سال 84، 40 درصد افزایش داشت و رشد قابل توجه این هزینه‌ها نسبت به سال قبل تأثیر بسزایی در قیمت مصالح ساختمانی از قبیل آهن و سیمان داشت چرا که این مصالح برای پروژه‌ها استفاده شد و بازار را دچار کاستی‌هایی کرد.
مهدی موذن رئیس کانون کاردان‌های فنی ساختمان نیز با اشاره به تاثیر برنامه‌های دولت در ثبات قیمت مسکن، گفت: برنامه‌ها وطرح‌های دولت می‌تواند در ابتدا و تا چند ماه در ثبات قیمت مسکن در بازار موثر باشد اما ادامه این وضعیت مشروط به تحقق برنامه‌های دولت است به طوری که در صورت عدم اجرایی شدن این طرح‌ها، به تدریج قیمت‌ها دوباره روند افزایشی خود را آغاز خواهد کرد.
موذن با انتقاد از تصمیم اخیر دولت در زمینه تغییر در الگوی پرداخت وام مسکن، گفت: بدون شک تغییر به‌وجود آمده در الگوی پرداخت وام مسکن هیچ اقدام مثبتی درخانه دار شدن مردم نخواهد بود.
عوامل اقتصادی موثر
در مجموع می‌توان عوامل اقتصادی و سیاست‌گذاری مختلفی برای بروز بحران در مسکن در کشور در سال گذشته نام برد. البته شکی نیست که فزونی گرفتن تقاضا بر عرضه در هر بازار اقتصادی، فرصت را برای دلال‌بازی، فرصت‌طلبی و سفته‌بازی مهیا می‌سازد و شاید سخن دولت بر وجود عوامل غیراقتصادی در بازار مسکن در این مرحله صحت داشته باشد.
اما در نگاه واقع‌گرایانه باید توجه داشت که آنچه فرصت سفته‌بازی در بازار مسکن در سال 85 را فراهم آورد و در واقع، عامل اصلی آغاز حرکت شدیدا صعودی نمودار قیمت مسکن، اعمال سیاست‌هایی بود که به رشد قیمت مصالح و عوامل تولید مسکن منجر شد و بازار را از کنترل دولت خارج ساخت.
در این بخش، مطمئنا سیاست‌های دولت در توسعه پروژه‌های عمرانی که به افزایش قیمت مصالح ساختمانی منجر شد به هیچ مافیای اقتصادی یا شیطنت سیاسی مرتبط نبود که متاسفانه هیچ یک از مسئولان دولتی تاکنون به این عامل خودساخته اعتراف نکرده‌اند.
وام‌های بانکی خرد به خریداران، نقدینگی بالا در سطح جامعه و گران شدن مصالح ساختمانی مهمترین علل ساختاری افزایش قیمت مسکن در سال گذشته بودند.
مقایسه رشد قیمت مسکن با رشد مصالح ساختمانی در 11 ماهه سال گذشته نشان می‌دهد میان افزایش قیمت مصالح ساختمانی با قیمت مسکن ارتباط مستقیمی وجود دارد.
بر این اساس، در ماه‌های تیر، شهریور و آذر که قیمت مصالح ساختمانی با رشد قابل توجهی مواجه شد، قیمت مسکن نیز به فراخور سهم مصالح ساختمانی از آن، با افزایش مواجه شد.
اما در 3 ماه نخست سال که قیمت مصالح ساختمانی با رشد مواجه شد، قیمت مسکن تقریبا ثابت بود که این واقعیت نفی کننده رابطه مستقیم قیمت مصالح با قیمت مسکن نیست، بلکه به طور طبیعی یک دوره چند ماهه مدت فاصله زمانی میان عامل مستقل (قیمت مصالح) و عامل وابسته (قیمت مسکن) وجود دارد.
عامل دیگر در رشد قیمت مسکن، رشد هزینه دستمزد کارگران ساختمانی است. دستمزد کارگران ساختمانی که جزو هزینه‌های عوامل تولید مسکن محسوب می‌شود، در سال 85 حدود 18درصد افزایش یافت.
بر اساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط افزایش شاخص دستمزد کارگران ساختمانی در سال 85 نسبت به سال‌های قبل چندان بالا نبود و حتی از سال‌های 82 و 83 نیز کمتر بود.
متوسط افزایش دستمزد کارگران ساختمانی در سال 1375 برابر با 33.8درصد، در سال 1376 برابر با 17.9درصد، در سال 1377برابر با 13.3درصد، در سال 1378 برابر با 13.4درصد و در سال‌های 1379 و 1380 نیز به ترتیب 10.7 و 9.7درصد بود.
این رقم در سال 1381 به 17.9درصد و سپس در سال‌های 1382 و 1383 به 23.5 و 25.8درصد افزایش یافت اما در سال 1384 به 18 درصد کاهش یافت.البته بازار مسکن در کشور و خصوصا تهران به علت اینکه متعادل نیست و دچار التهاب است (و صد البته دولت‌های قبلی نیز باید در این باره پاسخگو باشند) نسبت به کوچکترین اخبار نگران‌کننده دچار تنش می‌شود.
در این شرایط، تعجبی ندارد که یک خبر یا یک شایعه موجب ایجاد شوک در بازار مسکن شده و قیمت‌ها را افزایش دهد.
