دکتر داوود دانش‌جعفری: در اقتصاد، مسکن کالای عجیب و غریبی محسوب می‌شود:

1- جمعیت شهرها دائماً در حال افزایش است؛ درحالی‌که امکان بزرگ‌تر کردن محدوده شهرها به‌راحتی فراهم نیست. به‌عبارت دیگر عرضه زمین در شهرها که سهم بالایی در قیمت تمام شده مسکن دارد محدود و قیمت آن در حال افزایش است.

2- مسکن کالایی نیست که بتوان برای رفع کمبود آن دست‌به‌دامن واردات شد.

3- بهترین وضعیت کشورها در دسترسی به مسکن براساس استانداردهای جهانی، اینطور تعریف می‌شود که خانوارها بتوانند با پولی به اندازه 5 برابر درآمد کامل سالانه خود، خانه‌ای در شأن خود را خریداری کنند. متأسفانه در برخی از خانوارها به‌قدری وضعیت دسترسی به مسکن خراب است که اگر 50 سال درآمد کامل خود را نیز کنار بگذارند، باز هم نمی‌توانند صاحب مسکن شوند!!

4- درحالی‌که یک وضعیت مناسب برای اجاره‌نشین‌ها اینطور تعریف می‌شود که مبلغ اجاره‌خانه نبایستی بیش از 30 درصد درآمد ماهانه خانوارها باشد، متأسفانه در برخی از خانوارها وضعیت به‌قدری خراب است که پرداختی اجاره آنها تا حد 80 درصد درآمد خانوار نیز می‌رسد!

5- کسانی که مبادرت به خرید خانه می‌کنند 2 گروه هستند؛ یکی آنهایی که مسکن، نیاز جدی‌شان محسوب می‌شود مثل زوج جوانی که به‌تازگی تشکیل خانواده داده‌اند، دوم کسانی که مسکن را به‌عنوان سرمایه‌گذاری خرید می‌کنند. افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری موجب بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود. ایجاد مانع برای سرمایه‌گذاری نیز موجب کاهش عرضه مسکن و در نتیجه افزایش قیمت آن می‌شود.
بنابراین سؤال اساسی این است که سیاست دولت برای مسکن بی‌خانمان‌ها چگونه باید باشد؟ آیا دولت باید دست روی دست بگذارد و صرفاً نظاره‌گر باشد یا اینکه دولت بایستی دخالت کند؟ دخالت چگونه باشد تا اثربخشی لازم را داشته باشد و اوضاع را خراب‌تر نکند؟

بررسی‌های نگارنده نشان می‌دهد که در اکثر کشورهای جهان، دولت در زمینه مسکن‌، سیاست‌های فعالی را در پیش می‌گیرد و به نوعی در بازار مسکن دخالت می‌کند. با توجه به مشکلات مورد اشاره، سیاست‌های مسکن دولت عمدتاً کانون توجهش مربوط به 2گروه از بی‌خانمان‌هاست؛ یکی خانوارهایی با درآمد متوسط و دیگری خانوارهای کم درآمد.

در مورد گروه نخست، سیاست توانمندسازی خانوارها برای خرید خانه به‌عنوان رکن اصلی سیاست‌های مسکن محسوب می‌شود. خانوارهایی که وضعیت درآمدی متوسطی دارند، اکثریت جامعه را تشکیل می‌دهند و با اندک توجهی از طرف دولت آنها می‌توانند صاحب خانه شوند. اصول کلی سیاست‌های مسکن در مورد این گروه این است که شرایط به‌گونه‌ای فراهم شود که این اقشار با استفاده از تسهیلات بانکی بتوانند صاحب خانه شوند. مهم‌ترین عنصر این سیاست این است که اقساط وام به‌گونه‌ای باشد که خانوارها از عهده بازپرداخت آن برآیند. در این راستا بهترین حالت این است که میزان پرداختی اقساط وام مسکن طوری باشد که بیشتر از 30درصد مجموع درآمدهای خانوار نباشد. به‌طور مثال اگر خانواری ماهانه 600 هزار تومان درآمد دارد، در این‌صورت قسط وام مسکن نبایستی بیش از 180 هزار تومان باشد.

چالش‌های فراوانی در ارتباط با اجرای این سیاست ممکن است به‌وجود بیاید:

1- اگر قسط وام ماهانه بیشتر از 30 درصد درآمد خانوار نباشد، در این‌صورت بایستی مدت بازپرداخت وام طولانی شود. فرض کنید اگر دوره بازپرداخت وام 15ساله و قسط ماهانه آن 300هزار تومان باشد، اگر این مبلغ فراتر از توانایی مالی گیرنده وام باشد، برای کاهش مبلغ قسط وام، راه‌حل این است که بازپرداخت وام مسکن طولانی‌تر شود؛ مثلاً دوره بازپرداخت وام 25ساله شود.

2- چالش دیگری که در سیاست توانمندسازی خانوارها برای خرید خانه ممکن است مطرح شود این است که وام بانکی چند درصد مبلغ مورد نیاز برای خرید خانه را پوشش می‌دهد. فرض کنید یک مسکن نقلی در تهران حداقل 80 میلیون تومان قیمت داشته باشد و حداکثر وام بانک مسکن در حد 20 میلیون تومان باشد، معنی آن این است که وام مسکن تنها می‌تواند 25 درصد نیاز مالی برای خرید مسکن را پوشش دهد، بنابراین متقاضی مسکن بایستی 75 درصد آن‌را از قبل داشته باشد! به‌عبارت دیگر بدون داشتن 60 میلیون تومان، استفاده از وام مسکن بی‌فایده است. البته ممکن است در شهری که قیمت خانه 40 میلیون تومان است، وام مسکن 20 میلیون تومانی در واقع 50 درصد نیاز خرید مسکن را پوشش دهد ولی باید توجه داشت که مشکل مسکن در این نوع شهرها به حادی شهرهای بزرگی مثل تهران نیست.
در هر دو مورد فوق، حل چالش‌های موجود در سیاست‌های توانمندسازی مسکن بدون کمک دولت امکان‌پذیر نیست.

به‌عبارت دیگر در مورد نخست اگر قرار باشد دوره بازپرداخت وام طولانی شود، ممکن است بانک‌ها علاقه‌مند نباشند منابع خود را در بخش مسکن به‌کار گیرند. به همین ترتیب اگر قرار باشد درصد پوشش وام بیشتر شود، در این‌صورت بانک‌ها علاقه‌مند به مشارکت در سیاست‌های مسکن نخواهند بود. یکی از مشکلات رایج در کشور ما این است که متقاضی خرید مسکن برای تهیه پیش پرداخت اولیه نیز مبادرت به استقراض می‌کند. بنابراین متقاضی خرید مسکن بایستی عملا 2 وام را بازپرداخت کند؛ یکی بابت پیش پرداخت و دیگری وام بانک. بازپرداخت این دو وام با درآمد او تطابق نخواهد داشت بنابراین مشکل از همین جا شروع می‌شود. راه‌حل این دو مشکل تنها با ارائه کمک‌های مالی از طرف دولت امکان‌پذیر است؛ به‌طور مثال دولت می‌تواند منابع مالی متعلق به‌خود را در قالب وجوه اداره شده در اختیار بانک‌ها قرار دهد تا هم در جهت طولانی کردن مدت وام و همچنین پوشش بیشتر نیاز مالی خرید مسکن به‌کار گرفته شود.

نتیجه گیری

در کشور ما با احتساب روستاها بیش از 70 درصد خانه‌ها از نوع ملکی است. به‌عبارت دیگر اکثریت خانوارهای ایرانی در مسکن متعلق به‌خود زندگی می‌کنند. در بعضی از کشورها مثل آلمان وضعیت به‌گونه دیگری است و شاید بیش از 80 درصد خانه‌ها اجاره‌ای باشد. برای توانمندسازی خانوارهای بدون خانمان برای خرید مسکن دولت باید سیاست‌هایی را دنبال کند که هم منابع مالی کافی برای خرید مسکن تامین شود و هم اینکه میزان بازپرداخت اقساط وام از 30درصد درآمد خانوارها تجاوز نکند. در آمریکا قبل از بروز بحران اقتصاد جهانی تا 90 درصد نیاز مالی برای خرید مسکن توسط بانک‌ها تامین می‌شد. همچنین در آفریقای جنوبی که از نظر توسعه‌یافتگی درحد ایران است. میزان وام خرید مسکن حدود 5 درصد بیشتر از قیمت مسکن بود زیرا چنین استدلال می‌شد که هزینه‌های نقل و انتقال مسکن نیز در حد 5 درصد است!

بنابراین با این نوع سیاست‌ها هر خانوار با درآمد متوسط، بدون پیش پرداخت اولیه بالا عملاً می‌توانست صاحب خانه شود؛ البته به‌شرط اینکه قدرت بازپرداخت اقساط بانک را داشته باشد. متأسفانه وام خرید مسکن در ایران از یک طرف فقط توسط بانک مسکن ارائه می‌شود و بانک‌های دیگر مشارکتی در این کار ندارند و از طرف دیگر میزان وام نیز در شهرهای بزرگ تنها حدود 30درصد نیاز خرید خانه را پوشش می‌دهد، پس کافی نیست. برای حل این دو مشکل اولاً باید سیاست‌های پولی کشور به‌گونه‌ای باشد که منابع مالی کافی را متوجه بانک‌ها کند و از طرف دیگر کسری منابع لازم برای پرداخت وام مسکن توسط بانک‌ها نیز با کمک منابع دولت تامین شود، زیرا بانک‌ها به تنهایی نمی‌توانند این سیاست را اجرایی کنند. بخش دیگری از سیاست‌های دولت مربوط به بی‌خانمان‌های کم درآمد است که از پیچیدگی‌های بیشتری نیز برخوردار است. در فرصت دیگر در این مورد به‌ویژه در تامین مسکن اجاره‌ای برای این اقشار سخن خواهم گفت.

کد خبر 149989

برچسب‌ها