دکتر داوود دانش جعفری: همانطوری‌که در مقاله هفته گذشته عرض کردم، دولت‌ها معمولاً 2 نوع سیاست مسکن را در مورد بی‌خانمان‌ها به اجرا می‌گذارند.

اول سیاست‌هایی که برای توانمندسازی مالی اقشار متوسط درآمدی جامعه صورت می‌گیرد. بر اثر این سیاست خانوارهایی که از درآمد متوسط برخوردارند این امکان را خواهند یافت که با استفاده از تسهیلات بانکی، به‌گونه‌ای که اقساط وام بیش از 30 درصد درآمد آنها را دربرنگیرد، مشکل مسکن خود را برطرف کنند. سیاست دیگر مسکن مربوط به اقشار کم‌درآمد جامعه است یعنی خانوارهایی که سهم هزینه‌های مسکن آنان در مجموع هزینه‌های خانوار بالاتر از 50 درصد و در مواردی حتی تا 80 درصد نیز می‌رسد. باید توجه داشت این اقشار، درآمد بسیار ناچیزی دارند به‌طوری که کفاف زندگی روزمره آنها را نمی‌دهد و لذا در این شرایط امکان پس‌انداز برای خرید خانه و یا حتی پرداخت اقساط بانک را نیز ندارند. سیاست‌هایی که در دهه‌های اخیر در کشورهای مختلف برای برطرف کردن مشکل اقشار کم‌درآمد به اجرا درآمده است را در 3 گروه می‌توان دسته‌بندی نمود:

اول- سیاست‌هایی که در جهت عرضه مسکن کم‌درآمدها به‌کار گرفته می‌شود. به‌طور مثال دولت یا شهرداری شروع به ساخت و ساز مسکن و سپس اجاره آن با نرخ‌های پایین‌تر از بازار به اقشار نیازمند می‌نماید. این سیاست به‌ویژه در سال‌های بعد از جنگ جهانی دوم در کشورهای اروپایی مثل انگلستان و هلند و یا آمریکا در دهه‌های گذشته به اجرا درآمده است. در سال 2007، حدود یک میلیون و سیصد هزار واحد مسکونی از مجموع 93 میلیون واحد مسکونی موجود آمریکا از این نوع محسوب می‌شد. همچنین در سال 2001 نزدیک به 3 میلیون واحد مسکونی از مجموع 21.660 واحد مسکونی انگلستان از این نوع به‌حساب می‌آمد. مسائل زیادی پیش آمد که به‌مرور در سیاست عرضه مستقیم مسکن برای کم‌درآمدها، تجدیدنظر شد. به‌طور مثال در بررسی‌ها مشخص شد ساکنین این خانه‌ها در نگهداری واحدهای مسکونی دل نمی‌سوزانند. همچنین تجمع اقشار کم‌درآمد در یک شهرک یا برج مسکونی یا محله مسکونی، مشکلات خاص اجتماعی به‌وجود می‌آورد. از طرف دیگر در مواردی خانوارهایی بودند که با کمکی کمتر از هزینه اجاره یک واحد مسکونی می‌توانستند خانه دلخواه خود را در هر منطقه‌ای که علاقه‌مند بودند اجاره نمایند درحالی‌که براساس طرح عرضه مستقیم مسکن دولتی اگر کسی مشمول کمک می‌شد، حتماً بایستی یک واحد مسکونی دراختیار او قرار داد آن هم در نقاط خاصی از شهر که مجتمع ساخته شده بود.

دوم- در سال‌های اخیر سیاست‌های طرف تقاضای مسکن، کم‌کم جایگزین سیاست‌های عرضه مسکن گردید. در این روش دولت سعی می‌کند با پرداخت یارانه به افراد کم‌درآمد در قالب کوپن مسکن، آنها را در پیداکردن واحد مسکونی اجاره‌ای موردنظر کمک کند. این کوپن‌ها قابلیت نقد‌شدن در بازار را ندارند و صرفاً فرد نیازمند می‌تواند از آن برای پرداخت بخشی از هزینه مسکن اجاره‌ای استفاده کند. البته اینکه دقیقاً نیاز یک خانواده چقدر است؟ نیز مورد بررسی مأموران دولتی قرار می‌گیرد ولی حداکثر این نوع کمک‌ها از طرف دولت تعریف می‌شود. به‌طور مثال درحالی‌که خط فقر یک خانواده چهارنفره در سال 2003 در آمریکا حدود 18.810 دلار در سال تعریف شده بود، به‌عبارت دیگر اگر یک خانوار چهارنفره در آن موقع کمتر از این درآمد می‌داشت زیر خط فقر قرار می‌گرفت، در چنین شرایطی دولت حداکثر سالانه تا 6000 دلار کوپن مسکن در اختیار خانوارهای نیازمند قرار می‌داد. فاصله گرفتن از سیاست‌های کاهش عرضه مسکن در انگلستان نیز به شیوه دیگری پیاده شد. در سال 1979 که دولت خانم تاچر سرکار آمد و خصوصی‌سازی به مقیاس وسیع در این کشور دنبال شد، خانه‌های مسکن اجاره‌ای موسوم به کانسیل (Council Housing)که قبلاً توسط شهرداری‌ها ساخته شده بود با 60درصد قیمت به ساکنین آن فروخته شد. در مواردی نیز برای اجرای سیاست‌های خصوصی‌سازی اداره مسکن‌های عمومی به مؤسسات خیریه سپرده شد و هم‌اکنون نیز این سیاست ادامه دارد. جالب است که تا قبل از اجرای سیاست‌های طرف تقاضا در انگلستان حدود 43 درصد خانه‌های اجاره‌ای انگلستان از نوع مسکن محسوب می‌شد.

سوم- سیاست دیگری که در کشورهای مختلف در جهت حمایت از مسکن کم‌درآمدها صورت می‌گیرد، سیاست‌های کنترل اجاره مسکن است که حتی در کشورهایی مثل آمریکا، سوئیس، فرانسه و بسیاری از کشورهای دیگر نیز رایج است. به‌طور کلی بایستی گفت که تاکنون 2 نوع سیاست کنترل اجاره مسکن در کشورهای مختلف به اجرا در آمده است.در شکل اول، دولت در تعیین اجاره اولیه بین مالک و مستأجر دخالتی نمی‌کند ولی رشد اجاره مسکن در سال‌های بعدی قرارداد بایستی منطبق بر مقررات دولت باشد. به‌طور مثال در سال دوم اجاره بها فرضاً 9 درصد نسبت به سال اول افزایش می‌یابد. البته روشن است که با تغییر مستأجر، نرخ پایه اجاره نیز تغییر می‌کند. این سیاست هم‌اکنون در امارات (دوبی)، فیلیپین، پاکستان، تونس، ایتالیا، هلند، فرانسه، اسپانیا، سوئیس، کانادا و بعضی از شهرهای آمریکا اجرا می‌شود.

در شکل دوم کنترل اجاره مسکن، براساس فرمول حداکثر نرخ مجاز اجاره مسکن، براساس ارزش واحد مسکونی و با احتساب استهلاک آن توسط دولت تعیین می‌گردد و مالک صرفاً می‌تواند براساس این نرخ مشخص شده، واحد مسکونی خود را اجاره دهد. این سیاست در سال‌های گذشته در هندوستان، تایوان، لوکزامبورگ و سوریه به اجرا درآمده است. ناگفته نماند نوع دیگری از این نوع کنترل اجاره مسکن مربوط به خانه‌ها و یا زمین‌هایی است که دولت در گذشته به متقاضیان واگذار نموده است. به‌عبارت دیگر کسی که در گذشته زمین یا واحد مسکونی با قیمت یارانه‌ای از دولت گرفته، متعهد می‌شود در اجاره واحد مسکونی خود به دیگران، از فرمول مورد نظر دولت تبعیت کند. این سیاست هم‌اکنون در انگلستان اجرا می‌شود.

نتیجه‌گیری: در سال‌های گذشته دولت ایران کمتر مستقیماً وارد عرضه مسکن شده است ولی در مواردی که مبادرت به این‌کار نموده با قصد فروش به اقشار نیازمند بوده است و نه اجاره دادن. در سال‌های دهه 1380 نوع دیگری از سیاست‌های مربوط به طرف تقاضا به‌صورت خیلی محدود در ایران پیاده شد که تحت نام مسکن اجتماعی نام گرفت. مسکن اجتماعی با استفاده از منابع مالی دولتی ساخته می‌شد و به‌صورت قسطی (اجاره به شرط تملیک) به متقاضیان واجد شرایط واگذار می‌گردید. در یکی دوسال اخیر، مسکن مهر به‌عنوان یک سیاست جدی مورد توجه دولت قرار گرفته است. در مسکن مهر زمین متعلق به دولت بدون گرفتن هزینه‌ای به‌صورت 99 ساله به متقاضی خرید مسکن واگذار می‌شود و هزینه ساخت نیز با پیش‌پرداخت متقاضی و تسهیلات بانکی به نسبت تقریبی 1 به 2 (مثلاً 10 میلیون پیش‌پرداخت+20 میلیون وام) تأمین می‌شود. مسکن مهر همانطوری‌که گفته شد برای اقشار متوسط درآمدی یعنی خانوارهایی که در دهک‌های 6-3 قرار دارند می‌تواند مفید باشد ولی در مورد مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد، سابقه‌ای در ایران (چه قبل از انقلاب و چه بعد از آن) وجود ندارد.

نوع دیگری از کمک دولت برای توانمندسازی اقشار متوسط درآمدی، ارائه زمین شهری ارزان‌قیمت به متقاضیان مسکن است که به‌خصوص در اوایل انقلاب اسلامی پیاده شد. به‌طور کلی می‌توان گفت در کلیه سیاست‌هایی که در ایران پیاده شده، عرضه زمین دولتی نقش اساسی ایفا می‌کند. این به‌خاطر این است که زمین منابع طبیعی در مناطق حریم شهرها متعلق به دولت بوده و لذا واگذاری آن به قیمت پایین برای دولت وجود داشته است. البته سیاست توزیع زمین منابع طبیعی برای مسکن، آثار خاصی نیز به‌همراه داشته است، از جمله اینکه توسعه شهرها در جهتی بوده که ذخایر زمین منابع طبیعی موجود بوده است. از طرف دیگر بعد از توزیع زمین در موارد زیادی تراکم شهرها به کمتر از استاندارد معمول تنزل نموده و لذا پدیده پراکندگی بی‌رویه در شهرها را به‌وجود آورده است. همچنین با بزرگ شدن شهرها درحالی‌که تراکم جمعیت کم است، افزایش هزینه‌های شهرداری و همچنین دستگاه‌های ارائه‌کننده خدمات شهر مثل گاز، برق، آب، مخابرات و اتوبوسرانی نیز اجتناب‌ناپذیر شده است. به‌نظر می‌رسد برای اقشار کم‌درآمد که امکان خرید خانه حتی با کمک تسهیلات بانکی را ندارند، از طرف دیگر تامین هزینه اجاره نیز هم‌اکنون برای آنها فوق‌العاده سنگین است دولت یا شهردار بایستی فکری بکنند. 

کد خبر 150550

برچسب‌ها