آمار و ارقام و شواهد حاکی است که ظاهراً مسکن در حال خروج از رکود سنگین سالهای گذشته است.
آمار رسمی بانک مرکزی مبنی بر رشد 5/6 درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در سه ماهه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، نوید افزایش تمایل سرمایه‌گذاران و سازندگان به تولید مسکن را می‌دهد.
ضمن اینکه گزارش اخیر وزارت مسکن پیشبینی می‌کند که در سال‌جاری، میزان سرمایه‌گذاری دراین بخش با 5 هزار میلیارد تومان افزایش به 20 هزار میلیارد تومان خواهد رسید.
چندین سال است که سیاست انبوه‌سازی به صورت یک ضرورت قطعی (و نه فقط یک انتخاب) فراروی سیاستگذاران بخش مسکن قرار گرفته است.
به دلایل متعددی که توجیه اقتصادی یکی از مهم‌ترین دلایل آن است، در این برهه زمانی که تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه از اهم اهداف دولت محسوب می‌شود، توجه نرم‌افزاری به مفهوم انبوه‌سازی اهمیت یافته است.
فقط این طرز نگاه به انبوه‌سازی، دستیابی به اهداف کوتاه و بلند مدت دولت را میسر خواهد ساخت.
ضمن بررسی وضعیت فعلی بازار مسکن، به بسط مفهوم انبوه‌سازی و تعمیم آن به «فرآیند ساخت و‌ساز انبوه» می‌پردازیم:
رونق یا رکود؟
آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی در مورد وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی، تولید مسکن و سطح کل زیربنا، نکات قابل توجهی دربردارد.
در سه ماهه اول امسال در مجموع تعداد 621/36 فقره پروانه ساختمانی در مناطق شهری کشور صادر شده که حاکی از رشد 5/6 درصدی نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل دارد.
به این ترتیب پیشبینی شده بود که بازار به سمت رونق (هرچند جزیی) پیش برود.
در واقع صاحبان سرمایه با اخذ مجوز در سه ماهه مذکور، سرمایه خود را در کار ساخت و ساز به کار گرفته‌اند.
براساس آمار منتشر شده، پیشبینی شده بود که حدود 97 هزار واحد مسکونی با پروانه‌های صادره در کل کشور ساخته شود.
از کل ساختمان‌هایی که برای احداث آنها پروانه صادر شده 4/22 درصد یک طبقه، 4/34 درصد دو طبقه، 2/20 درصد سه طبقه، 13 درصد چهار طبقه و 10 درصد پنج طبقه یا بیشتر بوده است.
آمارهای مذکور همچنین نشان می‌دهد که تولید مسکن در کل مناطق شهری کشور در سه ماهه مورد بحث نسبت به سه ماهه مشابه سال گذشته 7/3درصد کاهش داشته است.
این کاهش تولید در شهرهای بزرگ 12 درصد و در تهران یک درصد بوده است. به این ترتیب در دوره مذکور تهران وضعیت بهتری نسبت به سایر مناطق شهری کشور داشته است.
شاید این موضوع را از یک سو بتوان به سودآوری بیشتر تولید مسکن در تهران ربط داد. در هر حال تداوم رکود سالهای گذشته تا سه ماهه اول امسال هم ادامه داشته است.
دکتر حمید ماجدی، عضو هیأت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی را نشانه تمایل بیشتر بخش خصوصی به تولید مسکن دانسته و می‌افزاید: «افزایش قیمتی که از آغاز سال 85 تا به حال به‌وجود آمده، نشانه خروج بخش از رکود است، چرا که تقاضا افزایش یافته است.
با مراجعه به دست‌اندرکاران معاملات ملکی هم پی می‌بریم که خرید و فروش مسکن نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. همه اینها نشانه‌های خروج بخش از رکود است.
موضوع رونق و رکود موضوع خاص کشور ما نیست و یک پدیده جهانی است. یعنی همیشه چند سال افزایش قیمت در بخش مسکن داریم و سپس برای مدتی قیمت‌ها ثابت مانده و حتی کمی هم کاهش می‌یابد و رکود ایجاد می‌شود. پس از مدتی مجدداً سیر افزایش قیمت و رونق بازار شکل می‌گیرد.
تعداد پروانه‌های صادره در سه ماهه اول امسال، آمارش برای تولید مسکن حدود دو سال دیگر مطرح است. به این ترتیب کاهش تولید در سه ماهه اول امسال ناشی از آثار سیاست‌های دو سال قبل است.»
3/8 درصد از پروانه‌های صادره در مدت مورد بحث به تهران، 5/25 درصد به شهرهای بزرگ و 2/66 درصد به سایر مناطق شهری کشور اختصاص داشته است.
اما نکته حائز اهمیت این که در گزارش آمده با وجود افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی، سطح کل و نیز متوسط سطح زیر بنای ساختمان‌ها نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده است.
سطح کل زیربنای ساختمان‌هایی که در سه ماهه اول امسال برای آنها پروانه ساخت صادر شده 1/15 میلیون متر مربع بود که نسبت به سه ماهه اول سال 84 ، 2 درصد کاهش دارد.
همچنین متوسط سطح کل زیربنای این ساختمان‌ها 412 متر مربع است که 9/7 درصد کاهش نسبت به سال قبل را نشان می‌دهد.
آمار حاکی از تمایل به کوچک سازی است، یعنی روند افزایش قیمت واحدها، متقاضیان وبه تبع آن سازندگان را به سمت واحدهای با متراژ کمتر سوق داده است. درواقع نیاز به واحدهای بزرگتر وجود دارد، اما شرایط اقتصادی، افراد را مجبور به انتخاب واحدهای کوچکتر می‌کند.
رونق نسبی بازار مسکن اگر منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی شود (که طبیعتاً همین‌طور می‌شود)، و اگر حمایت‌های دولت کافی نباشد، اقشار کم درآمد و متوسط درآمد را از دستیابی به مسکن بیش از پیش محروم می‌کند.
اکنون که شعار «مسکن برای همه» بر شعار «مسکن بیشتر و بهتر» اولویت یافته، چگونگی توزیع مسکن همپای افزایش تولید و بهبود کیفیت، مهم تلقی می‌شود.
افزایش مستمر تعداد متقاضیان مسکن که به دلیل افزایش مداوم قیمت زمین شهری و هزینه احداث بنا، پس‌انداز و درآمد کافی برای خرید ساختمانهای ویلایی و تک واحدی ندارند و ازسوی دیگر، صرفه‌های اقتصادی تولید انبوه مسکن، توجه به انبوه‌سازی را روز به روز بیشتر کرده است.
اما خیل عظیم متقاضیانی که توان خرید واحدهای آپارتمانی گران قیمت را ندارند، عنایت به انبوه‌سازی برای کم‌درآمدها را ضروری نموده است.
دکتر ماجدی معتقد است که سیاستگذاری‌ها تا به حال در این جهت نبوده است: «مهم این است که بیش از این به مسکن کم‌درآمدها توجه شود. انبوه‌سازها باید به این جهت سوق داده شوند که سرمایه‌گذاری‌های خود را به بخش مسکن برای کم‌درآمدها اختصاص دهند. از آنجا که تولید مسکن گران‌قیمت سود بیشتری دارد، متأسفانه سعی می‌کنند مسکن گران‌قیمت بسازند.»
بازتعریف انبوه‌سازی
کاهش سهم هزینه زمین در هر واحد تولید، کاهش فضاهای غیرمفید و صرفه‌جویی در فضاهای مشترک، امکان بیشتر برای بهره‌گیری از فناوری پیش‌ساخته، کاهش هزینه تأسیسات گرمایش و سرمایش در هر واحد تولید، همگی از عوامل کاهش قیمت تمام شده هر متر مربع زیربنا در پروسه انبوه‌سازی به شمار می‌آیند.
علاوه بر این کاهش مدت ساخت بر حسب متر مربع، بهبود کیفیت ساخت، امکان نوآوری و ابداع، استفاده بهینه از زیرساخت‌های شهری و... توجه به انبوه‌سازی که البته نیاز به یک بازتعریف دارد، را به یک ضرورت تبدیل می‌کند.
درواقع انبوه‌سازی را می‌توان جریانی دانست که در تک تک مراحل ساخت و ساز از تأمین منابع مالی گرفته تا اخذ مجوزهای لازم، تا انتخاب و کاربرد فناوری ساخت تا فروش و بازاریابی و حتی خدمات پس از فروش و مدیریت بهره‌برداری و... را شامل می‌شود.
به عبارت دیگر، اگر فرآیند تأمین مالی و یا اخذ تسهیلات برای یک پروژه انبوه، همچون فرآیند اخذ تسهیلات برای یک پروژه تک واحدی است و اگر فرآیند ساخت و ساز و فناوری مورد استفاده، همان فناوری استفاده شده برای پروژه تک واحدی است و یا فرآیند استعلام و اخذ مجوزهای مربوط برای پروژه‌های انبوه مشابه تک واحدی است و...، در این صورت انبوه‌سازی اتفاق نیفتاده است.
اما انبوه‌سازی با صنعتی کردن شیوه تولید همراه است. از خواص صنعتی کردن، ارتقای کیفیت، سرعت بیشتر، برگشت سریع‌تر سرمایه (و در نتیجه اقتصادی شدن طرح)، بالا رفتن مهارت نیروهای انسانی پروژه و تنوع در ترکیب است. این تولید صنعتی فراتر از ماشینی شدن ساخت‌وساز است.
لازمه صنعتی شدن تفکر در راستای احداث ساختمانهای متناسب و جلوگیری از دوریز مصالح است. در این جهت به کارگیری پیمونmodule) بسیار گره‌گشا خواهد بود. به کارگیری این ابزار منجر به تنوع ساخت و ساز، راحتی ادغام آنها و برنامه‌ریزی صحیح و از پیش تعیین شده خواهد شد.
امروزه در دنیا فناوری‌های نوین صنعت ساختمان با انبوه‌سازی و تولید صنعتی درهم‌آمیخته شده است. البته آن فناوری که در آن فرهنگ جامعه مصرف کننده، سهولت و تداوم ساخت، قابلیت‌ها و ویژگیهای فنی و کاربری آن و اقلیم منطقه و... مورد نظر باشد.
با به کار بستن فناوری‌های نوین، زمان تولید یک ساختمان به شدت کاهش یافته، در مصرف انرژی صرفه‌جویی می‌شود، وزن ساختمان کاهش می‌یابد، استانداردهای زندگی ساکنان در ایجاد آرامش و کم کردن آلودگی‌های صوتی و... بالا می‌رود و....
یکی از مباحث مهم در استفاده از فناوری‌های نوین صنعت ساختمان، برآوردهای اقتصادی و مقرون به صرفه بودن آن است.
این موضوع در شهرهای بزرگ ما به خوبی جا افتاده و از آن نتیجه گرفته می‌شود، اما هنوز فرهنگ انبوه‌سازی اقتصادی با فناوری‌های نوین در شهرهای کوچک رواج نیافته است.
مهندس شیبانی اصل معتقد است که با تکنیکهای مدیریت پروژه و مدیریت ساخت، فناوری‌های نوین منجر به بالا رفتن سرعت اجرا و کیفیت و بخصوص کاهش قیمت خواهد شد.
وی با اشاره به شهرک اکباتان به عنوان بهترین نمونه انبوه‌سازی در کشور می‌افزاید: «در کنار انبوه‌سازی در این اشل، صنایعی ایجاد می‌شود که آن صنایع هم اشتغالزاست. یعنی یک پروژه انبوه‌سازی می‌تواند به یک پروژه چند وجهی تبدیل شود.»
یکی از موضوعات مهم و اساسی در انبوه‌سازی، بازاریابی و تأمین منابع مالی است. روشهای رایج و موفق بازاریابی دنیا در کشور ما از جانب فروشندگان فقط به فروش نهایی یا پیش فروش مسکن و از جانب خریداران نیز صرفاً به تسهیلات بانکی محدود می‌شود و روشهایی همچون سهام پروژه و فروش متری مسکن که در دنیا مطرح است در کشور ما جا نیفتاده است.
مورد اخیر به زعم کارشناسان در کشور ما در شهرهای جدیدی مثل پردیس و... موفق نبود و به شکست منجر شد. خلاصه محدود شدن به روشهای سنتی تأمین منابع مالی با روح انبوه‌سازی مغایرت دارد و جسارت اقدام در جهت انبوه‌سازی واقعی را محدود می‌کند.
موضوع دیگر نحوه برخورد شهرداریها با انبوه‌سازی است. قطعاً نگاه شهرداری به تولید انبوه باید متفاوت باشد. درواقع سازوکار اداری صدور پروانه تک واحدی برای یک پروژه انبوه مناسب نیست.
این موضوع باید برای استعلامات، نظارتها، اخذ تأییدیه‌های متعدد، انشعابات آب، برق، گاز، تلفن و... هم در نظر گرفته شود. نکته آخر اینکه رقابت شرکت‌ها و سازمانهای وابسته به دولت با بخش خصوصی، یکی از موانع عمده توسعه انبوه‌سازی است.
این شرکت‌ها و سازمان‌ها همواره عرصه را برای تخصیص منابع لازم به ساخت و سازهای بخش خصوصی، تنگ می‌کنند.
این مشکل، موضوع اجرای اصل 44 قانون اساسی در بخش مسکن و فراتر از آن در پروژه‌های عمرانی را مطرح می‌کند که مستقلاً باید بدان پرداخت.
