معمولا بخش عمده‌ای از بودجه شهرداری تهران به شکل مستقیم و غیر مستقیم به ساخت و ساز شهری در بخش مسکن وابسته است. هر چند نظام مدیریت شهری در دوره حاضر با ایجاد فضای سرمایه‌گذاری و راه‌اندازی پروژه‌های سرمایه‌گذاری در حال بهبود این وضعیت است ، اما در کوتاه مدت این اقدامات نمی‌تواند جوابگو باشد.
از سوی دیگر فروش مازاد تراکم ،بخشی از بودجه شهرداری را تشکیل می‌دهد. این در حالی است که (در آخرین طرح جامع تهران) متوسط تراکم بخش‌های مسکونی تهران در برخی نقاط 120 درصد و در برخی دیگر 180 برآورد شده بود.
وقتی که مجوز ساخت یک واحد 5طبقه و یا مجوز ساخت یک واحد 7 طبقه‌ای«هم‌اکنون اجازه ساخت 2 واحد در زیر زمین داده می‌شود» به پلاک‌های مسکونی داده می‌شود ، این خود به معنای بیش از 2 برابر شدن تراکم بخش‌های مسکونی است که می تواند ظرفیت جمعیت پذیری تهران راتا 2 برابر بالا ببرد.
از سوی دیگر معنای واقعی فروش تراکم به لحاظ اقتصاد شهری این است که هر متر مربع تراکم معادل یک متر مربع زمین است . حال اگر این وضعیت ادامه یابد باید انتظار بدتر شدن شرایط را داشته باشیم.
در این شرایط مشکلی برای شهر بوجود خواهد آمد به این معنی که مثلا کسی ساختمانی 5 طبقه می‌سازد و سرمایه‌اش را ظرف 2 سال 100 درصد(قدری کمتر یا بیشتر بسته به رکود یا افزایش قیمت مسکن ) در این بازار تضمین می‌کند ، تمام ارزش افزوده این اقدام متعلق به خود این فرد نیست ، بلکه بخش عمده ای از آن به نظام مدیریت شهری باید تخصیص یابد.
در این میان اگر قرار است ساخت و سازی صورت گیرد و ارزش افزوده‌ای ایجاد شود باید سهم نظام مدیریت شهری با ارزش واقعی اخذ شود ، چرا که با عدم اجرای این امر ارزش افزوده حاصل شده تنها به جیب سازندگان سرازیر خواهد شد نه شهروندان.
حال این سؤال مطرح می‌شود که اگر واحدهای مسکونی ساخته نشود نیاز مردم تأمین نخواهد شد و اگر افزایش نرخ عوارض ساخت و ساز نیز در حد نرخ تورم محقق شود ، بهای مسکن بنا به نظر عده‌ای بالا خواهد رفت.
در این شرایط تنها راه حلی که به نظر می‌رسد آن است که از یک سو میزان ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد باید افزایش یابد و از سوی دیگر اگر قرار است عوارض ساخت و ساز افزایش نیابد، این اقدام فقط مشمول واحدهای ساخته شده و در حال ساخت برای اقشار کمدرآمد شود.
به این ترتیب سود حاصله نصیب اقشار کمدرآمد خواهد شد. این در حالی است که مصوبه اخیر شورای شهر به شکل فعلی تاثیر چندانی نیز بر کاهش بهای مسکن نخواهد گذاشت.
*معاون سابق وزیر مسکن
