عباس توکلی: مسکن یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین بخش‌ها در اقتصاد هر کشور است. معمولاً رشد اقتصادی در بخش مسکن باعث رشد سایر بخش‌ها شده و رکود در این بخش نیز مقدمه‌ای برای رکود بخش‌های دیگر است.

با توجه به ارتباط تنگاتنگ این بخش با سایر بخش‌های اقتصادی از جمله صنعت و معدن، مسکن تأثیر مستقیمی در تولید ناخالص ملی داشته و در حدود 25 درصد تولید ناخالص ملی و به تبع آن رشد اقتصادی به آن وابسته است.

رونق صنعت ساختمان باعث افزایش ایجاد اشتغال شده و به همین دلیل در هنگام اتخاذ سیاست‌های کاهش بیکاری، این بخش کانون توجه دولتمردان است.

تقاضای سالانه بیش از یک میلیونی مسکن در کشورمان برای واحدهای مسکونی نوساز در حالی است که میزان عرضه کمتر از این میزان بوده و این امر موجب شده تا شکاف عرضه و تقاضا بر اثر رشد شتابان جمعیت در دهه‌های 60 و70 و نبود آینده‌نگری و برنامه‌ریزی دولت‌ها برای جلوگیری از بروز آن، شکل گیرد.

به‌نظر اقتصاددانان معتقد به ساز و کار بازار، در هر بازاری از جمله بازار مسکن، دولت برای تنظیم عرضه و تقاضا نباید دست به دخالت مستقیم زده بلکه باید به هدف‌گذاری، کنترل و نظارت اکتفا کند.

این مهم با استفاده از ابزارهای مالی و پولی صورت می‌گیرد که از جمله اصلی‌ترین آنها تنظیم حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با استفاده از سرمایه‌های داخلی و خارجی به‌وسیله تعیین میزان پرداخت وام‌های بخش مسکن و نرخ بهره آن و مهار موانع و هزینه‌های تولید در این بخش است.

گفتنی است که در بازار مسکن، زمین تنها یکی از نهاده‌های تولید مسکن است و
چه بسا که در مواقعی تأثیر سایر نهاده‌ها از جمله نیروی کار، مواداولیه (مصالح ساختمانی) و سرمایه بیش از تأثیر نهاده زمین در تولید مسکن باشد، پس عرضه زمین به مفهوم عرضه مسکن نبوده و واگذاری زمین به‌ صورت خام و بدون آماده‌سازی و ایجاد زیر ‌ساخت‌ها، اقدامی بی‌نتیجه است،

حتی ممکن است از طریق افزایش تقاضای سوداگری زمین و جذب نقدینگی، باعث کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت به‌دلیل سرازیر کردن وجوه نقد یا سرمایه‌های سرگردان از سایر بخش‌ها (از جمله بخش ساخت مسکن) به خرید و فروش زمین شود.

این امر موجب می‌شود تا نه‌تنها تولید مسکن کاهش یافته بلکه هزینه ساخت نیز به تبع افزایش قیمت‌ زمین، افزایش یابد.با توجه به زمان لازم برای بازدهی صنعت ساختمان، سیاستگذاری دولت در این بخش نیز سرعت بازدهی مورد انتظار را نداشته و برای به ثمر نشستن راهکارها و سیاست‌های اتخاذ شده باید صبور بود. سیاست مهار نقدینگی‌ به تازگی از سوی بانک مرکزی به اجرا گذاشته شده و برای دست یافتن به نتایج آن باید منتظر گذشت زمان بود.

روش‌ها و سیاست‌های مؤثر

در اتخاذ و اعمال سیاست‌ها و برنامه‌های نظارتی بخش مسکن باید با دقت از دانش و تجربه، استفاده حداکثری برد و احتمال خطررا تا حد ممکن کاهش داد چرا که به کار بستن تدابیر نادرست تنها باعث آشفتگی بیشتر بازار مسکن می‌شود و می‌توان گفت دخالت نکردن در این بازار بهتر از دخالت نادرست است.

در مواقعی اصلاح اشتباهات هزینه‌های گزافی را به مردم تحمیل کرده و بسیار زمان‌بر است و حتی رسیدن به وضعیت اولیه را با مشکل مواجه می‌کند؛ همان‌گونه که سیاست اعطای وام‌های مسکن بدون در نظر گرفتن جوانب و عواقب آن، باعث افزایش تقاضای مؤثر برای مسکن در سال‌های ۸۵ و ۸۶ شد، بدون آنکه در بخش عرضه نیز افزایش متناسبی پدیدار شود.

از سوی دیگر لازم است برای جلوگیری از شکل‌گیری تقاضای سوداگری در بخش زمین، سریعا اقدام لازم صورت گیرد. برای این کار باید از تبدیل «تقاضا برای مسکن» به «تقاضا برای زمین» جلوگیری شود و تحقق این امر نیز نه با عرضه گسترده زمین به شیوه‌های گوناگون بلکه برعکس با جلوگیری از عرضه زمین و به موازات آن عرضه واحدهای مسکونی امکان‌پذیر است.

تکالیف دولت در تنظیم بازار

ضرورت دارد هنگام اتخاذ سیاست‌ها در بخش مسکن، سیاستگذاری هماهنگ و متناسب با سایر بخش‌ها صورت گرفته و هماهنگی کاملی بین مراجع ذی‌ربط به ‌وجود آید. به‌ عنوان مثال باید با جدیت از تفکیک و تقطیع زمین‌های بایر و دایر اطراف شهرها که باعث ایجاد تقاضای کاذب برای زمین می‌شود جلوگیری کرد.

چنان که گفته شد این کار نه تنها کمکی به افزایش ساخت و ساز نمی‌کند بلکه با دامن زدن به تقاضای سوداگری زمین، باعث رکود فعالیت‌ها در بخش ساخت و ساز و به تبع آن افزایش پی‌درپی قیمت زمین و مسکن می‌شود.

از سوی دیگر این امر تخریب زمین‌های کشاورزی و منابع طبیعی و در نتیجه محیط زیست اطراف شهرها را در پی دارد؛ اتفاقی که هم‌اکنون در اطراف تهران به وضوح قابل مشاهده است و متأسفانه هیچ مرجعی با جدیت مانع آن نمی‌شود. در ضمن مهار بازار مواداولیه تولید مسکن و جلوگیری از کمبود عرضه نیز اهمیت فراوانی دارد.

سیاستگذاران بخش مسکن در تهران باید توجه داشته باشند ساکنان این شهر به سبب فعالیت در تهران، متقاضی مسکن در داخل محدوده شهر بوده و نمی‌توان با واگذاری زمین به روش اجاره 99 ساله یا حتی واگذاری مالکیت زمین‌های اطراف تهران، این متقاضیان را وادار به ساخت و ساز و سکونت در آنها کرد. 

نکته جالب این‌که وزارت مسکن و شهرسازی به‌تازگی اعلام کرده است‌ تعاونی‌های مسکن حق ساخت و ساز در زمین‌های اجاره‌ای 99 ساله واگذار شده را نداشته و فقط باید آنها را به اعضا تحویل دهند!

به ‌نظر می‌آید مسئولان از ابتدا نتایج تصمیمات خود را می‌دانستند اما شاید از روی ناچاری و اجبار یا برای رفع تکلیف این تصمیمات را گرفته‌اند. کاملا مشهود است که اتخاذ این‌گونه سیاست‌های انفعالی و بدون پشتوانه علمی و تجربی نه‌تنها کمکی به آباد شدن شهرها نخواهد کرد، بلکه آبادی‌های اطراف شهرها را نیز به تخریب و نابودی می‌کشاند.

به همین منوال واگذاری زمین‌های در مالکیت دولت به‌عنوان اجاره 99 ساله و غیره به افراد حقیقی و حقوقی، باعث خارج شدن اختیار این زمین‌ها از کف دولت می‌شود و در نهایت ساخت و ساز مفیدی در پی نخواهد داشت.

البته قیمت مسکن نمی‌تواند از حد طبیعی خود که منتج از قیمت نهاده‌هاست کمتر شود و دولت نیز نباید برای تولید مسکن اقدام به پرداخت یارانه کند چرا که این کار تخصیص بهینه منابع را به هم می‌زند و باعث مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به کلانشهرها می‌شود.

در این زمینه بهترین سیاست، واگذاری مسکن ارزان قیمت به افراد کم‌درآمد و ساماندهی سکونت‌گاه‌های رسمی و غیررسمی در اطراف شهرهاست.همچنین در اتخاذ سیاست‌های بخش مسکن باید شرایط اقلیمی، جغرافیایی، امنیتی و اجتماعی را در نظر گرفت تا سکونت‌گاه‌ها، سازگار با محیط‌زیست و دارای مطلوبیت و آسایش و رفاه برای ساکنان باشند.

تشدید مشکلات و راهکارهای ساماندهی

رشد شدید نقدینگی و نبود امکان جذب حجم بالای نقدینگی در سایر بخش‌ها به دلایلی مانند رکود در بخش‌های تولیدی، تأثیر تحریم‌های اقتصادی، نبود سیاست‌های مناسب برای افزایش سریع نرخ رشد بخش مسکن، اتخاذ سیاست‌های غلط در واگذاری زمین، بی‌توجهی دولت به نتایج اقدامات تحریک‌کننده تقاضای مسکن توسط بانک‌ها (که کاهش نرخ بهره و اعطای وام‌های بی‌پایان برای خرید مسکن و بعضا استفاده از وام‌های دریافتی توسط فعالان سایر بخش‌ها برای خرید و فروش ساختمان‌های قدیمی از جمله این اقدامات هستند)، کمبود تولید و در نتیجه افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نبود حمایت عملی از انبوه‌سازان، از جمله عوامل اصلی مشکلات اخیر بازار مسکن است.ایجاد بازار سرمایه و اوراق بهادار وابسته به بخش مسکن، راه‌اندازی بورس نهاده‌های مرتبط با تولید مسکن، اتخاذ سیاست‌های لازم برای حمایت از شرکت‌های ساختمانی مجرب و فعال در بخش مسکن و تولید‌کنندگان مصالح ساختمانی، تسهیل ورود سرمایه‌های خارجی به صنعت ساختمان، کنترل و تنظیم حجم پول در گردش با استفاده از سیاست‌های پولی و مالی مناسب و جمع‌آوری و جذب وجوه نقد سرگردان برای استفاده در تولید مسکن  از جمله راهکارهای برون رفت از بن بست کنونی مسکن است.

آشفتگی اخیر بازار مسکن ناشی از افزایش حجم نقدینگی بر اثر سیاست‌های انبساطی دولت (و بانک مرکزی) و افزایش تقاضای مؤثر برای مسکن در فقدان بازارهای پولی و مالی جانشین برای جذب وجوه نقد در دست مردم است.

‌اکنون خرید زمین و مسکن به‌ عنوان وسیله حفظ قدرت خرید و ارزش دارایی‌ها و نه برای سکونت مطرح است. اکنون این کالا جایگزین وجه نقد و سایر دارایی‌ها شده است.

عرضه مسکن در مقیاس وسیع برای پاسخگویی به تقاضای واقعی، نیازمند برنامه‌های میان‌مدت و بلندمدت است و در کوتاه مدت باید ضمن مهار و کاهش تقاضای کاذب، با اعمال سیاست‌ مهار هزینه‌های دولت و منابع بانکی، از اتخاذ سیاست‌های بدون پشتوانه علمی که نابسامانی بیشتر را به‌دنبال خواهد داشت، جلوگیری کرد.

کد خبر 52887

برچسب‌ها

دیدگاه خوانندگان

آخرین خبرهای بازار