این در حالی است که مشکلات اقتصادی موجود در این بخش با توجه به تأثیرات بالای بیرونی خود، منجر به ایجاد معضلات کلان اقتصادی در کشور نیز شده است.
هرچند جایگزین شدن سیاست تحریک تقاضا با سیاست افزایش عرضه در دولت نهم نوید بهبود وضعیت این بخش را می‌داد اما میان‌مدت بودن زمان نتیجه دادن سیاست‌های اتخاذ شده در بخش عرضة مسکن نظیر طرح «مسکن مهر»، ضرورت انجام اقدامات ضربتی به‌منظور کاهش تقاضای غیرمصرفی خرید زمین و مسکن و کنترل سوداگری را از سوی برنامه‌ریزان و دولت‌مردان نمایان می‌سازد.
به گزارش گروه «سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات فناوری دانشگاه علم و صنعت ایران، تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل مشکل مسکن نشان داده است که همواره به‌منظور اثربخشی سیاست‌های اتخاذ شده برای تامین مسکن گروه‌های هدف جامعه، نیاز به طراحی و اجرای سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن وجود دارد.
مهم‌ترین ابزار کنترلی دولت‌ها در بازار زمین و مسکن به‌منظور کنترل سوداگری در خرید و فروش، «ابزارهای مالیاتی» است.در این راستا و با توجه به مطالب فوق، تصمیم دولت نهم بر انجام اصلاحات اقتصادی و تأکید ریاست محترم جمهوری در سخنرانی 22 بهمن‌ماه سال 1386 بر اصلاح نظام مالیاتی به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های نظام اقتصادی کشور، امری بجا و ضروری است.
اصولاً نظام‌های مالیاتی با ۳ هدف: کسب درآمد به‌منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی، کنترل سوداگری و تخصیص بهینه منابع، طراحی و اجرا میشوند. متأسفانه نظام مالیاتی کنونی کشور بیشتر بر هدف اول متمرکز شده و کمتر افزایش هزینه‌های فعالیت‌های سوداگرانه را هدف قرار داده است.
سوداگری در بازار زمین و مسکن
در بازار زمین و مسکن همانند سایر بازارها، تقاضاهای موجود براساس ماهیت تقاضای شکل گرفته تقسیمبندی میشوند. بدین صورت که بنابر میزان مصرف، جذابیت برای سرمایهگذاری، محدودیت تولید، ضروری بودن برای خانوار (نوع، میزان و نیاز به کالا یا خدمات عرضه شده) و... تقاضای موجود به ۲ بخش مصرفی و سرمایهای تقسیم میشوند.
ناهمگن بودن، غیرقابل جانشین و غیرقابل تجارت بودن زمین و مسکن به همراه نبود جریان کامل اطلاعات در این بازار، تأثیرات برونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، همه و همه منجر به این شده است که این بازار همواره به شدت تحت‌تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد.
حضور بالای این نوع از تقاضا در بازار زمین و مسکن با توجه به غیرقابل تولید بودن زمین و ثابت بودن عرضة آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می‌شود. این نوع تقاضا (سوداگرانه) در بازار زمین و مسکن عملکرد این بازار را به 2صورت خرید ملک (زمین یا مسکن) و فروش مجدد آن در فواصل کوتاه به امید کسب سود نامتعارف ناشی از انجام معاملات مکرر و خرید ملک (زمین یا مسکن) و نگه‌داری آن به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده تحت‌تأثیر خود قرار می‌دهد.
با توجه به مسئولیت دولت در تامین مسکن خانوارهای ایرانی بر مبنای قانون اساسی، دولت موظف به کنترل چنین انگیزه‌هایی در بازار است. دولت باید با کنترل بازار زمین و مسکن و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید و عرضة مسکن و افزایش هزینة انگیزه‌های سوداگرانه و غیرمولد، از بی‌ثباتی و افزایش قیمت ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن جلوگیری کند.
بنابر تجربه جهانی مهم‌ترین ابزاری که دولت‌ها برای این منظور از آن بهره جسته‌اند، ابزار مالیاتی به‌منظور افزایش هزینة تقاضاهای سوداگرانه است. این تجربیات می‌تواند با توجه به شرایط کنونی کشور مورد استفاده قرار گرفته و در دستور کار دولت و مجلس قرار گیرد.
مشکلات نظام مالیاتی در بخش زمین و مسکن
نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن در شرایط کنونی کشور از یک سو به‌دلیل نقص قانونی و از سوی دیگر به‌علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی دچار مشکل است. در حال حاضر «مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به‌صورت سراسری در کشور از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود.
البته علاوه بر این ۲ مالیات، «عوارض تراکم صدور پروانه»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ میشوند که هر کدام از این موارد با مشکلاتی، در حیطة قانونگذاری و اجرا مواجه هستند.
مهم‌ترین مشکل در حیطه قوانین موجود را شاید بتوان عدم‌کارکرد این قوانین در جهت کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن دانست.
«مالیات بر نقل و انتقال و سرقفلی» مالیاتی است که با هدف کسب درآمد ناشی از انجام معاملات و بر مبنای ۵ درصد از ارزش دفترچه‌بهای معاملات املاک اخذ می‌شود. این مالیات از یک سو به‌دلیل هدف‌گیری نکردن فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسکن و از سوی دیگر به‌دلیل مأخذ بسیار پایین آن (دفترچه‌بهای معاملات املاک) قادر به تأثیرگذاری بر سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن نیست.
علاوه بر آن «مالیات بر اراضی بایر شهری» نیز با اینکه می‌تواند با افزایش هزینة نگه‌داری آن توسط مالکان منجر به افزایش عرضه زمین‌های شهری شود، به‌دلیل مبنای پایین آن (ارزش دفترچه‌بهای معاملات املاک) فاقد هرگونه اثرگذاری بازار زمین و مسکن خواهد بود که نیازمند به روز شدن دفترچه بهای معاملات املاک است.
قوانین مرتبط با عوارض شهری اعم از عوارض نوسازی و عوارض اراضی و املاک بلااستفاده شهری نیز، هم به‌دلیل هدف قرار دادن املاک و اراضی خالی و بلااستفاده به تنهایی و هم به‌دلیل ناچیز بودن میزان این عوارض، تأثیر قابل توجهی روی سوداگری موجود در بازار زمین و مسکن ندارند.
همچنین در عوارض نوسازی، در نظر گرفتن ارزش‌های دفترچه‌بهای معاملات املاک در محاسبة عوارض، عملاً منجر به بروز بی‌عدالتی در اخذ این عوارض شده است.
برای مثال عوارض یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقة الهیة شهر تهران تفاوت چندانی با آپارتمان‌های مشابه آن در خیابان ابوذر ندارد. علاوه بر آن عوارض تراکم صدور پروانه، خود کارکرد ضد‌تولید داشته و تولیدکننده را جریمه می‌کند، درصورتی که رویکرد جهانی، اخذ عوارض از مصرف‌کننده به‌جای تولیدکننده است.
معرفی نظام مالیاتی برای مهار سوداگری
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی می‌شود باید قابلیت مقابله با هر ۲ عملکرد تقاضاهای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چرا که سرمایهگذاری در خرید ملک غیرمصرفی به‌جای سرمایهگذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیرمولد مانند خرید و فروش مسکن می‌شود که ما به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود بلکه باعث افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن شده که به‌دنبال آن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن سایر بخش‌ها نیز متأثر از این افزایش قیمت خواهند شد.
برای این منظور باید بسته مالیاتی مورد نظر با «مالیات بر انجام معاملات مکرر» برای کنترل خرید و فروش مکرر تقاضاهای سوداگرانه در بازار به‌منظور کسب سود ناشی از معاملات مکرر و «مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن» برای مهار خرید و نگه‌داری املاک به امید کسب سود در آینده، طراحی شود که در ادامه به آن پرداخته خواهد شد.
انواع تقاضا در بازار مسکن
تقاضاهای موجود به ۲ بخش مصرفی و سرمایهای تقسیمبندی میشوند: تقاضای مصرفی تقاضایی است که جهت تامین نیاز مصرفی خود در بازار زمین (خرید زمین به‌منظور ساخت مسکن) و مسکن حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف می‌کند؛ و تقاضای سرمایهای تقاضایی است که برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار زمین و مسکن حضور پیدا می‌کند.
تقاضای سرمایهای نیز خود به ۲ بخش تقاضای سرمایهای مولد و تقاضای سرمایهای مخرب تقسیم می‌شود.
تقاضای سرمایهای مولد تقاضایی است که با انگیزه درآمدزایی و کسب سود معقول و با هدف تولید و عرضه مسکن وارد بازار زمین و مسکن می‌شود. تقاضای سرمایهای مخرب یا به تعبیری سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار، اقدام به خرید و فروش در بازار زمین و مسکن می‌کند.
مرکز مطالعات فناوری دانشگاه علم و صنعت
