جمعه ۲۱ مهر ۱۳۸۵ - ۱۹:۳۷

سیدمحمد موسوی: بخش مسکن از بخش‌های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تاثیرات ژرف اجتماعی- فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حائز اهمیت بوده و همچون موتور رشد و توسعه عمل می‌نماید.

این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و مشاغل وابسته، از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه‌گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به‌شدت تحت تاثیر قرار می‌دهد.

از این‌رو کشور ما در شرایط بحران اقتصادی و جدی شدن معضل بیکاری از این بخش به عنوان موتور رشد و مولد اشتغال کمک می‌گیرد. در عین حال هرگونه بی‌ثباتی در اقتصادی کلان می‌تواند سیستم کارای مسکن را غیرکارآمد ساخته و اهداف تعیین شده را دور از دسترس سازد.

پس شرط اولیه در تمهید بخش مسکن کارآمد ایجاد محیط با ثبات اقتصادی است.

مسکن نیاز اولیه بشر و مهمترین کالایی است که تامین آن قسمت اعظم درآمد عامه مردم را به خود اختصاص می‌دهد، به‌گونه‌ای که نوسانات غیرمعمول قیمت در این بخش موجب حذف قشر با درآمد متوسط و ضعیف جامعه از زمره متقاضیان موثر شده و بعضاً دسترسی به مسکن به یک آرزوی دست نیافتنی تبدیل می‌شود.

بر این اساس در پاره‌ای از موارد حوزه تامین و توزیع مسکن به مصداق شکست بازار بدل شده و ضرورت دخالت دولت را ضروری می‌سازد. البته دخالت دولت باید محدود باشد تا تجربه ناموفق کشورهای سوسیالیستی مانند رومانی، بلغارستان و استونی تکرار نشود.

مداخله دولت تنها باید برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه صورت بگیرد و در سایر بخش‌ها تنها نقش حکومتی داشته و بخش خصوصی ابتکار عمل را در دست بگیرد.

متاسفانه دولت کنونی در تامین و ثبات در بازار مسکن به‌خوبی عمل نکرده و در اکثر سال‌های برنامه توسعه منابع تخصیص یافته نسبت به رقم مصوب فاصله زیادی داشته است.

به عنوان مثال سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری (بدون احتساب ارزش زمین) در سال 1381 و 1382 به ترتیب 52 هزار و 60 میلیارد ریال بوده و اعتبارات عمرانی دولت در این مدت 781 و 442 میلیارد اختصاص یافته که در مقایسه با رقم مصوب  طی این سالها 6 برابر کمتر است.

ممکن است اولین نکته‌ای که در باب اسکان کم‌درآمدها به ذهن متبادر گردد، صرف لزوم تهیه سرپناه توسط دولت، فارغ از لحاظ مکانی استانداردهای ساخت‌وساز و الزامات دسترسی قشر هدف به امکانات رفاهی معمولی در نقاط شهر باشد و اسکان این قشر در موقعیت‌ مساوی با سایرین هدفی آرمانی تلقی شود، در حالی که نتایج تحقیقات به‌عمل آمده در ایالات متحده آمریکا عکس این مطلب را تایید می‌کند.

بنابراین سیاست‌های شهری باید به‌گونه‌ای تدبیر شوند که اقشار ضعیف‌ نیز بتوانند از مزایای موجود جامعه بهره لازم را ببرند.

در گام بعدی باید توجه نمود که اقشار کم‌درآمد به دلیل اختصاص سهم بیشتری از درآمد برای مسکن، از نوسانات قیمت بیشترین لطمه را می‌بیند به همین دلیل لازم است که سیاست‌ها به‌گونه‌ای تدبیر شوند که فشار تورمی مزبور بر این قشر به حداقل کاهش یابد.

در سیاست‌های تامین مسکن قابل خرید نحوه شناسایی افراد و اقشار هدف گروه‌بندی افراد و اقشار هدف، گروه‌بندی افراد به لحاظ خدمت مورد نیاز و نوع خدمت قابل ارایه و در نهایت مدیریت این سیاست‌ها نیمی از مسیری است که باید برای کمک به اسکان این قشر طی نمود که متاسفانه مقوله شناسایی گروه‌های مختلف درآمدی موضوعی است که به‌رغم اهمیت فراوان، در کشور مورد غفلت واقع شده است.

سازوکار اسکان کم‌درآمدها و تامین مالی

به‌رغم تاکید صاحب‌نظران علوم انسانی بر ضرورت توجه به مقوله اسکان کم‌درآمدها و معرفی آن به عنوان هسته توسعه پایدار و با توجه به محرز بودن تلقی اسکان کم‌درآمدها به عنوان مصداق بارز شکست بازار، کماکان کشور از وجود قانونی در جهت سامان‌بخشی به وضعیت خانه‌های دست‌یافتنی محروم است.

بحث اسکان کم‌درآمدها از جمله حوزه‌های پیچیده اقتصاد است که ساماندهی آن در گرو همکاری صمیمانه سیستم بانکی، شهرداریها، استانداری، مجلس و در رأس آن تلاش مجدانه وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان متولی این امر می‌باشد.

بدون تردید اتکا به ابزارها و مقررات موجود به‌ویژه در شرایطی که نرخ‌های تورم دورقمی در بخش مسکن و اقتصاد از یک‌سو و کاهش دستمزدهای واقعی از سوی دیگر گریبانگیر کشورند، بر وخامت اوضاع خواهد افزود.اما در کشورهای توسعه‌یافته چندین برنامه به این امر اختصاص دارد. به‌عنوان مثال دپارتمان مسکن آمریکا به‌تنهایی 200 برنامه برای اسکان دارند.

این در حالی است که بیش از هزار آژانس دولتی در این کشور نیز هزاران برنامه جداگانه را دنبال می‌کنند.

مسکن قابل خرید: افزایش اجاره و قیمت مسکن همزمان با رشد آهسته و نامتناسب دستمزدها، تغییر ساختار هرمی جمعیت، رشد جمعیت در حال ازدواج و رشد مهاجرت مهمترین عامل پدیده بی‌خانمانی محسوب برای سنجش توان خرید مسکن شاخصه‌های متعددی معرفی شده است، اما شاخصی که در بیشتر کشورها برای تشخیص و طبقه‌بندی افراد نیازمند به کمک دولت در اسکان کاربرد دارد، «درصد اختصاص درآمد ماهانه یک شخص برای امر مسکن» است.

به‌طور متوسط هر شخص نباید بیشتر از 30 درصد درآمد ماهیانه خود را به مسکن اختصاص دهد. اما در این میان باید به موقعیت جغرافیایی، بعد خانوار و ثبات درآمد توجه شود.

معیار 30 درصد درآمد برای مسکن، نه‌تنها توسط دولت برای شناخت و تفکیک افراد مستطیع از سایرین ملاک عمل قرار می‌گیرد، بلکه در برخی از کشورها بانکها نیز برای تعیین ریسک بازپرداخت، از این شاخص استفاده می‌کنند.

یارانه در اجاره بهای واحد مسکونی، یارانه خرید خانه، وام‌های کم‌بهره جهت ترمیم خانه، تخفیف‌های مالیاتی، تضمین وامها توسط دولت، بیمه وام رهنی، وام‌های خرید پروژه‌های اجاره به شرط تملیک، روش سهامی و حذف قیمت زمین از قیمت مسکن، جزء سیاست‌های کاربردی جانب تقاضا می‌باشد که در دنیا به‌کار برده شده است.

از سوی دیگر ارائه وام‌های بلندمدت‌، با بهره کم برای ساخت مسکن، معافیت‌های مالیاتی ساخت، کاهش عوارض کالاهای مورد نیاز برای ساخت، تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری و فروش اوراق مشارکت نیز جزء سیاست‌های موفق جانب عرضه محسوب می‌شود.

یک تفکر غلط در کشور به‌وجود آمده که تسهیلات کم‌بهره و یارانه‌ای خرید مسکن باید در اختیار هر قشری قرار گیرد، در صورتی که اساس تعریف چنین ابزارهایی مساعدت و افزایش توان خرید اقشار کم‌درآمد و با درآمد متوسط جامعه است.

در اسکان کم‌درآمدها یک احتمال وجود دارد و آن این‌که اقشار هدف پس از آن‌که خانه قابل خرید را به‌دست آوردند، این خانه‌ها به تناوب بین افراد کم‌درآمد خرید و فروش شود و داد و ستدهای مزبور باعث افزایش قیمت خانه‌ها شده و در عمل سیاست اجرا شده از کارآیی افتاده و خنثی شود، پس باید  سیاستی برای جلوگیری از فروش این خانه‌ها برای یک دوره خاص اندیشیده شود.

نقش بانک مسکن در تامین مالی بخش مسکن

تامین مالی مسکن، یکی از اجزای کلیدی استراتژی مسکن به‌شمار می‌رود. بانک رهنی در قبل از انقلاب اسلامی و بانک مسکن بعد از انقلاب به‌عنوان تنها بانک تخصصی مسکن در تامین مالی این بخش نقش داشته‌اند.

عملکرد بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک تخصصی این بخش طی سال‌های 1368 تا 1382 با نوسان زیادی همراه بود، به‌طوری که رشد قابل ملاحظه مسکن در دو مقطع‌ زمانی سال‌های 1375 و 1381 باعث شد میزان پوشش تسهیلات اعطایی در مقایسه با ارزش واحدهای مسکونی روند کاهشی داشته باشد.

اگرچه اغلب شاخص‌های مالی حاکی از بهبود وضعیت بانک مسکن است ولی به‌عنوان تنها بانک تخصصی بخش به دلیل سهم پایین تسهیلات پرداختی در تولید مسکن شهری نقش موثری نداشته و عمده فعالیت‌های آن در قالب شرکت سرمایه‌گذاری مسکن متبلور شده است.

در برنامه اول و دوم توسعه میزان رشد تسهیلات در مقایسه با جذب منابع در سطح بالاتری قرار داشته و به همین دلیل کسری منابع از محل استقراض از بانک مرکزی و یا سایر بانک‌ها تامین شده است.

بالا بودن نسبت دارایی‌های سودآور به کل دارایی‌های بانک نیز از جمله دلایل سودآوری بانک محسوب می‌شود.

در سال‌های اخیر نیز به دنبال اعلام نرخ قطعی سود با رشد بالای جذب سپرده‌های سرمایه‌گذاری مواجه بود که جهت تامین سود علاوه بر سرمایه‌گذاری در سایر بازارها از جمله بورس میزان تسهیلات مشارکت مدنی را افزایش داده است.

بالاتر بودن نرخ سود تسهیلات مزبور و کوتاه‌ بودن دوره بازپرداخت آنها از دلایل دیگر رویکرد موفق این بانک محسوب می‌شود.

متاسفانه بوروکراسی نظام بانکی و تسهیلات تکلیفی و دیگر مشکلات نظام بانکی نیز موجب شده تا این بانک در سه دوره برنامه‌های توسعه علی‌رغم سودآور بودن، موفقیت چندانی در ساماندهی بازار مسکن کشور نداشته باشد.

کد خبر 5865

برچسب‌ها

دیدگاه خوانندگان

آخرین خبرهای بازار