طرح مسكن اجتماعي يا مسكن محرومان كه وزارت راه و شهرسازي در دولت يازدهم بارها از آن سخن گفته بايد اين گروه از اقشار را هدف قرار دهد اما هنوز اجراي چنين طرحي با گذشت حدود 2سال از فعاليت دولت يازدهم، كليد نخورده است. در طرح جامع مسكن كه نسخه پيش‌نويس و غيرقابل استناد آن به‌تازگي منتشر شده و قرار است تا تير‌ماه رسماً نهايي و رونمايي شود، اطلاعاتي از اقشار كم‌درآمد فاقد مسكن و همچنين برنامه‌هايي براي خانه‌دار شدن آنها مطرح شده است اما چگونگي و زمان اجراي آن با ابهامات زيادي همراه است.
آنطور كه اين طرح نشان مي‌دهد وزارت راه و شهرسازي محوريت برنامه‌هاي تامين مسكن كم‌درآمدها را به بنياد مسكن انقلاب اسلامي سپرده و براي چندين دستگاه و نهاد ديگر وظايفي تعيين كرده است اما عملياتي شدن اين طرح‌ها با توجه به دخيل بودن چندين نهاد مختلف و محوريت بنيادي كه در حال حاضر در طرح مسكن مهر هم با مشكلات زيادي مواجه شده، ترديدهايي را به همراه داشته است.به‌خصوص درباره منابع مالي آن بحث بسياري مطرح است.
- وضعيت خانوارهاي فاقد مسكن
تحولات بازار زمين و ساختمان طي سال‌هاي اخير توان تامين مسكن را براي بسياري از خانوارها در وضعيت نامناسبي قرار داده است به طوري كه اگر يك خانواده درآمد سالانه خود را به طور كامل كنار بگذارد، پس از 12 سال مي‌تواند به خريد خانه دست بزند. نسبت قيمت مسكن به درآمد خانوار در وضعيت مناسب حداكثر بايد 5 سال باشد. آنچه كه در طرح جامع مسكن به عنوان وضع موجود خانواده‌هاي فاقد مسكن مورد توجه قرار گرفته، نشان مي‌دهد كه 40درصد هزينه‌هاي خانوار در گروه‌هاي پايين درآمدي صرف مسكن مي‌شود در حالي كه اندازه متعارف آن در سطح جهاني حدود 25درصد است.
طبق برآوردهاي انجام شده، حدود 48درصد از خانوارهاي فاقد مسكن در دهك‌هاي اول تا چهارم و 29درصد آنها در دهك‌هاي 5 تا 7 قرار دارند. از ميان خانوارهاي مستاجر تنها 70درصد تحت پوشش نهادهاي بيمه‌اي قرار دارند به همين دليل شناسايي 30درصد ديگر با دشواري همراه است. با اين حساب 2ميليون و 522 هزار خانوار شهري مستاجر در دهك اول تا چهارم درآمدي قرار دارند كه در تامين مسكن با مشكل جدي مواجه هستند. از اين تعداد 892هزار خانوار زير پوشش هيچ‌گونه نهاد بيمه‌اي و حمايتي قرار ندارند.
طبق اطلاعات طرح جامع مسكن در دوره 13ساله با فرض نرخ رشد اقتصادي 5.2درصد در هر سال، سالانه 64 هزار خانوار به خانوارهاي كم‌درآمد اضافه مي‌شوند. در اين شرايط با فرض ثبات قيمت مسكن تا سال 1405، شاخص دسترسي به مسكن به 5 سال و نيم مي‌رسد.
- برنامه‌هاي عملياتي يا غيرعملياتي
در بخش برنامه‌هاي عملياتي برآوردهايي از بودجه مورد نياز براي پرداخت تسهيلات و يارانه در اين بخش انجام شده است اما معلوم نيست كه حجم تسهيلات تعيين شده با وضعيت نابسامان منابع بانك‌ها قابل پرداخت باشد. از طرف ديگر ضمانتي براي عملي شدن و پرداخت يارانه تسهيلاتي تعيين شده كه بايد از طريق بودجه عمومي دولت و ساير نهادهاي مسكن سهمي پرداخت شود، وجود ندارد.
طبق برنامه‌اي كه به عنوان اعطاي تسهيلات ساخت و خريد به گروه‌هاي كم‌درآمد تعيين شده، سالانه بايد 60 هزار فقره تسهيلات 10 ساله خريد مسكن با مبلغ متوسط 40 ميليون تومان پرداخت شود كه دولت و سازمان‌هاي متولي مسئوليت پرداخت مابه‌التفاوت سود را بر عهده خواهند گرفت. واجدان شرایط در این طرح از طریق بنیاد مسکن و با معرفی نهادهاي حمایتی فعال چون بهزیستی، صندوق بازنشستگی و کمیته امداد از میان دهک‌هاي درآمدي 2 تا 4 و با شرط عدم برخورداري از مسکن ملکی و عدم استفاده از امکانات دولتی در گذشته، تعیین می‌شوند.
برآورد می‌شود اجراي این طرح به سالیانه 2 هزار و 400ميليارد تومان منابع بانکی نیاز خواهد داشت و با فرض تعیین نرخ بهره 7 درصد به عنوان نرخ بهره در استطاعت خانوارهاي هدف، اجراي این طرح نیازمند حدود 168ميليارد تومان يارانه (در سال اول) از محل بودجه عمومی و 168میلیارد تومان کمک‌هاي حمایتی از محل سایر نهادهاي مسکن اجتماعی خواهد بود.
در بخش ديگري از اين طرح به پرداخت تسهيلات براي بهسازي واحدهاي مسكوني سكونتگاه‌هاي غيررسمي اشاره شده است. بر اين اساس خانوارهاي واجد شرایط پس از معرفی شرکت عمران و بهسازي شهري و شهرداري‌ها، در مؤسسات پس‌انداز و تسهيلات مسكن منطقه‌اي، منابع مالی خود را تجمیع کرده و از این مؤسسات با سقف میانگین 15میلیون تومان با دوره بازپرداخت 10ساله تسهیلات دریافت خواهند کرد. نرخ بهره پیشنهادي این تسهیلات براي دراستطاعت بودن اقساط و تسهیل بازپرداخت 5 درصد در سال است. آنطور كه در اين طرح آمده سالانه 100 هزار واحد مسكوني در دهك‌هاي 1 تا 5 امكان استفاده از اين طرح را دارند.
برآورد می‌شود اجراي این طرح به سالانه يك هزار و 500 ميليارد تومان منابع بانکی و تعهد یارانه کمک سود (در سال اول) در حدود 120میلیارد تومان از محل بودجه عمومی براي مسکن حمایتی و 120میلیارد تومان از محل بودجه سایر نهادهاي مسکن اجتماعی نیاز داشته باشد. يكي ديگر از برنامه‌هاي تعيين شده براي تامين مسكن كم‌درآمدها حمایت از عرضه مسکن اجاره‌اي توسط بخش خصوصی است كه طرح حمايتي در اين بخش عمدتا به واحدهاي مسکونی با مساحت کمتر از 75 مترمربع اختصاص خواهد یافت.
وزارت راه و شهرسازي و بنیاد مسکن در اختصاص زمین و منابع یارانه‌اي و شهرداري‌ها با ارائه حمایت در اهداي پروانه ساختمانی رایگان به احداث سالانه 20 هزار واحد مسکونی استیجاري کمک خواهند کرد. هزینه ساخت این واحدها از طریق تسهیلات بانکی یا بازار سرمایه و یا منابع مالی سازندگان تأمین می‌شود. بر اساس اين طرح وزارت راه و شهرسازي می‌تواند بخشی از کمک‌هاي یارانه‌اي از محل بودجه عمومی که در قالب طرح‌هاي ساخت و خرید مسکن اجرا مي‌شود را به سازندگانی که تمایل به احداث واحدهاي استيجاري دارند، اختصاص دهد.
- مسكن اجاره‌اي
در برنامه پنجم از اين بخش، اعطاي قرض‌الحسنه ودیعه مسکن اجاره‌اي از طريق نهادهاي حمایتی مورد توجه قرار گرفته است. بر اين اساس حداقل سالانه به 20 هزار خانوار قرض‌الحسنه ودیعه مسکن اجاره‌اي پرداخت می‌شود. پرداخت این قرض‌الحسنه فقط به واحدهاي مسکونی کمتر از 75 متر مربع تعلق می‌گیرد. متوسط وام ودیعه براي هر خانوار حدود 15میلیون تومان در نظر گرفته شده است. بهره اين تسهیلات حداکثر 5 درصد فرض شده كه بودجه عمومی مابه‌التفاوت سود را سالیانه به بانک‌ها پرداخت می‌کند.
منابع بانکی مورد نیاز در این طرح 300میلیارد تومان است كه حداکثر تعهد سالانه یارانه کمک سود با فرض ثبات نرخ سود کنونی سالانه برابر با 24میلیارد تومان از محل بودجه عمومی و 24میلیارد تومان از محل بودجه سایر نهادهاي مسکن اجتماعی برآورد شده است.
در برنامه ششم اين بخش نيز حمایت از عرضه مسکن اجاره‌اي توسط نهادهاي عمومی و شهرداري‌ها مورد تاكيد قرار گرفته است. بر اين اساس با محوریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و مشارکت سازندگان بخش‌خصوصی به منظور احداث سالانه 10 هزار واحد مسکونی، برنامه‌ریزي و توافق جهت تأمین زمین توسط دولت، ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن و یا شهرداري‌ها انجام می‌شود. وجوه لازم براي ساخت با تضمین صندوق ضمانت تسهیلات مسکن از نظام بانکی دریافت خواهد شد.
این برنامه عمدتاً به واحدهاي مسکونی با مساحت کمتر از 75 مترمربع اختصاص خواهد یافت. مجموع هزینه سالانه براي احداث 10هزار واحد با متوسط متراژ 65 مترمربع در حدود يك‌هزار میلیارد تومان است که از طریق نظام بانکی و یا صندوق‌ها و اوراق با نرخ سود ثابت تأمین می‌شود. معادل 5درصد از هزینه احداث واحدها به عنوان اجاره بها به صورت سالیانه از متقاضیان اخذ می‌شود و مابه‌التفاوت اجاره‌بها با اقساط تسهیلات بايد توسط دولت، خیریه‌ها، شهرداري‌ها و سایر نهادهاي مرتبط تأمین شود. برآورد مي‌شود تعهد یارانه‌هاي کمک سود در سال اول اجراي برنامه با فرض ثبات نرخ سود کنونی 80میلیارد تومان از محل بودجه عمومی و 80 میلیارد تومان از محل کمک‌هاي سایر نهادهاي حامی مسکن اجتماعی پرداخت شود.
- مسكن خيريه
در برنامه چهارم و پنجم تامين مسكن كم‌درآمدها نيز به تشكيل صندوق‌هاي نيكوكاري و وقفي تامين مسكن اشاره شده است. آنچه از اين برنامه‌ها مشخص است، مجموع آنها براي بودجه عمومي و ساير نهادها بار مالي به همراه دارد و همچنين نيازمند منابع بانكي نسبتا بالاست. طبيعي است كه اجراي طرح‌هاي حمايتي در بخش مسكن نيازمند بودجه قابل توجه است اما در شرايطي كه وضعيت مالي دولت و همچنين منابع بانك‌ها در تنگنا قرار دارد، اميدواري چنداني به اجرايي شدن اين برنامه‌ها وجود ندارد مگر آنكه اسناد و مصوبه‌هاي اجرايي دقيق‌تري از نحوه تامين منابع مالي برنامه‌ها طراحي شود تا در بودجه ساليانه براي اين بخش منابع در نظر گرفته شود و بانك‌ها نيز منابع كافي براي پرداخت تسهيلات در نظر گرفته شده داشته باشند.
- 11دستگاه متولي
طرح مسكن اجتماعي از همان روزهاي نخست فعاليت دولت يازدهم به عنوان جايگزين طرح مسكن مهر مطرح شد. عباس آخوندي و همكارانش كه انتقاد از چگونگي اجراي مسكن مهر را با جديت دنبال مي‌كردند، طرح مسكن اجتماعي را به عنوان جايگزين مطرح ساختند. تا قبل از انتشار پيش‌نويس طرح جامع مسكن، طرح مكتوبي از مسكن اجتماعي منتشر نشده بود. پس از انتشار طرح جامع مسكن نيز ابهاماتي بر سر اجرايي شدن آن ايجاد شده است. عدم وجود ضمانت براي تامين مالي آن از بودجه عمومي دولت و از آن مهم تر درگير شدن 11 دستگاه و نهاد با اين موضوع است كه رسيدن به نتيجه نهايي را پيچيده‌تر مي‌كند. تعدادي از اين 11دستگاه زيرمجموعه 3وزارتخانه دولتي هستند؛ يك بانك و 2سازمان بزرگ دولتي در ميان متوليان قرار دارند و مسئوليت‌هايي نيز براي 3نهاد انقلابي تعريف شده است.
تعداد بالاي دستگاه‌هاي درگير با سوابقي كه از اينگونه فعاليت‌هاي جمعي در كشور وجود دارد، آدرس دقيقي براي رسيدن به هدف محسوب نمي‌شود.در طرح جامع مسكن دو نوع برنامه براي تامين مسكن اقشار كم‌درآمد تعريف شده كه بخش اول برنامه‌هاي نهادسازي نام گرفته و اين بخش شامل 3 برنامه است. بخش دوم نيز برنامه‌هاي عملياتي در 8 محور مورد تاكيد قرار گرفته است. در بخش اول برنامه‌ها به ايجاد صندوق ضمانت تسهيلات مسكن براي بانك‌پذير كردن كم‌درآمدها اشاره شده است.
در بخش دوم نيز ايجاد نهاد برنامه‌ريزي مسكن اجتماعي با حضور اعضايي از بنياد مسكن انقلاب اسلامي، سازمان ملي زمين و مسكن، شركت عمران و بهسازي شهري، بانك مسكن، وزارت كشور (سازمان شهرداري‌ها و دهياري‌ها)، وزارت تعاون، كار و رفاه اجتماعي، سازمان مديريت و برنامه‌ريزي كشور، سازمان تامين اجتماعي، سازمان بهزيستي، كميته امداد و سازمان هدفمندي يارانه‌ها مورد توجه قرار گرفته است. محور سوم از بخش اول برنامه‌ها به تشكيل بانك اطلاعاتي از برنامه‌هاي حمايتي و يارانه‌اي در بخش مسكن، اختصاص يافته است.
نظر شما