دولت نهم با آغاز فعالیت خود، محور سیاست‌های بخش مسکن را در احداث مسکن مهر متمرکز و تلاش کرد تا با افزایش عرضه مسکن گامی مؤثر در جهت ایجاد ثبات در این بازار بردارد. با این وجود واقعیت‌های بازار و روند صعودی قیمت‌ها، حاکی از عدم‌اثبات این نظریه است. همچنین دولت به‌منظور بازگرداندن آرامش به بازار اجاره نیز طرح‌های مختلفی را به اجرا گذاشته اما این اقدامات نیز نتوانسته توفیقات بلندمدتی را در این بخش به ارمغان بیاورد. نگاهی به سیاست‌های دولت در بازار مسکن نشان می‌دهد که دولت در تلاش است تا با خروج این کالا از لیست کالاهای سرمایه‌ای، مانع از رشد روزافزون قیمت مسکن شود. از این طریق سیاستگذاران بخش مسکن طی سال‌های گذشته سعی در عرضه انبوه مسکن مهر در این بازار به منظور پاسخگویی
به تقاضای موجود داشته و همچنان دارند؛این در حالی است که قیمت مسکن طی این سال‌ها دچار نوسان بوده است. دکتر محمد خوش‌چهره دلیل این اتفاق را عدم شناخت صحیح از واقعیت‌های اقتصادی کشور می‌داند و بر این باور است که معضل مسکن در کشور به‌طور دقیق ریشه‌یابی نشده و دولت بدون توجه به ابعاد واقعی تقاضا، طی این سال‌ها صرفا بر افزایش عرضه تأکید کرده است.
- همانطور که می‌دانید دولت وعده داده تا سال92 مشکل مسکن کشور را حل خواهد کرد و به عبارتی تا این تاریخ تمام متقاضیان مسکن، خانه دار می‌شوند. به‌نظر شما این بحث تا چه اندازه از پشتوانه‌های علمی و منطقی برخوردار است؟
این قبیل اظهارات بیشتر جنبه تبلیغاتی داشته و از منظر سیاسی مطرح می‌شود و وجه اقتصادی و عملیاتی آن ایرادات جدی دارد. بحث مسکن به تعبیر بسیاری از کارشناسان به سمت مسئله مسکن سوق داده شد و در یک دهه گذشته خودش را به‌عنوان معضل مسکن و در مقاطعی به صورت بحران مسکن نمایان کرد. این بحران هم بیشتر از نظر افزایش قیمت و عدم تناسب آن با درآمد، بروز و ظهور داشته که آن را به‌عنوان یک رؤیا برای شاغلین جوان مطرح کرده و به‌عنوان یکی از دلایل تأخیر در امر ازدواج طی سال‌های گذشته مطرح کرده است. در کنار این موضوع یک عدم تناسب هم بین عرضه و تقاضای مسکن طی سنوات گذشته وجود داشته است. در کنار سایر عوامل مؤثر بر تقاضای واقعی مسکن، مسئله‌ای به نام سوداگری وجود دارد که به‌عنوان یک تقاضای جنبی ولی به شدت اثرگذار بر تقاضای مسکن خودش را نشان می‌دهد. همچنین بحث بدمسکنی هم روی محاسبات تقاضا باید لحاظ شود. حتی به فرض کنار گذاشتن مورد اخیر، درصورت مقایسه عرضه زمین شهری و امکانات و منابع موجود با تقاضای مسکن، متوجه یک شکاف معنی‌دار خواهیم شد. علاوه بر این در یکی، دو سال اخیر شاهد یک رکود سنگین در بخش مسکن بوده‌ایم که بسیاری از تصمیمات تهیه مسکن را به‌عنوان یک فعالیت سرمایه‌گذاری برای فعالان اقتصادی و متقاضیان به سمتی کشیده که شاهد یک رکود معنی‌دار بوده‌ایم و برای اثبات این رکود هم می‌توان به تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده استناد کرد.
- این رکود در کل کشور وجود داشته یا اینکه محدود به جغرافیای خاصی از مناطق شهری یا کلانشهرها می‌شود؟
این مسئله بیشتر در کلانشهرها و شهرهای بزرگ قابل مشاهده است؛ بنابراین اگر مسئله خوب تشخیص داده نشود، راه‌های درمان ناقص و نامناسبی هم در پیش گرفته خواهد شد که به‌طور کلی همین مسئله در امور اقتصادی منشأ بسیاری از اختلالات است. با صراحت اشاره می‌کنم که بحث مسکن مهر را جدا از نگرش‌های ارزشی که مدنظر تصمیم‌گیران و سیاستگذاران بوده است، ناشی از تشخیص‌های ناقص، راه‌حل‌های عجولانه و اقدامات مقطعی می‌دانم؛ به این معنی که عرضه کل در مقیاس ملی مدنظر قرار گرفته و در کنار آن بدون اینکه درک صحیحی از تقاضا، کیفیت تقاضا، گروه‌های اجتماعی متقاضی و مکان جغرافیایی آن وجود داشته باشد مبادرت به حل مسئله مسکن از طریق عرضه شده است؛ بنابراین با وجود اینکه مسئله مسکن بیشتر مربوط به کلانشهرها و شهرهای بزرگ است، در بسیاری از شهرهای کوچک شاهد احداث پروژه‌های مسکن مهر هستیم؛ در حالی که مسئله اصلی روستاها و شهرهای کوچک بحث بدمسکنی است و باید نسبت به نوسازی و مقاوم‌سازی آنها اقدام شود. بنابراین تصور اینکه عرضه مسکن را می‌توان با عرضه مسکن روستایی حل کرد و باید بخش قابل‌توجهی از امکانات و منابع در مسکن مهر به این بخش اختصاص داده شود، نخستین خطای استراتژیک ناشی از عدم درک صحیح پدیده است. این یک محاسبه ساده‌انگارانه است که فکر کنیم با بالا رفتن عرضه مسکن در مقیاس ملی می‌توان مشکل مسکن در کشور را حل کرد. با این توجیه می‌توان در کویر لوت هم اقدام به عرضه مسکن فراوان و رایگان کرد ولی این قطعا نمی‌تواند پاسخگوی تقاضای مسکن شهری باشد چون تقاضای مسکن متناسب با محل سکونت و اشتغال است.
- اتفاقا یکی از ایرادات جدی به پروژه‌های مسکن مهر در کلانشهرها به‌خصوص تهران، بعد مسافت شهرهای اقماری از مرکز شهر و نبود امکانات برای دسترسی آسان به محل اشتغال است. سایر کشورها برای حل مشکل مسکن خود از طریق ایجاد شهرهای اقماری چگونه عمل می‌کنند؟
در بسیاری از موارد مشابه به‌گونه‌ای دسترسی‌ها از طریق ریلی و جاده‌ای فراهم می‌شود که افراد بتوانند در کمترین زمان ممکن به محل کار خود برسند. در مدل کلانشهرها، شهرهای خوابگاهی وجود دارند که از یک منطق خاص تبعیت می‌کنند و در حومه کلانشهرهایی هستند که محل اشتغال ساکنان این شهرها به حساب می‌آیند. اما ایده مسکن مهر عموما به صورت ساخت مسکن در نقاط پیرامونی و حاشیه‌ای و حتی بعضا با فاصله‌های معنی‌دار از کلانشهرها دنبال شده است. مطالعات نشان داده که حتی در پروژه‌های بزرگی از این دست که افتتاح شده است، مالکان در کمتر از 20واحد به‌طور واقعی ساکن شده‌اند و این نشان‌دهنده استقبال ضعیف از این پروژه است؛ این همان انحراف معنی‌دار بین تشخیص موضوع و راه‌حل اتخاذ شده است. اگر مجلس یک بررسی سریع دراین خصوص انجام دهد، اطلاعات قابل توجهی به‌دست می‌آید و به نفع نظام اجرایی کشور است که به خطاهای خود در همین ابتدای کار پی ببرد قبل از اینکه به گسترش چنین سیاستی مبادرت ورزد. بنابراین به‌طور خلاصه می‌توان گفت که نخستین اشکالات، محدود به عدم شناخت دقیق پدیده، فقدان مدیریت تقاضا در مسکن و مدیریت نادرست عرضه مسکن ملی است.
- اتفاقی که در حال حاضر در کشور شاهد آن هستیم این است که در عمل یک تقاضای بالقوه بالا برای مسکن وجود دارد اما از طرفی شاهد رکود سنگینی در بخش مسکن به‌خصوص در کلانشهرها هستیم. از دیدگاه شما این تناقض چگونه قابل توجیه است؟
خیلی از کشورهای موفق در بحث تأمین مسکن ارزان روش‌هایی اتخاذ کرده‌اند که اسناد سازمان ملل هم در این ارتباط وجود دارد. بنابراین تجربیات قابل اقتباسی وجود دارد که متأسفانه بسیاری از آنها در کشور مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. در مورد تناقضی که به آن اشاره کردید می‌توان سوداگری در بخش مسکن را ازجمله عوامل اصلی ایجاد این شرایط عنوان کرد، چرا که در سال‌های اخیر این عامل به وضوح قابل مشاهده بوده و این امر می‌تواند روی نرخ رشد اقتصادی با وجود یک رغبت، رکود و کندی ایجاد کند. از‌طرف دیگر مسکن می‌تواند یکی از شاخص‌های کارآمدی یک دولت و حتی یک نظام و رژیم باشد و دقیقا به خاطر همین موضوع بود که درایت‌های حضرت امام(ره) ابتدای انقلاب به گونه‌ای بود که نخستین نهادی که در بهمن57 شکل گرفت کمیته انقلاب اسلامی بود که بحث امنیت را به عهده داشت و دومین نهاد که در فروردین 58 تشکیل شد تحت عنوان بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و حساب100 امام کار خود را آغاز کرد. با فعالیت این بنیاد شاهد بودیم که در حالی که رژیم گذشته با تمام امکانات و منابعی که در اختیار داشت در سطح ملی 210هزار واحد مسکونی ساخته بود، اما در سال58 نزدیک به 246 هزار واحد مسکونی تحت عنوان نهضت مسکن‌سازی ساخته شد. در آن زمان مسکن‌های ساخته‌شده به سمت بازارهای هدف یعنی اقشار کم‌درآمد هدایت شد و امکانات مالی مناسبی برای خانه‌دار شدن این اقشار دراختیار آنها قرار داده شد.
- چه تفاوتی بین شرایط فعلی در بازار مسکن با شرایط موجود در سال‌های پس از پیروزی انقلاب می‌بینید؟
متأسفانه الان در شرایطی قرار داریم که شاهد یک نوع برده‌داری نوین هستیم. برده‌داری نوین هم به این ترتیب است که بخش قابل‌توجهی از درآمد گروه‌های کم‌درآمد و میانی مخصوصا شاغلین جوان، صرف هزینه مسکن و اجاره می‌شود؛ به گونه‌ای که بسیاری مجبورند یک شیفت کامل از درآمد‌شان را صرف اجاره کرده و با اضافه‌کار مبادرت به اداره امور خانواده کنند و این یعنی انتقال ثمرات ناشی از حداقل 8ساعت کار در روز به صاحبخانه. این نوع برده‌داری هم بیشتر در کلانشهرها و شهرهای بزرگ وجود دارد و مسائلی است که اگر درک صحیحی از آن نباشد و فکر کنیم که با عرضه مسکن در شهرهای کوچک و روستایی مثل پروژه مسکن مهر می‌توان آن را حل کرد، یک مقدار دچار انحراف تشخیص هستیم؛ بنابراین اگر به میزان پروژه‌های انجام شده در قالب مسکن مهر در کشور استناد شود، آمارها مبین غیرواقعی بودن روش برای حل مسئله و معضل مسکن شهری و کلانشهرهاست.
