عدم اجرای طرح جامع تهران که در سال 1347 تهیه شده بود و همین طور واگذاری اداره ملی شهر به شهرداری‌ها آنها را واداشت تا برای اداره شهر به فروش شهر بپردازند.مرجع اصلی تصویب میزان تراکم معمولاً شورای عالی شهرسازی و معماری است.
پیش بینی تراکم ساختمانی و تراکم جمعیتی جزو کارهای بسیار پیچیده مدیریت شهری و شهرسازی است که با توجه به عوامل متنوع و متعددی به انجام می‌رسد. عوامل اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، شهرسازی، معماری، امنیتی، دفاعی و... . زمانی که طرح تفصیلی به تصویب شورای عالی شهرسازی می‌رسد، سندی است که ارزش قانونی دارد و اقدام برخلاف یک سند قانونی توسط هیچ دستگاهی نمی‌تواند قانونی باشد.
شهرداری در برهه ای به دلیل قطع کمک‌ها و اعتبارات دولتی، به تراکم فروشی روی آورد و این موضوع تا چند سال پیش نیز به صورت تعدیل شده ادامه داشت و اگر بگوییم که فروش تراکم قانونی نبوده است، دیگر هیچ توجیهی برای این اقدام باقی نمی ماند.
توجیه شهرداری تهران برای فروش تراکم عبارت بود از: جبران کمبود منابع مالی. اما اگر ما این نکته را بپذیریم که بخاطر کمبود درآمد، اقدام غیرقانونی می‌توان کرد، لاجرم در بقیه سطوح و موارد زندگی مردم هم باید این توجیه را بپذیریم.
یعنی اگر یک شهروند عادی نیز به دلیل بی‌پولی و فقر دست به کاری غیرقانونی زد، این اقدام پذیرفته است.درصورتی که یک دستگاه دولتی یا غیردولتی یا یک شخص حقیقی به دلیل کمبود منابع مالی مجاز به اقدام غیرقانونی است، چنین منطقی به معنای متلاشی شدن نظم عمومی کشور است و در این بین نبود یک طرح جامع و مستند برای تهران تنها دلیلی است که در این زمینه می‌توان به آن تکیه کرد.
در بحث بلند مرتبه سازی و مازاد تراکم دو مصوبه ۳۲۹ و ۲۵۹ شورای عالی شهرسازی و معماری وجود دارد که شهرداری تهران هدف خود برای فروش تراکم را با استفاده از این دو مصوبه در آن سال‌ها قانونی کرد.
در واقع این شورای عالی شهرسازی و معماری بود که برخلاف محتویات طرح جامع و تفصیلی این دو مصوبه را تصویب کرد. بنابراین بحث غیرقانونی بودن اقدام شهرداری عملاً منتفی می‌شود.
البته نباید این نکته را فراموش کرد که تراکمی که توسط شهرداری به فروش رسید بسیار فراتر از مصوبات ۲۵۹ و ۳۲۹ بود.
با تهیه و تنظیم طرح جامع و تفصیلی تهران در سال 85 و د رصورت تصویب آن، بسیاری از نگرانی‌ها در این زمینه از بین می‌رود. در واقع توجه به اساس و فلسفه و هدف طرحهای جامع و تفصیلی با این پیش فرض‌ها نمایان می‌شود.
در طرحهای جامع و تفصیلی کلیات و جزئیات روند رشد شهری پیش بینی شده‌است. به این معنا که شهر چه میزان جمعیت باید داشته باشد و سقف جمعیتی در چه حدی باید قرار بگیرد، نحوه توزیع این جمعیت در سطح شهر و در مناطق چگونه باید باشد و جمعیت ساکن در شهر، نیازمند چه نوع خدماتی هستند و این خدمات باید چگونه تأمین شوند؟
به عنوان مثال در طرح پیش بینی شده که در یک منطقه مثلاً تا ده سال دیگر حداکثر سقف جمعیتی تا این اندازه باشد، به تناسب این سقف جمعیتی، میزان تراکم ساختمانی که باید در این ده سال فروخته شود، این قدرباشد، برای این سقف جمعیت در این دو سال باید این همه خیابان، سینما، پارک و مدرسه، فضای خدماتی و... ساخته شود. در واقع در طرح جامع و تفصیلی، آینده شهر پیش بینی شده و برحسب آن، نیازهای جامعه شهری تخمین زده و تأمین می‌شود.
به عنوان مثال: در طرح جامع، خیابانی برای ساخت طراحی می‌شود که بتواند جمعیت و خودروهای ۱۰ سال آینده را پاسخگو باشد. لوله گذاری آب به شکلی طراحی می شود که نیازهای جمعیت ۱۰سال آینده را پاسخ دهد. تمام این برنامه‌ریزی در شرایطی قابل اجرا و موفق است که آن پیش بینی تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی محقق شود و از حدود پیش‌بینی شده تجاوزنکند.
اما کاری را که فروش تراکم مازاد انجام می‌دهد این است که امکان پیش‌بینی جمعیتی را بطور کلی از بین می‌برد و به تبع آن تمام پیش‌بینی‌های آینده را مختل می‌کند. وقتی فروش مازاد تراکم افزایش می‌یابد، هیچگاه شهرداری و هیچ نهاد دیگری نمی‌تواند برآورد کند که در آینده (مثلاً ۱۰سال دیگر) در یک منطقه چقدر ساخت وساز صورت می‌گیرد و چقدر جمعیت در آن منطقه ساکن خواهدشد.
بنابراین تمام پیش‌بینی‌ها تحت تأثیر عوامل مجهول قرارمی‌گیرد. بنابراین حتی شورای عالی شهرسازی و معماری هم نمی‌تواند مجوزی برای فروش تراکم مازاد صادرکند زیرا اساساً فروش هرگونه تراکم مازاد امکان برنامه‌ریزی شهری را ازبین می‌برد و اصلاً نقض غرض است و فروش مازاد تراکم یعنی نفی کامل طرحهای جامع و تفصیلی.
