روح‌الله رضوی: تامین مسکن محرومان و فاقدین مسکن جامعه به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی هر خانوار، مطابق با اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی کشور جزو وظایف دولت برشمرده می‌شود.

 دولت با بهره‌گیری از منابع و پتانسیل‌های موجود خود باید در جهت تامین مسکن این دسته از افراد جامعه گام بردارد. پس از زمین، منابع اعتباری  مهم‌ترین امکان دولت برای  تحقق این هدف است. دولت می‌تواند با بهره‌گیری از منابع اعتباری موجود که بخش قابل توجهی از آن شامل تسهیلات بانکی است، با سیاستگذاری صحیح، فرایند تامین مسکن محرومان جامعه را تا حد زیادی تسهیل بخشد. صرف‌نظر از میزان تسهیلات بانکی تخصیص‌یافته به بخش مسکن، نوع و نحوة تخصیص این تسهیلات بسیار حائز اهمیت است.

اعطای وام خرید و وام ساخت مسکن دو گزینه تخصیص تسهیلات بانکی به بخش مسکن است که هرکدام کارکردها و تأثیرات متفاوتی دارد. نکته قابل توجه در این است که نمی‌توان به‌طور کلی یکی از این دو سیاست را بر دیگری ترجیح داد. در واقع شرایط متفاوت حاکم بر بازار مسکن کشور، اتخاذ سیاست‌های مناسب و منطبق با آن شرایط را می‌طلبد. در این راستا بهر‌ه‌گیری از تجربیات جهانی در نحوة اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن و بررسی تأثیرات آن ضروری است.

وام خرید مسکن

در شرایطی که عرضه مسکن از تقاضای آن در بازار پیشی بگیرد، به‌منظور افزایش توان خرید مسکن توسط گروه‌های متعلق به دهک‌های میان درآمدی، وام خرید می‌تواند سیاستی کارآمد برشمرده شود. در واقع در چنین شرایطی به‌دلیل اینکه توان تولید و عرضه مسکن متناسب با تقاضای بازار در کشور است، به‌دلیل اینکه افزایش توان اقتصادی دهک‌های میانی جامعه با افزایش تولید و عرضه مسکن همراه است، هیچ‌گونه اثر تورمی را به‌دنبال نداشته و منجر به خانه‌دار شدن این دسته از افراد‌  با  بهره‌گیری از سیاست وام خرید مسکن می‌شود. ضمن اینکه تأکید بر این نکته ضروری است که این سیاست تنها در شرایط پیشی گرفتن عرضه از تقاضا کارآمد است. البته باید توجه داشت که در این گزینه‌ سیاستی، به‌دلیل اینکه هزینه خرید مسکن شامل هزینه خرید زمین و احداث مسکن به‌صورت توأم است، دهک‌های پایین درآمدی عملاً توانایی بهره‌گیری از وام خرید مسکن را (به‌علت عدم‌توانایی در بازپرداخت اقساط) نداشته و این دهک‌ها از اجرای این سیاست منتفع نمی‌شوند.

وام ساخت مسکن

در شرایطی که در بازار مسکن میان عرضه و تقاضا تعادل وجود ندارد و شکاف میان عرضه و تقاضا باعث بروز تورم‌های افسارگسیخته در این بازار شده است، سیاست اعطای وام خرید نه تنها اثربخش نبوده که منجر به نابسامانی بیشتر وضعیت بازار مسکن می‌شود. در واقع در چنین شرایطی درصورتی که به بخشی از تقاضای جامعه وام خرید مسکن اعطا شود، به‌دلیل زمان بر بودن تولید و عرضة مسکن، عملاً تقاضای مؤثر در مقابل عرضه در بازار مسکن افزایش می‌یابد و این افزایش منجر به تشدید تورم در بازار مسکن خواهد شد.

در چنین شرایطی جهت‌گیری تخصیص تسهیلات بانکی باید به گونه‌ای باشد تا این شکاف موجود را رفع کند. در واقع باید تسهیلات بانکی در جهت «ساخت، تولید و عرضه مسکن» به کارگرفته شود تا از این طریق بازار به تعادل برسد. اعطای وام ساخت مسکن سیاستی است که می‌تواند در این شرایط اقتصادی مورد استفاده قرار گیرد. نکته جالب توجه در این است که سیاست اعطای وام ساخت مسکن پس از تکمیل احداث واحد مسکونی (ایجاد عرضه) عملاً تبدیل به سیاست وام خرید می‌شود چراکه وام ساخت هنگام فروش واحد مسکونی نوساز قابل انتقال به خریدار بوده و حکم وام خرید را پیدا می‌کند. درصورت ایجاد تمهیدات مناسب، پرداخت هر واحد وام ساخت می‌تواند کارکرد یک واحد وام ساخت و یک واحد وام خرید را به‌صورت توأمان داشته باشد. این سیاست می‌تواند بهترین الگوی مصرفی منابع محدود بانکی در بخش مسکن باشد.

علاوه بر این به‌دلیل اینکه در سیاست اعطای وام ساخت مسکن، تنها پوشش هزینه‌های ساخت مسکن ( و نه هزینه خرید زمین) مد نظر سیاستگذار است، درصورت تامین زمین مورد نیاز احداث مسکن از سوی دولت (نظیر طرح مسکن مهر) حتی دهک‌های پایین‌تر درآمدی نیز قادر خواهند بود از این سیاست منتفع شوند.

شرایط کشور

در 40 سال اخیر همواره موجودی مسکن کمتر از تعداد خانوارها بوده بنابراین طی این سال‌ها همواره تقاضای مسکن بیش از تولید و عرضه مسکن در کشور بوده است. آخرین سرشماری کشور در سال 85 نیز مبین این مطلب است (16میلیون واحد مسکونی برای 5/17میلیون خانوار ایرانی ). همچنین به استناد آمار موجود و نیز اذعان تمامی کارشناسان، بازار مسکن کشور در حال حاضر به‌دلیل ساختار هرم جمعیتی کشور و ورود قشر عظیمی از جوانان به سن اشتغال و ازدواج شاهد افزایش قابل توجه تقاضا نسبت به عرضه مسکن است. بنابر محاسبات صورت گرفته سالانه نیاز به تولید و عرضه حدود 5/1‌میلیون واحد مسکونی تا 10 سال آینده وجود دارد تا بتوان میان عرضه و تقاضای موجود تعادل ایجاد کرد. این در شرایطی است که با توجه به آمار، بالاترین میزان عرضه و تولید مسکن در کشور معادل 800 هزار واحد مسکونی در سال بوده است. این امر حاکی از وجود شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا‌ست.

این عدم‌تعادل باعث ایجاد تورم‌های دوره‌ای در 4دهة اخیر در این بخش شده است. همانگونه که بیان شد برای جلوگیری از تورم در شرایط افزایش تقاضای کالا نسبت به تولید و عرضه، بایدسیاست‌های تحریک تولید و عرضه نظیر اعطای وام ساخت در دستور کار قرار ‌گیرد.کشور آمریکا از جمله کشورهایی است که اقدام به اعطای وام خرید مسکن به متقاضیان کرده است. حتی در شرایطی که بازار مسکن این کشور شاهد تعادل عرضه و تقاضا بوده است، تحریک بیش از اندازة تقاضای مسکن از طریق اعطای وام خرید مسکن منجر به ایجاد حباب قیمت مسکن یا تورم در بازار شد که پس از ترکیدن حباب، کاهش شدید قیمت مسکن منجر به بروز بحران مالی در کشور آمریکا شد.به‌کارگیری سیاست اعطای وام ساخت علاوه بر این، به‌دلیل افزایش تولید و عرضة مسکن منجر به تأثیرات مختلف دیگری نظیر افزایش اشتغال و رشد اقتصادی کشور نیز می‌شود. ‌

کد خبر 80432

برچسب‌ها

دیدگاه خوانندگان

آخرین خبرهای بازار