در این مقاله که به کوشش وکیل متخصص املاک در موسسه حقوقی اترس نگارش شده است، بررسی خواهد شد حق فسخ در قرارداد چه فایده ای داشته و چه نکات مهمی در آن باید رعایت شود؟
حق فسخ قراردادی چیست؟
به اختیار بر هم زدن معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد ،حق فسخ گفته می شود. حق فسخ گاهی توسط قانون ایجاد می شود مثلا اگر کالای خریداری شده معیوب باشد و خریدار از آن بی اطلاع باشد، حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین حق فسخ گاهی بر اساس توافق ایجاد می شود؛ به عنوان مثال در قرارداد شرط می شود در صورتی که چک های خریدار ملک پاس نشود، فروشنده حق فسخ دارد.
درج حق فسخ در قرارداد ملکی چه فایده ای دارد؟
فسخ یکی از راههای جبران خسارت است اما مهمترین کارکرد آن این است که به کسی که حق فسخ دارد، امکان خروج یک طرفه از قرارداد را می دهد.
فرض کنید شما ملک خود را می فروشید و قرار است خریدار بخشی از پول شما را بعدا پرداخت کند. با توجه به اینکه با امضای مبابعه نامه، خریدار، مالک ملک می شود، اگر طرف مقابل مابقی پول ملک را ندهد، شما می بایست برای گرفتن بقیه پول راهی دادگستری شوید. این درحالیست که اگر شما در قرارداد حق فسخ درج کرده باشید به راحتی میتوانید معامله را فسخ کنید و ملک را در اختیار بگیرید. در ضمن مواردی که منجر به فسخ قرارداد اجاره میشود در مقاله ای جداگانه بررسی می شود.
حق فسخ در قرارداد املاک را با حق دریافت خسارت تعیین کنید
همانطور که گفتیم، حق فسخ یک راه جبران خسارت است اما گاهی وقتی شما حق فسخ دارید، تمایلی برای فسخ ندارید و در عوض طرف مقابل شما میخواهد اقداماتی کند که شما قرارداد را فسخ کنید. پیشنهاد می کنیم در کنار حق فسخ، خسارت را هم شرط کنید. به عبارت دیگر قید کنید در صورتی که مثلا فروشنده ملک، قرارداد را فسخ کند، خریدار می بایست مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت به فروشنده پرداخت کند.
چه کسی می تواند قرارداد را فسخ کند؟
اصولا به جز در قراردادهای جایز، امکان پشیمانی و به هم زدن قرارداد وجود ندارد مگر اینکه موجبی برای فسخ وجود داشته باشد. درج شرط حق فسخ خصوصا در مواردی که طرف مقابل تعهد اصلی خود را انجام نمی دهد، یک راه حل برای خارج شدن از قرارداد هست.
اسقاط کافه خیارات به چه معنی است؟
احتمالا عبارت اسقاط کافیه خیارات را در مبایعه نامه های ملکی دیده باشید. خیارات جمع خیار است و به معنی اختیار فسخ است. کافه به معنی کلیه و همگی است و اسقاط به معنی ساقط کردن است. اسقاط کافه خیارات به معنی ساقط کردن همه حق فسخ های قرارداد است. وقتی در قرارداد ها همه خیارات را اسقاط می کنید، حق فسخی وجود ندارد مگر آن مواردی که استثنا شده است.
فسخ چگونه صورت می گیرد؟
فسخ به هر وسیله ای که اراده فسخ را نشان دهد، اتفاق می افتد. متداول و شاید بهترین راه فسخ معاملات املاک، فسخ قرارداد از طریق ارسال اظهارنامه است. به این صورت که شخصی که حق فسخ دارد، می تواند از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به طرف قرارداد خود اظهارنامه بفرستد و اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را رسما به اطلاع طرف مقابل برساند.
تفاوت فسخ با تفاسخ و انفساخ چیست؟
انحلال و به هم خوردن قرارداد، ممکن است در سه حالت اتفاق بیفتد.
حالت اول وقتی است که یک طرف، حق فسخ یک طرفه دارد . مثلا در معامله ملک، شرط می شود در صورتی که فروشنده تا زمان مشخص ملک را تحویل ندهد، خریدار می تواند معامله را برهم بزند یا فسخ کند. به این برهم زدن یک طرفه قرارداد، فسخ گفته می شود.
حالت دوم زمانی است که توافق می شود در صورتی که اتفاق خاصی رخ داد، معامله خود به خود و به صورت اتوماتیک به هم بخورد یا اصطلاحا منفسخ شود. به عنوان مثال درقرارداد خرید و فروش ملک شرط می شود در صورتی که هریک از چک های خریدار برگشت بخورد، معامله منفسخ می شود. به این حالت برهم خوردن معامله، انفساخ می گویند.
حالت سوم شرایطی است که طرفین با اراده و توافق یکدیگر معامله را بر هم می زنند. به این شکل، اقاله یا تفاسخ گفته می شود.
چرا درج حق فسخ بهتر ازشرط انفساخ است؟
همانطور که توضیح دادیم، حق فسخ با اراده یکی از طرفین قرارداد انجام می شود اما انفساخ به صورت اتوماتیک اتفاق می افتد. اگر شما حق فسخ داشته باشید، این اختیار را دارید که معامله را فسخ کنید یا به آن پایبند باشید در حالی که شرط انفساخ، باعث می شود معامله خود به خود فسخ شود؛ حتی اگر شما قصد داشته باشید معامله باقی بماند.
آیا فسخ و دریافت خسارت به صورت همزمان قابل انجام است؟
در پاسخ به این سوال آیا می توان همزمان با دریافت خسارت، قرارداد را فسخ کرد باید عنوان داشت که اگر در قرارداد تصریح شده باشد که فسخ قرارداد و دریافت همزمان خسارت ممکن است، بحثی وجود ندارد و در این حالت اگر تخلفی شود، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند و همزمان هم مطالبه خسارت هم کند. اگر در قرارداد به امکان دریافت همزمان خسارت و فسخ تصریح نشده باشد، خسارت تاخیر در انجام تعهد را میتوان همزمان با فسخ خواست ولی خسارت عدم انجام تعهد را نمی توان به صورت همزمان با فسخ قرارداد درخواست کرد.
بعد از ایجاد حق فسخ چه کاری نباید انجام داد؟
در زمانی که حق فسخ ایجاد شده است ، هر اقدامی که بیانگر این باشد که صاحب حق فسخ قصد ماندن در قرارداد را دارد ، موجب از بین رفتن حق فسخ او می شود.
به عنوان مثال اگر در فروش یک ملک، شرط شده باشد در صورتی که چک خریدار برگشت بخورد، فروشنده می تواند معامله را فسخ کند. اگر چک پاس نشود و فروشنده اقدامی کند که اراده ی او بر بقای معامله تفسیر شود، مثلا چک جدید یا پولی از خریدار دریافت کند، این اقدام باعث اسقاط ضمنی حق فسخ فروشنده ملک می شود و نمی تواند بعدا مجددا قرارداد را فسخ کند.
دعوی فسخ املاک در حوزه تخصصی وکیل ملکی است
با توجه به اینکه فسخ با اراده یک طرف اتفاق می افتد، معمولا بین طرفین درایجاد حق فسخ اختلاف می شود. این موضوع خصوصا در فسخ قراردادهای املاک دیده می شود. در این صورت دعوی تائید فسخ توسط صاحب حق فسخ مطرح می شود. دعاوی مربوط به فسخ، جزء پرونده های پیچیده است که با حضور وکیل متخصص املاک شانس پیروزی پرونده بالاتر می رود.
البته ذکر این نکته لازم است اگر قرارداد به درستی و زیر نظر وکیل تخصصی املاک انجام شده باشد و در موقع اختلاف، از وکیل مشورت های لازم گرفته شده باشد، شانس پیروزی در دعاوی فسخ بالاتر می رود.
نظر شما