جای پای بهسازی بافت‌های فرسوده در قانون

جای‌جای این قانون به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم به موضوع بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری مربوط می‌شود.

نتایج مطالعات ظرفیت‌سنجی، به خوبی ظرفیت تولید و احداث مسکن، علاوه بر نوسازی واحدهای موجود را نشان می‌دهد. با بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری می‌توان از ظرفیت‌های قابل توجه و بی‌بدیل پیش‌گفته احداث مسکن آن نیز به خوبی استفاده کرد. از این جهت، توجه قانون ساماندهی به بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری هوشمندانه است.

 اما پرسشی که در اینجا طرح می‌شود این است که برای بهره‌برداری بهینه از ظرفیت‌های تولید مسکن در بافت فرسوده چه باید کرد؟ و با توجه به سطح بسیار گسترده بافت‌های فرسوده چرا تا به حال این موضوع جامه عمل به‌خود نپوشیده است؟

با توجه به اینکه جز با حضور مردم و بخش خصوصی این مهم شدنی نیست، سؤال سوم این است چرا آنها رغبتی برای حضور فعال در تولید مسکن در بافت‌های فرسوده باوجود ارزش افزوده فوق‌العاده آن در کشور ما ندارند؟

پاسخ پرسش فوق را می‌توان در پیچیده و چند وجهی بودن مسائل نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده‌شهری و عدم‌بازگشت اقتصادی برخی تولیدات فرایند بهسازی و نوسازی مانند شبکه‌های دسترسی و معابر، فضاهای عمومی و سبز و سرزندگی‌ها جست‌وجو کرد. وجود مشکلات و معضلاتی از جمله بحث‌های حقوقی، ثبتی و مالکیت‌های موروثی، وقفی، مشارکتی، مجهول‌المالک بودن برخی املاک، وجود مشکلات و معضلاتی از جمله وجود درآمدهای پنهان در بافت‌های مسکونی فرسوده، وجود مشکلات و معضلات آزادسازی اراضی و املاک فرسوده، نبود دسترسی‌های ضروری و مناسب برای حمل مصالح ساختمانی و... و عدم‌شفافیت در سرمایه‌گذاری و برگشت سرمایه در اینگونه بافت‌ها باعث بی‌رغبتی و نبود علاقه بخش غیردولتی برای مداخله مستقیم شده است. بنابراین برای حضور فعال و مؤثر بخش غیردولتی و ایجاد بستر مزبور لازم است آنان را مورد تشویق و حمایت قرار داد و به عبارت دیگر توانمند‌سازی کرد.

بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در قانون ساماندهی
در مواد مختلف قانون ساماندهی، مطالبی درباره بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری همچون موارد زیر آورده شده است:
1- در ماده یک، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به‌عنوان یکی از منظورها و اهداف اصلی قانون تعیین شده است.
2- در ماده 2، حمایت از بهسازی و نوسازی و تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری توسط بخش غیردولتی به‌عنوان یکی از 8برنامه مورد اقدام دولت مورد توجه واقع شده است.
3- در ماده 6، اولویت مکان‌یابی برای تأمین اراضی به توسعه درونی داده شده است. ضمنا تمامی وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی و شرکت‌های دولتی که صددرصد سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلفند نسبت به واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود که در محدوده‌های بافت‌های فرسوده واقع می‌شوند به وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کنند.
4- در ماده 7، امکان معاوضه یا تهاتر اراضی با مالکیت مردم (بخش غیردولتی) درون طرح‌های بهسازی و نوسازی بافت فرسوده با سایر اراضی دولتی یا فروش آنها به دولت فراهم شده است.
5- در ماده 12، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف به تأمین و پرداخت تسهیلات بلندمدت برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و اسکان موقت ساکنان در دوران نوسازی شده است.
6- در ماده 14، امکان بهره‌برداری از انواع ابزارها و نهادهای مالی احصا شده در آن، برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده نیز فراهم شده است.
7- در ماده 16، طرح‌های تولید مسکن در بافت فرسوده شهرها مشمول حداقل 50 درصد هزینه‌های عوارض ساخت و تراکم ساخت و تقسیط بدون کارمزد باقیمانده است و به عبارت دیگر امکان صددرصد اعمال تخفیف و بخشودگی فراهم شده  و دولت موظف شده است معادل صددرصد تخفیف اعمال شده از سوی شهرداری‌ها را بپردازد. با کمی دقت می‌توان دریافت که ماده یک قانون ساماندهی به خوبی رویکرد آن را به بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری نشان می‌دهد. 2 نکته بیش از هر چیز قابل توجه است؛ اول اینکه باوجود انتظار اولیه قانون ساماندهی، علاوه بر تولید مسکن در بافت‌های فرسوده، امر بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به‌عنوان یک فرایند که بسیار فراتر از احداث و تولید مسکن است، مورد حمایت قرار می‌گیرد. در واقع نگاه قانون، حمایت از کل فرایند بهسازی و نوسازی است.

از این‌رو به صراحت می‌توان بیان داشت که براساس این قانون سیستم بانکی کشور خود را باید برای پرداخت تسهیلات به پروژه‌های مختلف بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری با کاربری‌های متفاوت اعم از مسکونی، اقامتی، تجاری، اداری، خدماتی و عمومی آماده کند. دوم اینکه تحقق اهداف و منظور‌های قانون را از طریق حمایت‌های لازم مثل تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی و تأمین سایر نهاده‌های مورد نیاز برشمرده است.