همشهری آنلاین _ حسن حسن‌زاده: تعطیلی برخی مشاغل و بروز مشکلات اقتصادی برای اقشار مختلف بیش از همه برای مستأجران دردسرساز شده است. اگرچه امسال هم ستاد ملی کرونا سقف افزایش ۲۵درصدی نرخ اجاره را در تمدید اجاره‌نامه‌ها در نظر گرفته اما بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیاری از مستأجران در این شرایط اقتصادی به سختی از پرداخت چنین اجاره‌هایی برمی‌آیند. هرچند این میان برخی از صاحبخانه‌ها با پویش صاحبخانه خوب همراه شده و با مبالغی کمتر از نرخ تعیین شده اجاره‌نامه را تمدید کرده‌اند ولی در مواردی هم به دلیل درخواست بیشتر مالکان، توافقی میان مالک و مستأجر حاصل نشد. سری به چند محله از پهنه شمالی پایتخت زده و وضعیت رهن و اجاره مسکن را در آستانه دومین تابستان کرونایی بررسی کرده‌ایم.
هر سال با فرارسیدن روزهای آخر بهار و شروع تابستان، مثل همیشه بازار نقل و انتقال مسکن و اجاره خانه داغ می‌شود. حرف اجاره خانه که به میان می‌آید، درخواست مالکان برای افزایش ودیعه و اجاره ماهانه هم به داغ‌ترین بحث میان مالکان و مستأجران تبدیل می‌شود. افزایش اجاره‌بها پایین شهر و بالای شهر ندارد. اگرچه به نظر می‌رسد مستأجران برج‌های اعیانی و خانه‌های لوکس محله‌های بالای شهر نگران افزایش اجاره و تمدید قرارداد نباشند اما واقعیت این است که شرایط نامساعد اقتصادی و افزایش اجاره‌بها گریبان قشر مرفه و بالاشهرنشین را هم می‌گیرد. برای بررسی وضعیت رهن و اجاره خانه در دومین تابستان کرونایی، ابتدا سراغ چند محله مرفه‌نشین منطقه یک می‌رویم.
در محله‌هایی مثل نیاوران، الهیه و زعفرانیه، واحدهای مسکونی به ۲ دسته آپارتمان‌های معمولی با امکانات رایج و برج‌های مسکونی لوکس با امکانات منحصربه فرد تقسیم می‌شوند. مبلغ رهن و اجاره این واحدها هم براساس همین امکانات تغییر می‌کند.
«راد محمدی» کارشناس مشاور املاک یک بنگاه معاملات ملکی در خیابان شهید باهنر می‌گوید: «امسال رهن کامل یک واحد آپارتمان با امکانات معمولی از هر مترمربع ۵ و نیم میلیون تومان تا بیش از ۸ میلیون است که این مبلغ با توجه به سن بنا، محدوده مکانی و امکاناتی مثل آسانسور تغییر می‌کند. این نرخ در مقایسه با سال گذشته افزایش داشته که به دلیل تمایل بیشتر مالکان به دریافت اجاره ماهانه به جای رهن کامل است. پرداخت اجاره‌های جدید از توان برخی مستأجران که امسال به دنبال خانه اجاره‌ای می‌گردند خارج است.»
- مستأجران برج‌های لوکس هم به دردسر افتادند
قصه برج‌ها و آپارتمان‌های لوکس با امکانات منحصربه فرد کمی متفاوت است. نرخ رهن و اجاره این واحدهای مسکونی که سال گذشته و همزمان با آغاز شیوع کرونا و شرایط نابسامان اقتصادی رشد زیادی داشت، امسال هم به گفته کارشناسان چند بنگاه معاملات ملکی دوباره افزایش بیش از ۴۰درصدی را تجربه کرده است. برای بررسی وضعیت رهن و اجاره این واحدهای مسکونی سراغ چند بنگاه معاملات ملکی دیگر در محله نیاوران و در محدوده جمشیدیه می‌رویم. «علی نورآبادی» کارشناس یک بنگاه معاملات ملکی در محدوده جمشیدیه می‌گوید: «امسال رهن کامل آپارتمان‌های لوکس محله‌های نیاوران و زعفرانیه و برج‌هایی که امکاناتی مثل استخر، سونا و... دارند از هرمترمربع ۱۱ تا بیش از ۱۴ میلیون تومان است که نسبت به سال گذشته بیش از ۴۰درصد افزایش داشته است.
افزایش اجاره‌بها حتی برای ساکنان این واحدهای لوکس هم دردسرساز شده و شماری از مشتریان ما که از عهده اجاره سنگین این واحدها برنمی‌آمدند به محله‌های دیگر رفته‌اند.» نورآبادی به یکی از موارد تمدید نشدن قرارداد اشاره می‌کند و می‌گوید: «مشتریان اجاره‌نشینی داشتیم که از بازاریان، رستوران‌داران و کاسبان همین محدوده بودند اما به دلیل کسادی بازار و مشکلات اقتصادی پس از کرونا مجبور به ترک محله شدند. به‌عنوان مثال سال گذشته یکی از مشتریان ما یک واحد مسکونی ۲۳۰مترمربعی را با مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۷ میلیون تومان اجاره کرده بود. اما امسال مالک همین واحد مسکونی ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۰ میلیون تومان اجاره تعیین کرد. در نتیجه مالک و مستأجر به توافق نرسیدند و مستأجر پس از پایان مهلت قرارداد برای اجاره واحدی با همین متراژ راهی محله تهرانپارس شد. اگرچه سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره تعیین شده اما در مواردی که مالک اجاره بیشتر از سقف تعیین شده می‌خواهد، مستأجر حاضر به شکایت نیست و ترجیح می‌دهد جابه‌جا شود تا اینکه از کسی که می‌خواهد در خانه‌اش اجاره‌نشین باشد شکایت کند.»
- افزایش اجاره گاهی تا بیش از سقف تعیین شده
اگرچه پهنه شمال شهر تصویر برج‌ها و آپارتمان‌های لوکس محله‌های مرفه‌نشین مثل زعفرانیه و الهیه را در ذهن تداعی می‌کند ولی محله‌هایی مثل گلابدره در شمالی‌ترین بخش منطقه یک درست در نقطه مقابل این تصویر قرار می‌گیرند. ساکنان خانه‌هایی که روی شیب تند تپه آبک، کوچه‌های پلکانی و تنگ و ترش این محله زندگی می‌کنند هم از پیامدهای افزایش رهن و اجاره منزل در امان نمانده و حتی افزایش اجاره‌بها در برخی موارد مشکلات بیشتری برای ساکنان این محله‌ها ایجاد کرده است. در محله گلابدره که خانه‌ها به ۲ دسته سنددار و قولنامه‌ای تقسیم می‌شوند، نرخ رهن و اجاره برای هر گروه از این خانه‌ها متفاوت است. «محمدرضا ترابی گودرزی» شورایار و کارشناس یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی این محله می‌گوید: «سال گذشته رهن کامل یک واحد مسکونی قولنامه‌ای در گلابدره به‌طور میانگین حدود ۲ میلیون تومان بود.
اما با وجود تعیین سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره‌بها، امسال نرخ رهن کامل همان واحدهای قولنامه‌ای با حدود ۴۰درصد افزایش به متری ۳ میلیون تومان رسید. نرخ رهن کامل واحدهای مسکونی سنددار در صورت داشتن پارکینگ و انباری هم حدود ۴ میلیون تومان است. در صورتی که همان نرخ ۲۵درصدی هم برای قشر حقوق‌بگیر، کارمند و کارگر سنگین است.» افزایش نرخ رهن و اجاره در محله گلابدره بیش از همه برای ساکنان کوچه‌های پلکانی بالادست این محله مشکل‌ساز شده است. گودرزی می‌گوید: «در کوچه‌های پلکانی محله که از کمترین امکانات رفاهی و شهری بی‌بهره است، نرخ رهن کامل به حدود ۲ میلیون تومان رسیده است. اگرچه بیشتر مستأجران و مالکان تلاش می‌کنند به گونه‌ای با همان نرخ ۲۵درصد یا اندکی کمتر و بیشتر از آن به توافق برسند اما مستأجران یا زوج‌های جوانی که امسال برای نخستین بار دنبال خانه می‌گردند با افزایش ۴۰درصدی نرخ اجاره نسبت به سال گذشته مواجه می‌شوند.»
- اگر سقف اجاره تعیین نمی‌شد بهتر بود
طی سال‌های اخیر، مهاجرت‌های فراوان از نقاط مختلف کشور و مهاجرت بی‌رویه اتباع به محله فرحزاد در منطقه ۲ زمینه‌ساز ساخت‌وسازهای بی‌رویه و البته افزایش شمار خانوارهای کم‌بضاعت در این محله شده است. در نتیجه افزایش نرخ رهن و اجاره طی ۲ سال اخیر گریبان بسیاری مستأجران این محله را گرفته است. در یک بنگاه معاملات ملکی در بلوار فرحزادی با یکی از مستأجران همکلام می‌شویم. مرد میانسال که کارگر یکی از رستوران‌های محله است می‌گوید: «در یک سال اخیر با اعمال محدودیت‌های کرونایی طی چند نوبت کار رستوران تعطیل و نیمه تعطیل بود و درآمد ما هم کمتر شد. با وجود این، اجاره خانه مثل هر سال افزایش پیدا کرده است. سال گذشته خانه ۵۰مترمربعی را با مبلغ ۸۰ میلیون تومان رهن کرده بودم. امسال صاحبخانه ۳۰ میلیون تومان اضافه کرد که از توانم خارج است.» کارشناس یک بنگاه معاملاتی در بلوار فرحزادی می‌گوید: «ستاد کرونا سقف ۲۵درصد برای افزایش اجاره تعیین کرده که به نظر من کار درستی نبود. اگر چنین سقفی تعیین و اعلام نمی‌شد می‌توانستیم مالکان را به کمتر از این رقم راضی کنیم. هرچند همین ۲۵درصد هم از توان کارگران خارج است.»
ماجرا در محله مرفه‌نشین سعادت‌آباد هم همین‌گونه است. افزایش نرخ رهن و اجاره در این محله از منطقه ۲ هم مشکلاتی برای اجاره‌نشین‌ها ایجاد کرده است. یکی از مشاوران املاک محدوده میدان کاج با اشاره به افزایش حدود ۴۰درصدی اجاره‌بها می‌گوید: «اگرچه مالکان و مستأجران به دلیل پیامدهای ناشی از تمدید نشدن قرارداد تلاش می‌کنند به توافق برسند اما نرخ اجاره برای مستأجرانی که امسال به دنبال خانه می‌گردند نسبت به سال گذشته ۴۰درصد بیشتر شده است.»
- مالکان اجاره می‌خواهند
اگرچه در محدوده محله‌های قلهک، کاووسیه، داودیه و میرداماد در منطقه ۳ برخلاف محله‌های مرفه‌نشین الهیه، نیاوران و زعفرانیه در منطقه یک پیدا کردن واحدهای مسکونی لاکچری با امکانات خاص دشوار است اما در این محله هم مستأجران واحدها و آپارتمان‌هایی که امکاناتی مثل استخر و سونا تأمین کرده‌اند برای تمدید اجاره‌نامه با چالش روبه‌رو شده‌اند. «عسگری» صاحب یک بنگاه معاملاتی در بلوار میرداماد می‌گوید: «امسال رهن کامل یک واحد مسکونی با امکانات معمولی در محدوده میرداماد، کاووسیه و داودیه از هرمترمربع ۵ تا حدود ۷ میلیون تومان است که این مبلغ در صورت داشتن امکاناتی مثل استخر و سونا به حدود ۹ میلیون تومان هم می‌رسد.»
اگر از افزایش نرخ رهن و اجاره مسکن بگذریم، یکی از مشکلاتی که به دلیل شرایط نابسامان اقتصادی گریبان مستأجران را گرفته، تمایل بیشتر مالکان به دریافت اجاره ماهانه است. عسگری می‌گوید: «امسال نرخ رهن و اجاره یک آپارتمان ۱۰۰مترمربعی و دوخوابه در محله ما به ۳۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده. پرداخت چنین اجاره‌هایی از توان بسیاری از مستأجران خارج است. اما به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و تأثیر کرونا بر وضعیت اقتصادی، مالکان اجاره بیشتر می‌خواهند و همین مسئله باعث کوچ شمار زیادی از مستأجران به محله‌های ارزان‌تر مثل سیدخندان و عباس‌آباد شده است. با وجود این، همین شرایط کرونایی و نگرانی مالکان از خالی ماندن واحد مسکونی، بسیاری از مالکان را هم به تمدید اجاره‌نامه با افزایش حدود ۲۵درصدی اجاره راضی کرده است.»
- از سیدخندان تا مجیدیه و سبلان
برای بررسی وضعیت رهن و اجاره مسکن به محله سیدخندان در مرز میان مناطق ۳ و ۷ هم سری می‌زنیم. «توتیا صالحی» کارشناس یک بنگاه معاملات ملکی در سیدخندان می‌گوید: «سال گذشته رهن کامل یک واحد مسکونی در سید خندان از متری حدود ۳ میلیون تومان شروع می‌شد. در حالی که امسال رهن کامل یک واحد مسکونی با کمترین امکانات حداقل هرمترمربع ۴ میلیون تومان است و مالکان معمولاً برای رهن و اجاره یک واحد مسکونی ۱۰۰مترمربعی به حدود ۱۰۰ میلیون ودیعه و ۴ میلیون تومان اجاره راضی می‌شوند. اگرچه در این محدوده که بیشتر قشر کارمند و متوسط زندگی می‌کنند، بسیاری از مستأجران از عهده افزایش ۲۵درصدی اجاره نسبت به سال گذشته هم برنیامدند و با بودجه سال گذشته خود به محله‌هایی مثل مجیدیه و سبلان رفتند.»
- همراه با پویش صاحبخانه خوب
سال گذشته و همزمان با نخستین تابستان کرونایی، پویشی برای کمک به مستأجران به راه افتاد تا در شرایط نابسامان معیشتی و اقتصادی، کمک‌حال برخی از اجاره‌نشین‌ها شود. امسال هم در دومین تابستان کرونایی، برخی از مالکان با درک شرایط اقتصادی این روزها با پویش «صاحبخانه خوب» همراه شدند. در بنگاه معاملاتی خیابان زبردست با یکی از همین صاحبخانه‌های خوب هم‌صحبت شدیم. مرد سالخورده که یکی از اهالی قدیمی محله گلابدره است می‌گوید: «بیشتر ساکنان گلابدره از طبقه کارگر هستند و توان مالی زیادی ندارند. اگرچه امسال سقف افزایش اجاره را ۲۵درصد اعلام کردند اما من تصمیم گرفتم با مستأجرم همراهی کنم. هرچند برخی از مالکان هم منبع درآمدی جز همین اجاره‌ها ندارند اما بهتر است در این روزهای سخت هوای همدیگر را داشته باشیم.»
در محله گلابدره هم افزایش اجاره برای مستأجرانی که نتوانستند برای تمدید اجاره‌نامه با مالکان خود به توافق برسند، مشکلات زیادی ایجاد کرده است. گودرزی می‌گوید: «در مواردی که مالکان بیش از سقف تعیین شده می‌خواهند، مستأجران دچار مشکل می‌شوند. براساس دستورالعمل ستاد ملی کرونا، مستأجر می‌تواند شکایت کند اما بیشتر مستأجران از خیر این کار می‌گذرند و به محله‌های ارزان‌تر می‌روند. در گلابدره موارد زیادی داشتیم که مستأجران طبقه کارگر به دلیل افزایش اجاره حتی تا همان سقف ۲۵درصد، پس از سال‌ها زندگی در گلابدره مجبور به ترک محله و کوچ به مناطق جنوب شهر مثل اسلامشهر و حتی بازگشت به شهرستان شده‌اند.»
- تعیین سقف افزایش اجاره کار اشتباهی بود
«مصطفی قلی‌خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک تعیین سقف اجاره توسط دولت و ستاد ملکی کرونا را یکی از مهم‌ترین دلایل بروز اختلاف و دلخوری میان مالکان و مستأجران و حتی گاهی به توافق نرسیدن آنان می‌داند و می‌گوید: «یکی از مواردی که دولت نباید در قیمت‌گذاری آن دخالت کند، تعیین قیمت در موارد مالکیت است. سال گذشته و همزمان با ماه‌های نخست شیوع کرونا هم سقف اجاره توسط دولت تعیین شد که نتوانست مشکلی را حل کند. امسال هم یکبار دیگر سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره تعیین شد که این قانون باعث درگیری میان مالک و مستأجر می‌شود. چون بسیاری از مالکان با افزایش کمتر از این ارقام با مستأجر سازش می‌کردند و مالکان منصف‌تر که می‌خواستند با کمتر از این نرخ با مستأجر کنار بیایند، حالا تصور می‌کنند باید تا سقف تعیین شده اجاره‌بها را افزایش دهند.»
نظر شما