مجموع نظرات: ۰
جمعه ۷ مهر ۱۳۸۵ - ۱۲:۳۷
۰ نفر

آناهیتا گودرزی* : ارتقای کیفیت محیط‌زیست به موازات کاهش آلاینده‌های محیطی از جمله رویکردهای اساسی کلان‌شهرها به شمار می‌رود.

در این راستا یکی از محورهای مورد توجه در دستیابی به توسعه پایدار پیوند دوباره طبیعت و محیط‌زیست شهری است.

 فضاهای سبز طبیعی و از جمله باغ‌ها همواره در زندگی انسانها نمادی از بهشت کوچک زمینی بوده‌اند و امروزه به نظر می‌رسد باغ‌های موجود تهران آخرین فرصت برای التیام ریه خسته و دوده‌آلوده کلان‌شهر محسوب می‌گردد.

مدیریت شهر تهران در دهه 70 از یک‌سو، با توجه به ضرورت بازسازی این شهر پس از جنگ و گردش امور شهر و از سوی دیگر با توجه به تنگناهای مالی و الزام به خودکفایی ناگزیر، سیاست فروش و اعطای تراکم را در دستور کار خود قرار داد.

سیاستی که نقد و انتقادهای بسیاری را بدنبال داشت و سبب شد تا صاحبنظران و کارشناسان با درج مقالات و گزارشهای متعدد در مطبوعات نسبت به تبعات ناگوار این سیاست در درازمدت هشدار دهند.

سیاستی که افزون بر حجم بالای ساخت و ساز و جذب جمعیت بدون ملاحظه و پشتیبانی خدمات و معابر مناسب، ویرانی بسیاری از باغات به ویژه در کوچه باغهای کم‌عرض شمال شهر را در پی داشت و از همین‌روست که امروز شهروندان ساکن در این مناطق برای عبور از این معابر ناگزیر به تحمل حجم ترافیک سنگین و سرسام آور هستند.

مباحث قانونی

در دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری (مصوب سال 65) در خصوص تفکیک باغها و اراضی کشاورزی در محدوده شهرها به موارد زیر اشاره گردیده است:

1 - در خصوص فضای سبز عمومی
چنانچه باغ‌های داخل محدوده قانونی دارای کاربری فضای سبز عمومی باشد قابل تفکیک نیست و شهرداری می‌بایست برای مقررات قانونی نسبت به خرید و تملک آن اقدام و آن را تبدیل به فضای سبز عمومی کند.

2 - باغ مسکونی
چنانچه باغ‌های داخل محدوده قانونی فاقد کاربری فضای سبز عمومی باشند تبدیل آنها به منطقه باغ مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان‌سازی ویژه به شرح زیر خواهد بود:

* حداقل تفکیک 2000 متر مربع با تراکم ساختمانی 20 درصد و سطح اشغال 10 درصد
* حداقل تفکیک 3000 مترمربع با تراکم ساختمان 30 درصد و سطح اشغال 15 درصد
* حداقل تفکیک 5000 مترمربع و بالاتر با تراکم 45 درصد و سطح اشغال 15 درصد

3 – منطقه مسکونی
در منطقه مسکونی تفکیک‌ باغ‌ها به شرح زیر است:

* در منطقه تک خانواری با رعایت مقررات مربوط

** در منطقه چند خانواری حداقل تفکیک 500 مترمربع با حداکثر تراکم 80 درصد و افزایش سطح قطعات به بیش از 1000 مترمربع میزان تراکم 100 درصد است (لازم به ذکر است که موضوع واگذاری رایگان 70 درصد از سطح باغ‌های منطقه‌ باغ مسکونی در قبال تحصیل اجازه استفاده از مقررات منطقه مسکونی به وسیله دیوان عدالت اداری باطل گردیده است)

*** در منطقه آپارتمانی تفکیک باغ حداقل 1000 متر مربع با تراکم حداکثر 100 درصد و با افزایش سطح قطعات به بیش از 2000 متر مربع با تراکم حداکثر 120 درصد خواهد بود.


اصلاح قانون

اما امروز مسئولین و مدیران شهری البته به ضرورت حال و با بررسی و آسیب‌شناسی قانون گذشته باغات سعی کرده‌اند با اصلاح قانون انگیزه حفظ باغات را برای مالکان (با توجه به ارزش افزوده حاصل از ساخت و ساز) افزایش دهند.

مصوبه جدید با نگرش اصلاحی به مصوبه قدیم پیشنهاد 30 درصد سطح اشتغال با تراکم ساخت معادل 20 درصد اضافه بر املاک مجاور است با این توجیه که انگیزه صاحبان باغها برای نگهداری باغ افزایش یافته و همچون گذشته به منظور استفاده بهینه از زمین (که عملاً به عنوان کالای سرمایه‌ای محسوب شده) مبادرت به خشک نمودن درختان ننمایند.

اکنون سؤال این است که آیا در حال حاضر بهترین راه حل حفظ باغات این است؟ شاید در محظورات موجود مدیریت شهر این رویکرد قدمی به جلو محسوب شود. ولی آیا نباید توجه داشته باشیم که تبعات ناگوار سیاست‌های مقطعی و کوتاه مدت (بدون بررسی جامع و تحلیل هزینه - فایده) را بارها و بارها بر پیکر شهر شاهد بوده‌ایم؟ چرا همواره سود و ارزش افزوده مورد تصور و بحق مالکان را در صدور مجوز ساخت و ساز مسکونی و اعطای تراکم بالا بدانیم؟

آیا واقعاً هزینه‌های محتمل این مصوبه در آینده مورد توجه قرار گرفته است؟

طبق مفاد این مصوبه به‌عنوان مثال در یک باغ 2000 متری با سطح اشغال 30 درصد 600 متر مربع خواهیم داشت که با احتساب 140 درصد تراکم (120+20) حدود 2800 متر مربع زیر بنا حادث شده و اگر متوسط هر واحد مسکونی را 100 متر مربع فرض نمائیم 28 واحد مسکونی خواهیم داشت که با در نظر گرفتن بعد خانوار (به طور متوسط 4 نفر برای هر خانواده) جمعیتی معادل 112 نفر را در برخواهد گرفت.

 در صورت محاسبه خدمات (5/12 متر مربع برای هر نفر) مساحت لازم برای تأمین خدمات جمعیت فوق برابر 1400 متر مربع خواهد بود که تأمین آن به عهده مدیریت شهر بوده و باید در طرح‌های شهری مورد توجه و پیش‌بینی واقع گردد.

واقعاً اگر به باغات به عنوان آخرین حضور مغتنم طبیعت در تنگنای خفه کننده شهر تهران بنگریم لازم است راهبردهای اساسی‌تری اتخاذ شود.

امروزه حتی در کشورهایی که بخش عمده اقتصاد در دست بخش خصوصی است، مواردی که در حیطه منافع عمومی و ملی محسوب می‌شوند.

تحت عنوان اقتصاد بخش عمومی برنامه‌ریزی و هدایت و راهبری می‌شوند از جمله مراتع و فضاهای سبز و... تا زمان دستیابی به یک نظام جامع و پایدار درآمدی برای مدیریت شهری در ایران (که خود منوط به رفع موانع قانونی موجود و وضع مواد جدید است از جمله مدیریت واحد شهری که هم مسئول پاسخگویی به نیازهای شهر و شهروندان و هم دریافت کننده عوارض خدمات و هزینه‌های شهری است) لازم است دولت محترم با عنایت به تجربه و اشرافی که در حیطه مدیریت شهر نیز داشته‌اند باید درخصوص اختصاص سهم بودجه‌ای مناسبی برای شهرداری اهتمام ویژه داشته باشد.

براین اساس، ضرورت یک بررسی جامع کارشناسی با در نظر گرفتن فواید و هزینه‌های مورد انتظار برای این طرح احساس می‌شود. در این راستا می‌توان علاوه بر استفاده از دستاوردهای شهرسازی معاصر و دانش کارشناسی روز با توجه به شرایط خاص و قابلیت‌ها و ویژگی‌های شهر تهران به دنبال راهکارهای دیگری برای تشویق صاحبان باغات به جای اعطای مجوز ساخت و ساز بود. از جمله گزینه‌هایی که می‌توان مورد توجه قرار داد عبارتند از:

1 - اعطای زمین معوض با تراکم معمول ساخت و ساز به صاحبان باغها از سوی شهرداری متناسب با ارزش روز برای باغات و تملک آنها به عنوان حقوق عمومی شهروندان حال و آینده و اختصاص به پارک‌ها و بوستان‌های محلی

2 - پیش‌بینی تشویق‌هایی برای صاحبان باغات به منظور تبدیل آنها به محیط‌های گردشگری و مجموعه‌های پذیرایی و اوقات فراغت شهروندان (البته با توجه به محل قرارگیری و مناسب بودن دسترسی‌ها جهت اختصاص به کاربری فرامحلی) در این خصوص می‌تواند مسئله مشارکت شهرداری یا سازمان‌های سرمایه‌گذاری مورد توجه قرار گیرد.

3 - پیشنهاد ساخت مجموعه‌های فرهنگی - ورزشی و خدماتی (البته به غیر از تجاری‌هایی با رویکرد صرفاً انتفاعی) که با مشارکت شهرداری و مالکین در صورت تمایل می‌تواند تحقق یابد و دیگر گزینه‌ها اما علیرغم محترم بودن مالکیت خصوصی افراد - لازم است در زمینه حقوق عمومی و خصوصی و تباین آنها در بعضی موارد بررسی‌های کارشناسان حقوق شهری با رعایت اولویت حقوق عمومی بر حقوق خصوصی مورد توجه بیشتر قرار گیرد. زندگی امروز در شهرهای بزرگ همه را ملزم به رعایت حقوق دیگر افراد می‌‌نماید.

همچنان که در آپارتمان‌ها دیگر تعبیر چاردیواری اختیاری مصداق درستی ندارد و در این راستا نگهبان حقوق عمومی که دولت و نهادهای حاکمیت است بیش از پیش باید منافع حال و آینده اکثریت مردم را (که غالباً مالکیتی بر زمین و ملک ندارند) مد نظر قرار دهد. این مسیری است که به تحقق عدالت قضایی (به عنوان یکی از محورهای عدالت) خواهد انجامید که خوشبختانه یکی از آرمان‌های مسئولین نیز به شمار می‌رود.

*کارشناس ارشد شهرسازی

کد خبر 4992

دیدگاه خوانندگان

آخرین خبرهای بازار