حسام عقبایی؛ نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک:پس از رشد شدید قیمت‌ها در بازار مسکن، حالا همانطور که بارها هشدار داده شده بود سونامی رشد قیمت به بازار اجاره رسیده است؛

حسام عقبایی

آن‌هم در شرایطی که افزایش درآمد خانوارهای مستأجر تناسبی با رشد قیمت مسکن نداشته و طبیعتا قادر به قبول قیمت‌های جدید نیستند. در این وضعیت باید تمهیداتی برای کنترل بازار اندیشیده شود اما همواره اعتقاد دارم اصلی‌ترین عامل اثرگذار در قیمت مسکن و اجاره‌بها، متوازن کردن رابطه میان عرضه و تقاضاست و هر راهکار دیگری در شرایط متوازن نبودن این رابطه، ازجمله راهکار اخذ مالیات تصاعدی از قراردادهای اجاره‌ای که میزان افزایش اعمال شده در آنها از سقف مشخصی بیشتر باشد، در بهترین حالت فقط یک مُسکن موقتی خواهد بود.

اگر بحث برخورد با سوداگری مسکن و حرکت‌های مخرب در این بازار باشد، باید برخوردهای تعزیراتی، پلیسی و قضایی هم در دستور کار قرار بگیرد اما در مورد فضای عمومی اقتصاد بازار مسکن این حرکت‌ها جوابگو نیست و پیامدهای ناشی از نبود توازن در عرضه و تقاضا را با حرکت‌های تعزیراتی، پلیسی و قضایی نمی‌توان کنترل کرد. نکته دیگر اینکه استفاده از ابزارهای مالیاتی در حوزه مسکن در همه کشورها رایج است اما در ایران اولا قوانین مؤثری وجود ندارد که بازدارنده باشد و دوما این نکته نیز مغفول مانده که درد اصلی بازار اجاره‌بها، متناسب نبودن عرضه و تقاضای واقعی بازار است.

برای حل معضل بازار اجاره، قبل ‌از همه باید قوانین سختگیرانه‌ای برای خانه‌های خالی و واحدهای مسکونی که به‌عمد به بازار عرضه نمی‌شوند وجود داشته باشد به‌گونه‌ای که خالی نگه‌داشتن خانه یا عرضه نکردن آن در بازار هزینه بالاتری از اجاره دادن آن داشته باشد. نکته دیگر این است که در ماجرای مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، سازمان امور مالیاتی تا امروز نگاه تجاری داشته و به‌دنبال ایجاد یک منبع درآمدی بوده است به‌طوری‌که بارها گفته شده هزینه شناسایی و اخذ مالیات از خانه‌های خالی کمتر از مالیاتی است که از این محل وصول می‌شود.

این در حالی است که فلسفه مالیات بر خانه خالی، ساماندهی بازار و برقراری توازن بین عرضه و تقاضاست و نگاه مالیاتی در این حوزه باید کلان و حاکمیتی باشد تا جایی که اگر لازم شد حتی برای آن یارانه و هزینه هم داده شود. یکی از نکاتی که در مورد جریمه مالیاتی قراردادهای اجاره با افزایش بیش از سقف معین وجود دارد این است که رقم مالیاتی که برای اینها وضع می‌شود به‌مراتب از میزان اجاره‌ای که در قالب افزایش بی‌رویه دریافت می‌کنند بیشتر است و حتی با وضع جریمه نیز صرفه اقتصادی تخلف از بین نمی‌رود. نکته دیگر اینکه اگر ما مالیات را آن‌قدر سنگین کنیم که برای اجاره‌دهنده عدد بزرگی باشد، بازهم دردی از مستأجر دوا نمی‌کند؛

چراکه در ساختار بازار اجاره ایران، دست مستأجر زیر تیغ مالک است و جدای از اینکه راه‌های زیادی برای تخلف مالک وجود دارد، قانونی هم برای محکوم کردن او وجود ندارد. مثلا این حقیقت در بازار وجود دارد که موجر به مستأجر پیشنهاد می‌دهد قرارداد قبلی را با همان قیمت برای یک سال دیگر تمدید کند و در کنار آن ۱۲چک حامل هم برای افزایش اجاره‌بهای سال جدید می‌گیرد؛ در این وضعیت اگر مستأجر موافقت کند، قانون دور زده شده و اگر هم تن ندهد، متأسفانه مالک بهانه‌های زیادی برای تمدید نکردن قرارداد اجاره و درخواست تخلیه دارد. حقیقت این است که وضعیت بازار مسکن و اجاره، برشی از وضعیت کلان اقتصاد است و به‌تبع تغییر شاخص‌ها،

این حوزه نیز درگیر تحولاتی می‌شود اما مسئله اصلی این است که تقاضای اجاره در بازار فراتر از نیاز واقعی مستأجران نیست و ایراد کار اینجاست که ما در حوزه مسکن استیجاری بسیار ضعیف عمل کرده‌ایم و عملا از رقابت غافل شده‌ایم. حالا هم دولت باید دنبال تولید مسکن استیجاری و ایجاد بازار رقابتی باشد و با حمایت از بخش خصوصی و تخصیص زمین‌های دولتی به طرح‌های ایجاد مسکن استیجاری، نیاز بازار را تأمین کند.

کنترل بازار اجاره با استفاده از شرکت‌های اجاره مسکن در بسیاری از کشورها باعث شده حتی مردم برای خرید مسکن نیز علاقه‌ای نداشته باشند چراکه در جریان رقابت ایجاد شده در بازار اجاره، می‌توانند مسکن استیجاری موردنیاز خود را با بهترین قیمت و شرایط تهیه کنند. ایجاد شرکت‌های اجاره مسکن و رقابتی کردن این بازار، راهی است که دیر یا زود در ایران نیز باید پیموده شود. این موضوعی است که در همه دوره‌ها مورد موافقت مجلس و دولت نیز قرار گرفته اما عزم جدی برای آن وجود نداشته؛ اما در شرایط موجود، آخرین راه نجات بازار مسکن و اجاره است.

کد خبر 440721

برچسب‌ها

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
8 + 0 =