برخی از کارشناسان معتقدند وقتی تمامی بخش‌های مرتبط با مسکن منتظر اعلام سیاست‌های دولت هستند مسئولان باید حداقل تا حدی بتوانند پاسخگوی این وضعیت باشند.
دولت از 2 سال پیش سعی کرد تا با اعطای وام‌های گوناگون مسکن زمینه خانه‌دار شدن مردم را فراهم کند، همچنین برای مهار افزایش بهای مسکن سیاست‌هایی چون ارائه طرح جامع مسکن و عدم افزایش عوارض ساخت و ساز برای سال آینده را نیز مد‌نظر قرار دهد.
اما برخی کارشناسان، افزایش سقف وام مسکن را راه مطمئنی برای خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد نمی‌دانند و معتقدند طرح جامع هم به تنهایی راه‌گشا نیست. به نظر این عده تنها راه‌حل ، ورود دولت به بحث مسکن کم‌درآمدهاست.
بی‌ثباتی سیاست‌های دولت در سال‌های اخیر، در بخش مسکن باعث رکود صنعت ساخت و ساز شده است به نحوی که هم‌اکنون بیش از 50 شغل مرتبط با صنعت ساخت و ساز از رونق افتاده است و متقابلاً بهای مسکن سیر صعودی را طی کرده است.
معاون سابق وزیر مسکن معتقد است: تأثیرات سیاست‌های دولت که موجب افزایش نقدینگی در کشور شده از یک سو و پرداخت وام‌های بی‌ضابطه از سوی دیگر موجب ورود این نقدینگی به بخش امنی به نام مسکن شده است.پیروز حناچی، بر این باور است، دولت نباید با سیاست‌های خود موجب شود که نقدینگی موجود در کشور افزایش یابد، چرا که این نقدینگی اگر نتواند در محل مناسبی هزینه شود، جذب زمین و مسکن خواهد شد که پیامد آن افزایش بهای مسکن خواهد بود.
تأثیر جو روانی بر افزایش بهای مسکن
سیاست‌های وزارت مسکن که در چند سال گذشته برای حل مشکلات رکود بازار مسکن اتخاذ شده است از علل افزایش قیمت مسکن محسوب می‌شود.
یک کارشناس دیگر بازار مسکن با اشاره به این مطلب به همشهری گفت: به دنبال رکود بازار مسکن از 3 سال گذشته، بر حجم واحدهای مسکونی خالی از سکنه در شهرهای بزرگی چون تهران اضافه شد، چرا که به دلیل بالا بودن قیمت مسکن، مصرف کنندگان واقعی توان خرید نداشتند.به گفته احمدرضا سرحدی، این روند هم‌اکنون نیز ادامه دارد آن هم با وجود آنکه دولت سعی کرد با اعمال سیاست اعطای تسهیلات به صورت کاذب بازار مسکن را از حالت رکود بیرون آورد که البته این اتفاق در حد قابل انتظار روی نداد.
دولت زمین زیادی ندارد
کارشناس دیگری در این زمینه معتقد است: وقتی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش‌هایی مانند صنعت و کشاورزی به سود دلخواه منجر نشود و یا بستر سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها مهیا نباشد، سرمایه‌ها به بخش شهرسازی و مسکن سوق خواهند یافت که این امر باعث می‌شود تا مسکن بدون ضابطه و در حجم بالا ساخته شود.
به گفته بهزاد صدری، این در حالیست که مردم با وجود ساخت و سازهای صورت گرفته توان خرید مسکن را ندارند چرا که از یک سو وام‌های مسکن 70 درصد بهای مسکن را شامل نمی‌شوند و از سوی دیگر هم بهای مسکن به شکل پلکانی افزایش یافته و افزایش می‌یابد.وی تاکید کرد: دولت نمی‌تواند با اعطای زمین رایگان به انبوه‌سازان در جهت کنترل افزایش قیمت‌ها اقدام کند زیرا عملاً دولت به اندازه کافی زمین در اختیار ندارد.
از بازار عقب هستیم
برخی از تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که با توجه به وجود حجم بالای نقدینگی در جامعه که خود ناشی از سیاست‌های جدید دولت نظیر کاهش نرخ بهره، برخورد با قانون کار و برخورد با سیستم بانکی بوده است، افزایش صعودی بهای مسکن دور از انتظار نبوده است.
به گفته یک کارشناس بازار مسکن، سیاست‌های اعمال شده در این مورد تاکنون کارشناسانه نبوده است.
کامیار بیات ماکو، گفت: تنها سیاست‌گذاری‌های درست می‌تواند باعث حضور هر چه بیشتر بخش خصوصی در این بازار و تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن شود.وی با اشاره به کمبود 550 هزار واحد مسکونی در سال با توجه به تقاضای یک میلیونی مسکن در هر سال، اعلام کرد: دخالت‌های دولت به جای حمایت ، دلیل چنین معضلی بوده است چرا که اگر توجه کافی به برنامه‌های چهارم توسعه عمرانی و چشم‌انداز بیست ساله مبنی بر کاهش تصدی‌گری دولت می‌شد، با کنترل قیمت‌ها شاهد بروز مشکل فعلی بازار مسکن نبودیم.
یک تصمیم جدید
در شرایطی که روند رو به رشد بهای مسکن و اجاره بهای آن در کشور ادامه دارد، در کنار تصمیمات اتخاذ شده از سوی دولت نمایندگان شورای شهر نیز بیکار ننشسته‌اند به نحوی که در اقدامی تازه از سوی این شورا مقرر شده است که عوارض ساخت و ساز واحدهای مسکونی در سال آینده افزایش نیابد تا به این ترتیب ضمن جلوگیری از افزایش بهای مسکن ثابت شود که صرف افزایش این عوارض به تنهایی بر بالا رفتن بهای مسکن اثری ندارد.
در همین زمینه یک عضو هیأت رئیسه شورای شهر تهران به همشهری اظهار کرد: در اواخر دهه 60 و اوایل دهه 70 که دولت مسئولیت خود را از روی مالکیت زمین برداشت این عمل با حذف نظارت دولت بر روی بهای زمین تبعات اقتصادی در بخش صنعت ساختمان از خود بر جای گذاشت،که به دنبال این شرایط زمینه‌ای فراهم شد تا 90 درصد ساخت و ساز مسکن در دست بخش خصوصی قرارمی‌گیرد.
امیر رضا واعظ آشتیانی، افزود: گرانی بهای مسکن به عوامل گوناگونی مربوط می‌شود که این عوامل عبارتند از قیمت زمین، بهای مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و عوارض شهرداری‌ها. به گفته وی، در میان عوامل عنوان شده نقش بهای زمین بسیار تأثیرگذار است چرا که 50 درصد ارزش یک واحد مسکونی به بهای زمین آن مربوط می‌شود.
هم‌اکنون دولت در شهرهای زیر 150 هزار نفر جمعیت، در صدد است تا ارزش بهای مسکن را به صفر برساند تا به این ترتیب ضمن ایجاد اشتغال ، زمینه کاهش بهای مسکن و افزایش توان خرید عموم را هم فراهم کند.
پس از زمین ، بهای مصالح ساختمانی بسیار تأثیرگذار است به نحوی که با کنترل دولت بر تولید و توزیع این مصالح می‌توانیم انتظار داشته باشیم تأثیر این فاکتور با کاهش هزینهها منجر به پایین آمدن بهای مسکن شود. وی تاکید کرد: پس از این فاکتور، عوارض شهرداری‌ها بر بهای مسکن تأثیر می‌گذارد که به دنبال این تأثیر در جدیدترین اقدام، اعضای شورای شهر تهران در تصمیمی که اتخاذ کرده‌اند، خواهان عدم افزایش عوارض فوق برای مسکن در سال آینده شده‌اند تا به این ترتیب زمینه کاهش بهای مسکن میسر شود.
آخرین فاکتور دخیل در این پروسه نیز نیروی انسانی است که البته کمترین تأثیر را در افزایش بهای مسکن دارد. مسلماً برای کاهش بهای مسکن هر چه حجم هزینهها در فاکتورهای اعلام شده کمتر باشد، امکان کاهش بهای تمام شده محصول که همانا مسکن است بیشتر مهیا می‌شود.
در واقع کاهش هزینهها در تمامی فاکتورهای فوق پایین آمدن بهای مسکن را عملیاتی می‌کند، اما باید تاکید کرد که کاهش میزان عوارض ساخت و ساز نیز به تنهایی می‌تواند تأثیر خود را بر این بازار داشته باشد.
وی معتقد است: با توجه به آنکه هم‌اکنون مسئله مسکن بعد جهانی پیدا کرده است، چرا که در شرایط فعلی شاهد تورم 35 درصدی در اقتصاد جهانی هستیم. وقتی چین با در اختیار داشتن هزار میلیارد دلار نقدینگی سرگردان، در تلاش است تا مثلاً این نقدینگی را در آفریقا تزریق کند، مسلماً شاهد اثرات اقتصادی خاصی در جهان خواهیم بود.
این در حالیست که تا پایان سال 2006 نیز در بسیاری از پایتخت‌های کشورهایی اروپایی از جمله پاریس، رم، لندن، مادرید، برلین، فرانکفورت و همچنین برخی از شهرهای آمریکا بهای مسکن بین 20 تا 30 درصد افزایش یافته است.
از آنجایی که اقتصاد ایران اقتصاد چالشی است، مسلماً ما نمی‌توانیم فارغ از نوسانات اقتصادی دنیا باشیم. در این میان باید در داخل، ابزارهایی برای کنترل بهای مسکن داشته باشیم تا با چالش جدی‌تری مواجه نشویم.
آشتیانی گفت: مسلماً هر گونه افزایش قیمت در فاکتورهایی که به آنها اشاره شد می‌تواند زمینه را برای افراد سودجو و فرصت‌طلب برای افزایش هر چه بیشتر بهای مسکن فراهم کند.
از این رو مسئولان ارگان‌های دولتی و مجموعه مدیریت شهری، باید با نظارت کامل بر روی این قبیل افزایش‌ها، مانع از بر فرض بالا رفتن بهای مصالح ساختمانی شوند. ناگفته نماند که هم‌اکنون به دلیل مرکزیت تهران ، هر اتفاقی در این شهر روی دهد بر سایر نقاط کشور تأثیرگذار خواهد بود.
وی نکته قابل تأمل دیگر در افزایش بهای مسکن را وجود نقدینگی‌های سرگردان دانست و افزود: وقتی این قبیل نقدینگی‌ها در کشور وجود دارند باید به سمت تولید ارائه شوند.
در این میان وقتی که شرایط برای تولید در حد قابل انتظار فراهم نباشد طبیعی است که نقدینگی به سمت دلالی سوق می‌یابد.
هم‌اکنون دولت با اعمال کنترل در بخش‌هایی چون موبایل، ارز و سکه شرایطی را بوجود آورده است که طبق آن دیگر نفعی برای دلالی در این بخش‌ها وجود ندارد، پس فرصت طلبان به دنبال جایی خواهند گشت که خواب مناسب برای سرمایه آنها داشته و از امنیت هم برخوردار باشد، که مسکن بهترین گزینه خواهد بود. این جاست که نقش مسئولان دولتی و مدیران شهری بسیار مهم خواهد بود، چرا که دولت می‌تواند با فراهم سازی شرایط مناسب برای تولید به تولید مسکن، مصالح ساختمانی و یا سایر مباحث تولید روی آورد.
همچنین با اعمال حمایت بیشتر از تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازان و حتی تشویق خرده تولید کنندگان منجر به حفظ اشتغال در کشور شود چرا که بخش مسکن 30 درصد از اشتغال کشور را به خود اختصاص داده است.
وی مدعی است: با اعمال روش‌های فوق و رسیدن عرضه و تقاضای مسکن به تعادل ، بهای مسکن نیز کاهش یافته و قدرت عموم مردم هم برای داشتن سرپناه افزایش می‌یابد.
همچنین وی یکی از مشکلات موجود در بخش ساخت و ساز در ایران را نبود تکنولوژی نوین ساخت دانست و اظهارکرد: هم‌اکنون احداث یک آپارتمان 5 طبقه در یک کشور دارای این تکنولوژی 7 ماه طول می‌کشد، حال آنکه این ساختمان در کشورمان با طی دوره زمانی 15 تا 18 ماهه ساخته می‌شود.
با بهره‌گیری از تکنولوژی مدرن ساخت و کاهش دوره ساخت مسکن می‌توانیم بهای مسکن را کاهش دهیم.
ایجاد تعاونی مسکن اتحادیه مشاوران املاک
در کنار اعمال روش جدید فوق برای کاهش بهای مسکن، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز اظهار کرد: به منظور کاهش بهای واحدهای مسکونی قرار است تعاونی مسکن اتحادیه مشاوران املاک در تهران تأسیس شود.
مصطفی قلی خسروی، افزود: این تعاونی واحدهای خود را برای کسب سود نمی‌سازد، بلکه هر متر از این واحدها را زیر قیمت روز منطقه به فروش خواهند رساند.
ضرورت ایجاد رونق پایدار در بازار مسکن
این طور که به نظر می‌رسد سیاست‌های دولت در جهت ایجاد رونق پایدار و غیر تورمی در بازار مسکن می‌تواند به تمام مشکلات پیش آمده در این بازار پایان دهد.
به عبارت دیگر دولت با توجه به کمبود عرضه مسکن مناسب و سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها و با اصلاح سیاست‌های خود می‌تواند گام مثبتی در این راستا بردارد.
