افزایش شدید تقاضا، کمبود زمین دارای سند، ورود سرمایهگذاران و تبلیغات بی پایان در شبکههای اجتماعی باعث شده مرز میان فروشنده واقعی و سودجو کمرنگتر از همیشه شود.
هشدار نهادهای رسمی درباره رشد کلاهبرداری در زمین های ملی
براساس گزارش های رسمی، طی دو سال گذشته تعداد پروندههای مربوط به «فروش اراضی ملی به عنوان زمین شخصی» افزایش چشمگیری داشته است. بخش زیادی از این زمین ها یا سند معتبر ندارند، یا در حریم جنگل و رودخانه قرار دارند، یا در محدوده طرح هادی هستند. خریدارانی که تنها به حرف فروشنده اعتماد کردهاند، بعد از معامله با پروندههای سنگین حقوقی یا حتی سلب کامل مالکیت مواجه شدهاند.
چرا کلاهبرداری در شمال زیاد شده؟
۱. نبود آگاهی خریداران
یک کارشناس اراضی در گفتوگو با خبرنگار ما توضیح می دهد:
«وجود یک بنا، فنس یا حتی درختکاری روی زمین دلیل خصوصی بودن آن نیست. بسیاری از این اراضی سابقه ملی دارند و هرگونه ساختوساز روی آنها غیرقانونی است.»
۲. استفاده از اسناد و قولنامههای جعلی
برخی فروشندگان با ارائه قولنامههای قدیمی یا استناد به عکس های هوایی جدید، خریدار را فریب می دهند؛ درحالیکه عکس های جدید هیچ اطلاعاتی درباره سابقه زمین نمی دهد.
۳. تغییرات کاربری غیرقانونی
در سال های اخیر برخی سودجویان با تبدیل اراضی ملی به باغ و زمین زراعی، سعی در ایجاد سابقه ساختگی کردهاند.
نقش تصاویر هوایی تاریخی در جلوگیری از کلاهبرداری
چرا عکس های دهه ۳۰ و ۴۰ حیاتی هستند؟
کارشناسان می گویند عکس های هوایی تاریخی دقیق ترین ابزار برای تشخیص سابقه کاربری زمین هستند. در این تصاویر می توان ردهای قدیمی کشاورزی، باغات، جوی های آبیاری، سکونتگاهها و ساختوسازهای قدیمی را مشاهده کرد. این نشانهها تعیین می کنند که زمین در دهههای گذشته احیا شده یا کاملاً بکر و در نتیجه ملی بوده است.
تشخیص ملی بودن زمین فقط با منابع طبیعی است، اما…
بررسی عکس های قدیمی، تصمیم نهایی منابع طبیعی را تغییر نمی دهد؛ اما می تواند قبل از ورود به معامله، ریسک خریدار را بهشدت کاهش دهد.
نمونه پروندههای واقعی
پرونده اول: خریدار رشتی و زمین ۲۵۰۰ متری
فروشنده ادعا می کرد زمین از گذشته کشاورزی بوده است. اما عکس هوایی سال ۱۳۳۵ نشان داد منطقه کاملاً جنگلی بوده. خریدار معامله را لغو کرد و بعدها مشخص شد زمین داخل محدوده منابع طبیعی است.
پرونده دوم: باغ چای قدیمی در لاهیجان
در این مورد عکس های سال ۱۳۴۹ خطوط منظم کشت چای را نشان داد و همین سند باعث صدور تأییدیه غیرملی و دریافت سند تک برگی شد.
چرا عکس های جدید کافی نیست؟
عکس های جدید صرفاً وضعیت فعلی را نشان می دهند؛ درحالیکه اهمیت اصلی در سابقه زمین است.
زمین ممکن است امروز باغ باشد، اما در سال ۱۳۴۰ جنگل بوده و همین موضوع تعیین کننده است.
کاربرد عکس های هوایی در معاملات ملکی
امروز کارشناسان رسمی، نقشه برداران و مشاوران حرفه ای املاک حتماً سه مرحله را انجام می دهند:
۱. استعلام ثبتی
بررسی سابقه ثبت، سند و حدود و حریم.
2. بازدید میدانی
بررسی کاربری، مجاورات، دسترسی و آثار تصرف.
3. بررسی عکس های هوایی تاریخی
مهم ترین شاخص برای تشخیص سابقه فعالیت انسانی.
دریافت عکس هوایی قدیمی؛ سادهتر از همیشه
در گذشته تهیه این عکس ها بسیار زمان بر بود، اما امروز سامانههایی مانند مپ اسکیل امکان درخواست آنلاین تصاویر هوایی تاریخی را فراهم کردهاند. کاربران می توانند عکس های دهه ۳۰، ۴۰ و ۵۰ را برای ملک مورد نظر مشاهده و دانلود کنند.
اشاره کارشناسان به سامانه مپ اسکیل
کارشناسانی که برای این گزارش با ما گفتوگو کردند اعلام کردند نمونههای بررسی شده با استفاده از تصاویر هوایی تاریخیِ دریافت شده از سامانه Mapscale انجام شده است.
مشاهده عکس هوایی – Mapscale.ir
جمعبندی
تب خرید زمین در شمال همچنان ادامه دارد، اما زمین های شمال فقط خوش منظره نیستند؛ پر از تاریخ، سابقه و حساسیتهای قانونی اند.
خریداران اگر بدون بررسی وارد معامله شوند، ممکن است سال ها گرفتار پروندههای حقوقی شوند.
سه اقدام ساده - استعلام ثبتی، بازدید میدانی و بررسی عکس های هوایی تاریخی - می تواند یک معامله پرریسک را به یک سرمایهگذاری مطمئن تبدیل کند.
نظر شما