اما اگر روزی این تعداد از متقاضیان به‌علت کندی مسکن مهر، از خانه‌دار شدن از طریق این طرح ناامید شوند و دوباره به‌عنوان خریدار وارد بازار مسکن شوند، قیمت‌ها چه خواهد شد؟ طرح مسکن مهر تاکنون بازدهی مناسبی نداشته اما به‌علت آنکه متقاضیان هنوز به آن امیدوارند، از آن خارج نشده‌اند و بازار مسکن را تحرک نبخشیده‌اند. دولت ناگزیر است برای جلوگیری از بروز یک شوک قیمتی جدید، به سرعت ساخت واحدهای مسکن مهر شتاب دهد. مصوبات متعددی که دولت اخیرا برای اصلاح مقررات مسکن مهر داشته، نشان می‌دهد که دولتمردان نیز به این واقعیت واقفند که مسکن مهر فعلا ناامیدکننده است.
بخش مسکن در 4سال گذشته دستخوش نوسانات بی‌سابقه‌ای بوده است. از یک سو افزایش‌های سرسام‌آور سال‌های 85 و 86 شوک شدیدی را به جامعه وارد آورد و محرک مناسبی برای حرکت شتابان دولت در افزایش تولید مسکن شد. و از سوی دیگر، ترس دولت از تکرار شوک قیمتی سال‌های 85 و 86 موجب اتخاذ سیاست‌های راکدکننده بازار مسکن شد که این رکود همچنان ادامه دارد. هرچند سیاست دوم موجب کاهش قیمت مسکن شده است، اما مانع تحرک مفید در حوزه تولید مسکن شده است، به همین سبب، کارشناسان نگران آن هستند که عدم‌تولید کافی مسکن باعث شود بار دیگر با شوک قیمتی مسکن مواجه شویم. این نگرانی‌ها نسبت به آینده بازار مسکن در حالی است که وضعیت تولید مسکن در سال‌های گذشته ناکافی بوده، هرچند که اهداف برنامه چهارم از لحاظ تولید مسکن تقریبا محقق شده است.
میزان تولید مسکن در مناطق شهری در سال 1384 معادل 581 هزار واحد بود که از هدف 572هزار واحدی برنامه چهارم بیشتر است. به‌رغم رکود تولید در سال‌های 1382 تا 1384، بخش مسکن در سال‌های 1385 و 1386رونق تولید را تجربه کرد. رشد تولید مسکن در سال 1385 نسبت به سال 1384 معادل 5/7درصد گزارش شده است. در سال 1386، تعداد 830 هزار واحد مسکن شهری و 280 هزار واحد مسکن روستایی تولید شد که به‌ترتیب بیان‌کننده 124 و 119درصد تحقق در مقایسه با هدف برنامه چهارم است. در سال 1387 هم تولید مسکن در مناطق شهری به 800 هزار واحد و در مناطق روستایی به 154 هزار واحد رسید. اما این واحدهای جدید هم پاسخگوی نیاز بازار نبوده است.
وضعیت تقاضای مسکن در کشور هم‌اکنون به‌گونه‌ای است که سالانه باید 5/1میلیون واحد مسکونی جدید احداث شود. در کل در 4سال اخیر 2میلیون و 849هزار واحد مسکونی در نقاط شهری و 732هزار واحد مسکونی در مناطق روستایی احداث شده است. میزان تولید مسکن روستایی از اهداف برنامه، عقب مانده است. مثلا در سال 84 بایستی 223هزار واحد مسکونی روستایی احداث می‌شد که فقط 98هزار واحد مسکونی احداث شد. در سال 85 هم از 228هزار واحد مورد هدف، 200هزار واحد احداث شد. در سال 86 تولید مسکن روستایی از هدف برنامه چهارم جلو زد اما در سال 87 مجددا عقب ماند.
موجودی مسکن
در سال 1378 در کل کشور 9/11 میلیون واحد مسکونی وجود داشت که 8/7 میلیون آن در مناطق شهری و 1/4 میلیون آن در مناطق روستایی قرار داشت. موجودی مسکن در سال 1385 در کل کشور معادل 97/15 میلیون واحد افزایش یافت که 5/11 میلیون آن در نقاط شهری و 47/4 میلیون واحد آن در نقاط روستایی بوده است.
اینک تعداد خانوار در کشور 5/17 میلیون نفر و تعداد مسکن موجود در کشور 16میلیون واحد است که نشانگر 5/1 میلیون کمبود مسکن در کشور است. همه ساله هم متقاضیان جدیدی به بازار مسکن وارد می‌شوند که تعداد آنها سالانه 800هزار متقاضی برآورد می‌شود. بنابراین، برای پاسخگویی به حجم انباشته متقاضی ناشی از عدم‌پاسخگویی به تقاضا در سال‌های گذشته، باید تولید مسکن سرعت بگیرد. هرچند قیمت مسکن در یک سال اخیر روند نزولی را طی می‌کند اما نمی‌توان به دوام آن خوشبین بود. یکی از عوامل کاهش قیمت مسکن در این مدت، خروج بخشی از متقاضیان از بازار خرید مسکن به‌علت حضور آنان در طرح مسکن مهر است.
تاکنون حدود 3/1میلیون نفر در طرح مسکن مهر زمین دریافت کرده‌اند. بنابراین این تعداد که به‌طور بالقوه در طرف تقاضای بازار قرار دارند، عملا از بازار مسکن خارج شده‌اند. حال نگرانی مهم در آن است که اگر طرح مسکن مهر به همین کندی 2سال اخیر پیش رود، احتمال اینکه افراد شرکت‌کننده در آن ناامید شده و از آن خارج شوند، وجود دارد. در این صورت هر تعداد از افرادی که مسکن مهر خارج شوند، وارد بازار مسکن می‌شوند و طرف تقاضا را افزایش می‌دهند. افزایش تقاضا در بازار مسکن به معنای افزایش قیمت‌ها خواهد بود.
شاخص‌های مسکن
متوسط زمین یک واحد مسکونی در مناطق شهری: متوسط زمین یک واحد مسکونی در مناطق شهری در سال 1384 برابر 68 متر مربع بوده که در سال‌های 1385 و 1386 به
69 متر مربع افزایش یافته است. در تمام این سال‌ها این شاخص عملکرد مناسب‌تری را نسبت به هدف برنامه‌ای آن نشان می‌دهد.
نسبت ساختمان‌های بادوام به کل ساختمان‌ها در نقاط شهری: شاخص نسبت ساختمان‌های بادوام به کل ساختمان‌ها در نقاط شهری در سال 1385 براساس اطلاعات سرشماری عمومی‌نفوس و مسکن عملکرد 8/86درصدی را نشان می‌دهد. اگرچه هدف برنامه درخصوص این شاخص به‌طور کامل محقق نشده اما روند مطابق برنامه یعنی افزایش سهم ساختمان‌های بادوام از کل ساختمان‌ها، نسبت به سال 1375 اتفاق افتاده است.
تراکم خانوار در واحد مسکونی: رشد تولید واحدهای مسکونی از یک طرف و کاهش نرخ رشد جمعیت و پیشی‌گرفتن رشد تولید مسکن نسبت به رشد خانوارها از طرف دیگر، موجب کاهش تراکم خانوار از 2/1 در سال 1384 به 09/1 در سال‌های 1385 و 1386 شده است. عملکرد این متغیر نسبت به اهداف برنامه بیش از 100درصد محقق شده است.
متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی: اندازه این شاخص طی سال‌های 1384 تا 1386 به‌ترتیب به 121، 123 و 122 مترمربع رسید اما هنوز با هدف برنامه فاصله دارد. این رقم در 9 ماهه نخست سال 1387 به 121 مترمربع رسید.
سهم انبوه‌سازی: سهم انبوه‌سازی (تعداد واحدهای مسکونی موجود در ساختمان‌های 6 واحد و بیشتر) از کل ساختمان‌هایی که برای آنها پروانه ساختمانی صادر شده است، طی سال‌های 1384 تا 1386 به‌ترتیب از 44 به 5/45 و 2/46درصد افزایش یافت. این افزایش مشخصا ناچیز است. برای پاسخگویی به تقاضای انبوه مسکن در بازار، بایستی سهم انبوه‌سازان رشد چشمگیری پیدا کند.
سهم بخش مسکن از اشتغال کشور: سهم بخش مسکن از اشتغال کشور در سال‌های برنامه چهارم از 11درصد در سال 1384به 8/12درصد در سال 1385 و 13درصد در سال 1386 رسیده که این رقم در سال 1387، 13درصد بوده است.
شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی و مسکن: شاخص بهای مسکن، سوخت و روشنایی در سال‌های 1384 تا 1387 به‌ترتیب برابر 4/108، 7/138، 8/251 و 4/311 بوده است. این در شرایطی است که طی این سال‌ها شاخص تورم به‌ترتیب برابر 3/127، 4/142، 6/168 و 4/211 بوده است. در سه ماهه اول سال 1388نیز رقم شاخص قیمت مسکن برابر 5/233 و شاخص تورم معادل 8/217 بوده است.
