اين قانون اگرچه سال گذشته شكل اجرايي به‌خود گرفت اما نتوانست آنطور كه بايد و شايد انتظار مخاطبان را برآورده كند. دكتر نصير مشايخ، حقوقدان و استاد دانشگاه امام صادق(ع) در اين‌باره به همشهري گفت: اين قانون اگرچه در سال90 مصوب شد اما به دلايلي نتوانست اجرايي شود و هنوز هم بهدرستي قابل اجرا نيست. اما اجرا نشدن اين قانون 2علت داشت نخست اينكه اتحاديه املاك در اين خصوص كارشكني مي‌كرد و علت دوم هم مربوط به شهرداري و سازمان نظام مهندسي درخصوص صدور شناسنامه فني براي هر واحد مي‌شد كه اين مشكل ظاهرا رفع شده است. به‌گفته اين عضو هيأت مديره كانون سردفتران استان البرز، اگر اين قانون اجرايي شود باعث به‌وجود آمدن اعتماد در جامعه مي‌شود و فرد مي‌داند اگر ساختماني را پيش‌خريد كرد حتما مالك آن است و كلاه سرش نمي‌رود و طبيعتا رونق خريد و فروش ملك را باعث مي‌شود. نكته دوم اينكه اگر فردي بخواهد ملكش را پيش‌خريد كند با اين قانون مي‌داند با ثبت رسمي آن در دفاتر اسناد رسمي امكان فروش آن توسط بنگاه‌دار يا فرد پيش‌فروش‌كننده به نفر دوم وجود ندارد و مالك ساختمان خودش است و در اين حالت بساز و بفروش‌هايي كه در معاملاتشان غش دارند نيز نمي‌توانند كاري از پيش ببرند. وي با اشاره به اينكه مردم الان جرأت پيش‌خريد ندارند، گفت: الان وضعيت به‌گونه‌اي شده كه خريداران عليه فروشنده شكايت دارند كه چرا نمي‌آيد سند ملك را به نام آنها بزند درصورتي كه اگر اين قانون بهدرستي اجرا شود و فروشنده نيايد سند را امضا كند، سردفتر با رعايت قانون مي‌تواند ملك را به خريدار تفويض كند.
اين استاد حقوق با اشاره به اينكه سندهايي كه بنگاه‌ها مي‌نويسند وجاهت قانوني ندارد به همشهري گفت: اين اسناد كه در بنگاه‌ها تنظيم مي‌شوند، فني و حقوقي نيست چراكه بنگاه‌دارها به‌علت آشنا نبودن به قوانين حقوقي الفاظ حقوقي را درست به‌كار نمي‌برند و گاهي اوقات شخص با يك لفظ اشتباه در سند تمام سرمايه‌اش را از دست مي‌دهد و شخص بنگاه‌دار هم هيچ مسئولتي را نمي‌پذيرد. اما اگر اسناد در فاتر اسناد رسمي تنظيم شوند حتي اگر اشتباهي هم در نوشته وجود داشته باشد شخص دفتردار بايد خسارت ناشي از اشتباه را پرداخت كند به همين دليل با اجرايي شدن اين قانون كسي متضرر نمي‌شود.
- امكان اجرايي شدن قانون پيش‌فروش ساختمان وجود ندارد
اما حسام عقبايي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران و كشور معتقد است قانون پيش‌فروش ساختمان ايرادات زيادي دارد و در تنظيم اين قانون نظر بخش خصوصي (مشاوران املاك، انبوه‌سازان و نظام مهندسي و شهرداري‌ها) عملياتي و اجرايي نشده است. وي به همشهري گفت: با وجود گذشت 5 سال از تصويب اين قانون هنوز مردم سر درگم هستند و اگر فردي براي تنظيم سند به دفترخانه مراجعه كند چون زيرساخت‌ها آماده نيست نمي‌توانند سندش را در دفاتر تنظيم كنند. وي گفت: سال گذشته بيشتر از 59 هزار قرارداد پيش‌فروش در بنگاه‌ها نوشته شد كه قانوني هم بود و هيچ ايرادي به آنها وارد نيست. همانطور كه در ماده24 اين قانون هم آمده كه انجام مذاكرات مقدماتي از سوي مشاوران املاك مي‌تواند به‌صورت مكتوب باشد بنابراين بايد حق و حقوق مشاوران املاك محفوظ باشد.
وي با تأكيد بر اينكه اگر از شهرستان‌هاي دورافتاده چشم‌پوشي كنيم در همين تهران مناطقي مثل مرادآباد، پونك، سئول و هروي و برخي محله‌هاي ديگر سند ندارند و امكان پيش‌فروش در اين اراضي وجود ندارد، گفت: پيش‌فروش همانطور كه مي‌تواند تهديد باشد مي‌تواند فرصت باشد و اين قانون نمي‌تواند تضميني براي معاملات مسكن باشد. امكان اجرايي شدن قانون پيش‌فروش ساختمان در كشور وجود ندارد و بايد در آن بازنگري صورت گيرد. ضمن اينكه همين الان در مناطق شمالي تهران برخي ساختمان‌هايي كه به‌صورت مدرن ساخته مي‌شوند شناسنامه فني ندارند و اكثر واحدهاي پيش‌فروش شده به‌خصوص در شهرستان‌ها فاقد سند است بنابراين ثبت آن در اداره ثبت اسناد و املاك امكان‌پذير نيست.
عقبايي با اشاره به اينكه مشاوران املاك نخستين كساني هستند كه مردم براي عقد قرارداد به آنجا مراجعه مي‌كنند، گفت: اين مشاوران بايد در قانون احيا شوند چراكه مردم براي خريد و فروش و يا پيش‌فروش به دفترخانه نمي‌توانند مراجعه كند چون كار دفاتر تنظيم اسناد است نه دلالي.
وي گفت: بايد ديد از تدوين قانون چه سودي براي مردم ايجاد مي‌شود اگر سود داشته باشد خوب است اما اين قانون سودي براي مردم ندارد چون معاملات را تسهيل نكرده معاملات مسكن و امكان پيش‌فروش را قفل كرده است. قانون پيش‌فروش ساختمان با وجود عمر كمتر از 10روزه‌اي كه از اجراي آن مي‌گذرد مورد مناقشه بين دفاتر معاملات املاك و دفاتر اسناد رسمي قرار گرفته است. بايد ديد طي چند‌ماه آينده سرنوشت اين قانون به كجا مي‌انجامد و آيا مي‌تواند گامي در جهت كاهش كلاهبرداري‌ها باشد يا خير؟
نظر شما