تنها زمانی می‌توانیم بدون دردسر با دیگر شهروندان در یک جا و یک شهر زندگی کنیم که به حق و حقوق خود نسبت به مردم و دیگران نسبت به ما آشنا باشیم. از جمله قوانینی که به همین منظور وضع شده قانون روابط مالک و مستأجر است. که یک بار در سال 56 و بار دیگر در سال 76 به تصویب رسید.
هر چه شهرها بزرگ‌تر و مهاجرپذیرتر باشند ابهامات و پیچیدگی‌های روابط مالک و مستأجر در آنها بیشتر است.
تقریباً همه شهروندان شهرهای بزرگ با مشکلات و اختلافات مالک و مستأجر آشنا هستند، نمونه زیر یکی از هزار مشکلی است که در هر خانه اجاره‌ای ممکن است پیش بیاید. ماجرای زیر را با دقت بخوانید:
حتماً وقتی خانه را اجاره می داد از همه چیز آن مطمئن بوده و برای همین زمان پس گرفتن، سانت سانت دیوارها را وارسی کرد و برای هر جای انگشتی بر روی دیوار جریمه‌ای از مستأجر بیچاره گرفت.
از آنجایی که فراموش کرده بود زمان کشیدن لوله گاز کاشی پایین دیوار را کنده بودند برای همین قشقرقی راه انداخت که بیا و ببین.... این را همسایه‌ای که در شهرستان مستأجر بود برایش تعریف کرده و او هم خندید و گفته بود که خدا اجاره‌نشینی را از دشمن آدم هم به دور نگه دارد.الهی آمین!
اما بالاخره خود او بعد از ازدواج به یکی از 73% اجاره‌نشین تهرانی اضافه شد؛ آن هم چه اجاره‌نشینی.
صاحبخانه که ادعا می‌کرد زمین خانه پدری را ساخته تا در آن زندگی کند و دیده که جا برای سکونت خود و خانواده‌اش کمی کوچک است آن را اجاره داد. در بازدیدهای اولیه به آنها گفته که ادامه خانه را به صورت غیرمجاز ساخته و قبل از این که پاییز فرا برسد دیوار آن را برخواهد داشت. آنها هم خوشحال از این که خانه بزرگی نصیب‌شان خواهد شد به پرداخت اجاره بهای گزاف آن راضی شدند.
اما پاییز رسید و کسی دیواری برای آنها برنداشت. از طرف دیگر صاحبخانه هر روز تماس می‌گرفت و از آنها می‌خواست در آپارتمان را به روی مأمورین شهرداری باز نکنند. از آن طرف قسمتی از سقف زمین خلافی که ساخته شده بود هنوز آجر نداشت و ممکن بود در اثر این بارندگی دیوار تبله کرده به سرشان آوار شود.
خلاصه کم‌کم بعد از پر شدن دیگر طبقات آپارتمان با ناکافی بودن اندازه لوله‌های آب هم مواجه شدند.
اینها همه در حالی اتفاق افتاد که ساختمان تقریباً نوساز بود و برخی از ساکنان آن تنها یک سال بود که در آن ساکن بودند. وقتی مشکل را با صاحبخانه در میان گذاشتند گفت که مشکل شماست و خودتان باید آن را حل کنید و وقتی گفتند با هزینه خودمان مشکل را حل می‌کنیم و از کرایه کم می‌کنیم، گفت: این ساختمان مال من است و من اجازه این کار را به شما نمی‌دهم... تازه برای چهار طبقه تنها مجوز دو واحد برای آب ساختمان گرفته بود و هر ماه مستأجران باید مبلغ بیشتری به عنوان جریمه روی پول مصرف آب پرداخت می‌کردند. شاید شما هم با چنین مشکلاتی روبه رو باشید. اگر این طور است نظر حقوقی زیر را با دقت بخوانید.
قبل از هرچیز لازم است ماهیت قرارداد اجاره را تعریف کرد و پس از آن به شرح دیگر مسائل پرداخت؛ به موجب مواد 466، 507 و 512 قانون مدنی اجاره، قراردادی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع مال مورد اجاره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستأجر و عوضی را که بابت این منافع پرداخت می‌شود اجاره‌بها می‌گویند. از نظر قانون مدنی مورد اجاره ممکن است یک مال یا حیوان و یا منافع یک شخص باشد.
در صورتی که مورد اجاره یک مال باشد، آن را عین مستأجر و در صورتی که منافع انسان مورد اجاره قرار گیرد این شخص را اجیر می‌گویند و مال یا عوضی که بابت آن پرداخت می‌شود را اجرت می‌نامند. البته امروزه به علت پیچیده شدن روابط حقوقی مردم و گاهی به دلیل نیاز برخی از اقشار مردم به حمایت‌های بیشتر دولت از آنها، قانون‌گذار برای هر کدام از موارد فوق‌الذکر مقررات جداگانه و مفصلی وضع کرده. به همین دلیل است که در مورد قرارداد اجاره خدمات اشخاص قانون کار مقررات مفصلی را وضع کرده است و در برخی مقاطع برای حمایت از مستأجرین مقررات ویژه‌ای را در نظر گرفته است مانند قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356.
به طور خلاصه می‌توان گفت امروزه قراردادهایی که ماهیتاً اجاره هستند و یا از آنها انشعاب گرفته‌اند هر کدام تابع احکام و مقررات خاص خود هستند که می‌توان آنها را به 4 دسته تقسیم کرد. 1- قرارداد اجاره اشیا، مانند اجاره آپارتمان، مغازه و... این نوع از اجاره خود به فراخور موضوع و زمان انعقاد آن تابع مقررات خاص خود است.
توضیح این که اگر قرارداد اجاره از قبل از تاریخ 2/6/1376 منعقد شده باشد در صورت مسکونی بودن عین مستأجر تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 است و در صورت تجاری بودن عین مستأجر، تابع قانون موجر و مستأجر سال 1356. حتی اگر این نوع قراردادها بعد از سال 1376 به توافق طرفین تمدید شود باز تابع قانون سال 56 است. اما بر اجاره‌هایی که بعد از تاریخ 2/6/76 منعقد می‌شود و قبل از تاریخ مزبور هیچ رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر نبوده باشد. تابع قانون مدنی و مالک و مستأجر سال 76 است که آثار تشخیص آن بسیار مهم است، در اجاره اشیاء به صاحب مال، مالک یا موجر و به طرف مقابل مستأجر و به مالی که به اجاره داده می‌شود عین مستأجره و به وجهی که بابت انتفاع از منافع آن مال پرداخت می‌شود اجاره بها گفته می‌شود.
به گفته دکتر «محمد دمرچپلی» بر اساس ماده 493 قانون مدنی، اگر در مورد اجاره بدون تعدی و تفریط مستأجر خرابی ببار بیاید، صرف‌نظر از میزان خرابی، مستأجر مسئولیتی ندارد. اما اگر مستأجر تعدی و تفریط کرده باشد مسئول جبران خرابی‌ها است. یعنی اگر مستأجر در نگهداری مورد اجاره کوتاهی کرده و بر خلاف عرف مستأجرنشینی کارهایی را که به عنوان یک مستأجر نباید انجام می‌داده انجام داده و بالعکس، برای مثال پشت بام خانه را برف‌روبی نکرده و یا موجب ریزش سقف یا رطوبت شده باشد، مسئول جبران خسارت است چه خسارت جزیی و چه کلی!
در این صورت اگر مستأجر اقدام به رفع عیب نکند موجر می‌تواند از دادگاه الزام او را به این کار بخواهد و در عین حال حتی اگر مورد اجاره با وضعیت به وجود آمده قابل استفاده نباشد، مستأجر باید اجاره‌بها را پرداخت کند. اما در مواردی که مستأجر تعدی و تفریط نکرده و ساختمان به علت عیوب فنی یا قدمت فرسودگی و یا عوامل قهریه مانند زلزله معیوب شود موجر باید اقدام به رفع آن کند، در غیر این صورت مستأجر حق دارد از دادگاه الزام موجر را به انجام تعمیرات بخواهد.
دمرچیلی می‌گوید: اگر خرابی قبل از اجاره دادن مال باشد طبق ماده 477 قانون مدنی موجر باید عین مستأجر را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بکند و اصولاً اجاره ملکی که قابلیت هیچ گونه انتفاعی را نداشته باشد باطل است. اما اگر خرابی‌ها راجع به قسمتی از مورد اجاره باشد و ملک با توافق طرفین با وضعیت موجود به اجاره داده شده باشد مستأجر حق ندارد تعمیر آن قسمت را بخواهد، مگر این که در قرارداد اجاره به اجاره با وضعیت موجود تصریح نشده باشد که در این صورت موجر به موجب قانون باید ملک را تعمیر و تحویل دهد.
لازم نیست مالک کل یک مال یا ملک را به اجاره بدهد می‌تواند قسمتی از یک ملک مثلاً یک اتاق از یک آپارتمان را اجاره ندهد یعنی در زمان قرارداد شرط کند که آن قسمت از ملک را به اجاره نمی‌دهد و مستأجر نیز با وجود شرط فوق حاضر به اجاره محل بشود که از نظر قانونی ایرادی ندارد، اما این نوع قراردادها در عمل موجب مشکلاتی می‌شود. مخصوصاً اگر موجر بخواهد از محلی که از اجاره استثناء کرده خودش استفاده کند و یا به دیگری اجاره دهد و راه ورود به آن محل با محل اجاره مشترک باشد که موجب عدم آسایش مستأجر می‌شود و چون مستأجر خودش محل اجاره را با شرط مزبور پذیرفته نمی‌تواند بعداً معترض شود که باید از اجاره چنین مکان‌هایی خودداری کرد.
دکتر دمرچیلی حقوقدان و استاد دانشگاه در پاسخ به این سؤال که اگر در قسمتی از مورد اجاره حق انتفاع برای شخصی غیر از مستأجر وجود داشته باشد روابط مالک و مستأجر چگونه خواهد بود و آیا مستأجر می‌تواند این حق انتفاع را از شخص ثالث سلب کند و یا در ازای استفاده از آن از شخص سوم اجاره بها بگیرد،گفت: در این صورت مالک ملک نمی‌تواند آن قسمت را به مستأجر اجاره دهد چون حق استفاده از منافع آن قسمت قبلاً به شخص منتفع واگذار شده است.
با وجود این اگر مالک چنین ملکی را به مستأجر اجاره دهد مستأجر حق ندارد از انتقاع آن شخص از آن بخش ملک جلوگیری کند چون حق او مقدم به مستأجر به آن بخش تعلق گرفته است ولی مستأجر که به این واقعیت آگاه نبوده حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
در مورد تعمیرات به موجب ماده 486 قانون مدنی و ماده 20 قانون روابط موجر و مستأجر باید بین تعمیرات کلی و جزیی قایل به تفکیک شد، تعمیرات کلی و اساسی که اصولاً مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده عین مستأجره به عهده مالک است ولی تعمیرات جزیی و یا تزئینی که به منظور انتفاع مطلوب و شخصی مستأجر است به عهده خود اوست.
دکتر دمرچیلی می‌گوید: در صورتی که عرف محل درباره مسئول تعمیرات نظر خاصی داشته باشد در صورتی که در قرارداد اجاره صراحتاً به گونه دیگری توافق نشده باشد، ملاک عرف آن محل خواهد بود و در صورتی که بین آنها اختلاف نظر باشد و به طریق دوستانه یا دآوری حل و فصل نشود باید به مراجع قضایی مراجعه کنند، قاضی با جلب نظر کارشناسان کلی یا جزیی بودن تعمیرات مورد نیاز را تعیین می‌کند، در مواردی که فوریت دارد می‌توان از طریق تأمین دلیل و دستور موقت از طریق شورای حل اختلاف اقدام کرد.
