مشکلات ناشی از پیش‌خرید واحدهای مسکونی چندی است گریبان شمار قابل توجهی از شهروندان را که با هزاران امید و آرزو برای خانه‌دار شدن دست به این کار زده‌اند را گرفته است.
این گروه که امکان تهیه و پرداخت تمام بهای یک واحد مسکونی را ندارند با امید به اینکه بتوانند ظرف یکسال یا بیشتر این پول را فراهم کرده و نیز وامی دست و پا کنند اقدام به خرید واحدهای پیش‌فروش شده از سوی انبوه‌سازان می‌کنند.
اما در عمل با چنان مشکلات پیچیده و طاقت‌فرسایی روبرو می‌شوند که عطای صاحب‌خانه شدن را به لقایش می‌بخشند آن هم با کلی ضرر و زیان و قرض و بدهی. مشکل از آنجا آغاز می‌شود که برخی از انبوه‌سازان به دلیل تغییر شرایط امکان ادامه کار و پایان پروژه را پیدا نکرده و کار ساخت و ساز را در نیمه راه رها می‌کنند.
برخی دیگر با نوعی کلاهبرداری یک واحد را به چندین نفر می‌فروشند، گروهی نیز با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت یا نوسانات بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان مبنای قرارداد پیش‌فروش نیستند.در همین زمینه گفت‌وگویی با دکتر عبدالعلی محمدی، حقوقدان، عضو هیأت علمی دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری انجام داده‌ایم که از نظرتان می‌گذرد.
- مشکلات پیش خرید آپارتمان چنان حاد و گسترده است که اکنون بخش قابل توجهی از پرونده‌های قضایی محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است.سازمان‌های مشمول و دست‌اندرکار در این زمینه از جمله قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک، دادستانی و حتی شهرداری نیز به نوعی در این موضوع وارد شده‌اند.
اما بدون ساز وکارهای قانونی لازم حل اساسی و زیربنایی مشکل میسر نیست از همین‌رو به تازگی قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور لایحه‌ای را آماده کرده و به دولت فرستاده‌اند که چنانچه از سوی مجلس به تصویب برسد، امید می‌رود بخش قابل توجهی از مشکلات پیش‌فروش مسکن حل شود.
با این اوصاف نقش مبایعه‌نامه در انتقال املاک ثبت شهر چیست آیا می‌شود از مبایعه‌نامه به عنوان یک سند انتقال مالکیت نام برد؟
در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده 22 و همچنین مواد 48 و 47 قانون ثبت دارد و اینکه ماده 22 قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده 22 قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.
- به نظر شما ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش چیست، آیا افاده مالکیت می‌کند؟
همانگونه که توضیح داده شد اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.
بنابراین به نظر اینجانب قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.
- در این صورت خریدار با چنین قراردادی چه حقوقی با امضاء مبایعه‌نامه به دست می‌آورد؟
همانگونه که گفته شد با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.
- به نظر شما ریشه اختلافات خریدار و فروشنده در قراردادهای پیش‌فروش را در کجا باید جستجو کرد؟
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشد به نظر بنده بخشی از اختلافات ناشی از اختلافاتی است که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.
خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.
- شما به عنوان یک کارشناس حقوقی چه توصیه‌ای به خریداران واحدهای پیش‌فروش می‌کنید تا در معرض کمترین آسیب ممکن قرار بگیرند.
بنده معتقدم که خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.
- این اختیار باید چگونه باشد تا قابلیت برای خریدار را داشته باشد؟
به هر حال فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.
خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.
- ما همه روزه شاهد مراجعه خریداران واحدهای پیش فروش که قربانی کلاهبرداری واقع شده‌اند به دادسراها هستیم به گونه‌ای که حجم عظیمی از دعاوی دادسرا را به خود اختصاص می‌دهند به نظر شما چه موقع می‌شود از یک فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت کرد.
کلاهبرداری یک جرم خاص با عناصر مشخص است قرار نیست هر فروشنده و یا انبوه‌سازی که واحدهایی را به صورت پیش‌فروش واگذار نموده و سپس به تعهدات خود عمل نمی‌نماید به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب باشد. تحقق جرم کلاهبرداری منوط به احراز عنصر ما نور متقلبانه است و بنابراین فقط در صورت احراز این وضعیت است که می‌شود از فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت کرد.
- به نظر شما مطمئن‌ترین روشی که خریدار یک واحد پیش فروش می‌تواند به آن اعتماد کند چیست؟
به نظر من مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعی به این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه 24واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.
بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنی است که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود.
- به نظر شما چه راه حل حقوقی برای خریدار این قبیل واحدها قابل تصور است؟
در هر صورت اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید.
به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند.
- اگر فروشنده واحدهای پیش فروش کار ساخت و ساز را در نیمه راه رها کند آیا خریدار یا خریداران می‌توانند خود نسبت به تکمیل کار و تصرف واحدهای مورد معامله اقدام کنند؟
اگر فروشنده در اواسط پروژه کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.
با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.
- ما همه روزه شاهد مواردی از فروش چندباره یک واحد مسکونی به چند خریدار هستیم به نظر شما شهرداری‌ها چه نقشی در جلوگیری از چنین اقداماتی دارند.
شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی.
- آیا می‌شود توأمان با تغییر ساز و کارهای قانونی و پیش‌بینی، مکانیزم نظارتی برای شهرداری ها از حجم این قبیل مشکلات خریداران واحدهای پیش‌فروش کاست؟
بله بدیهی است اگر در ساختار قانون اصلاحی صورت پذیرد به گونه‌ای که انجام معاملات فقط در مراکز خاص مجاز باشد و آن مراکز نیز برای انجام هر معامله ولو به موجب سند عادی مجبور به استعلام از شهرداری باشند در این صورت امکان معامله چند باره یک واحد مسکونی منتفی خواهد شد. ولی در مورد وضعیت موجود نمی‌توان نقش و مسئولیتی برای شهرداری قائل شد.
- نقش بنگاه‌های معاملات ملکی در این خصوص چیست؟
امروزه هیچ الزامی به تنظیم قرارداد در بنگاه معاملات املاک نیست و افراد می‌توانند قراردادهای خود را در خارج از بنگاه‌ها و بدون دلال‌های معاملات ملکی انجام دهند. ولی اگر معامله با مداخله بنگاه‌های معاملات املاک و دلالان آنها انجام پذیرد این دلال‌ها در ازای دریافت کمیسیون مطابق قانون و مقررات دلالی در برابر طرفین مسئول خواهند بود.
- اخیرا سخنگوی قوه قضائیه از تهیه لایحه پیشنهادی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص تنظیم «پیش‌سند» در مورد پیش خرید و پیش فروش واحدهای مسکونی خبر داده‌اند آیا تدبیر دیگری از نظر شما برای رفع مشکلات مردم در این زمینه وجود دارد؟
بی‌تردید هر اقدامی در جهت بهینه‌سازی روابط حاکم بر خریدار و فروشنده در واحدهای پیش فروش با هدف به حداقل رساندن اختلافات و تنظیم هرچه بیشتر اجرای تعهدات و به حداکثر رساندن تدابیر لازم برای جلوگیری از قربانی شدن خریداران در یک فاجعه کلاهبرداری اصلاح ساختار قانونی حرف اول را می‌زند پیشنهادهایی از نوع، تنظیم پیش سند که موضوع بحث روز است با همین هدف صورت می‌پذیرد.
بدیهی است اگر الزام به تنظیم پیش سند که قبل از هر چیز مستلزم تدارک ساز و کار لازم اجرایی از طریق دفاتر اسناد رسمی است بتواند امکان فروش چند باره یک واحدمسکونی را منتفی نماید چنین لایحه‌ای می‌تواند اقدام موثری در جهت این ساماندهی باشد.
پرونده ارکیده
پرونده ارکیده یکی از مشهورترین مصادیق کلاهبرداری در زمینه پیش فروش مسکن است.
بیش از هزار و 100نفر از شاکیان این پرونده با دریافت واحد آپارتمانی در شهر ری، پرونده‌شان بسته شد،20میلیارد تومان نیز به حساب صندوق تعاونی اعتباری شهرداری واریز شد که با این اعتبار دو هزار و 50 نفر از شاکیان دو برابر پولی را که داده بودند به علاوه 10میلیون تومان وام، دریافت کردند.
متهمان اصلی این پرونده3 نفر بودند که به خارج از کشور فرار کردند و قوه قضائیه از طریق مجامع بین‌المللی و وزارت امورخارجه، نیابتی را به کشورهای مختلف ارسال کرده است.
70نفر از مشاوران املاک نیز در این پرونده دخالت داشتند که پرونده 40نفر از آنها به اتهام کلاهبرداری یا مشارکت و معاونت در کلاهبرداری آماده شده و پرونده 30نفر نیز در حال آماده‌سازی است.پرونده ارکیده هنوز جریان دارد و به پایان نرسیده چرا که برخی از افراد هنوز شکایتی در این زمینه در دادگاه‌ها مطرح نکرده‌اند. از سوی دیگر متهمان پرونده فراری بوده و هنوز کسی از متهمان اصلی دستگیر نشده است.
در همین حال قوه قضائیه لایحه پیش فروش مسکن را که یک فوریت آن از سوی مجلس تصویب شده با 2سال تلاش دقیق و علمی و با همکاری نهادهای ذیربط از جمله شهرداری و وزارت مسکن این لایحه را در 28ماه تدوین کرده است.
براساس این لایحه تمام خریدها و پیش‌فروش‌ها باید در سازمان ثبت به وسیله دفاتر اسناد رسمی و در تمام مراحل به ثبت برسد تا کسی نتواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
براساس این لایحه تنظیم قراردادهای پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی بدون هزینه حق‌الثبت و ارائه گواهینامه مالیاتی و عوارض شهرداری و صرفا با دریافت حق‌التحریر خواهد بود تا مردم به خاطر هزینه‌های حق‌الثبت از ثبت اسناد خودداری نکنند.
حمایت از پیش خریداران از نکات مثبت این لایحه است بر همین اساس پیش‌فروشانی که تعهدات خود را در ساخت و ساز به انجام نرسانند مسئول خسارت وارده به پیش خریداران هستند و مهلت انجام این مسئولیت هم باید بدون تأخیر باشد.
همچنین براساس این لایحه یک دوره تحویل موقت بین پیش‌خریدار و پیش فروشنده گذاشته می‌شود که براساس آن 15درصد وجه ملک پرداخته نمی‌شود تا اگر معایب پنهانی در ملک وجود دارد از سوی پیش‌فروشنده برطرف شود.
یکی دیگر از مزایای این لایحه آن است که پول نباید مستقیما بین افراد رد و بدل شود بلکه باید از طریق حساب بانکی و مرحله‌مند باشد تا دولت از طریق بانک‌ها بر پرداخت‌ها نظارت داشته باشد. در صورت تصویب این لایحه دیگر کسی نمی‌تواند ساختمانی را که هنوز به پایان نرسیده و تفکیکی دریافت نکرده است به چند نفر بفروشد.
