در زمین‌خواری، افراد خود را به‌عنوان مالک جلوه می‌دهند و در اراضی ملی و دولتی اقدام به ساخت و ساز کرده و از این طریق به درآمدهای بادآورده و سرشار دست پیدا می‌کنند. به گفته حقوقدانان، سودجویان این اراضی را به‌طور تصنعی و بدون اینکه مراحل قانونی را در کمیسیون شورای‌عالی شهرسازی و معماری طی کنند تغییر کاربری می‌دهند و نحوه رسیدگی با افساد متصرف و باتوجه به اینکه سند مالکیت را تصنعی گرفته‌اند، با عنوان «تغییر کاربری بدون مجوز قانونی» صورت می‌گیرد. درخصوص بررسی پدیده زمین‌خواری و روش‌هایی که زمین‌خواری و تصاحب غیرقانونی اراضی ملی و تخریب محیط‌زیست صورت می‌گیرد، روزنامه همشهری میزگردی را ترتیب داد. در این میزگرد مهوش توکلیان (مدیر اسبق املاک سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران)، حمیدرضا ژیان عمرانیان (مدیر اسبق حقوقی سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران) و فرامرز تطهیری‌مقدم (عضو کانون معماران فارغ‌التحصیل دانشگاه تهران) حضور یافتند و علل و تبعات این پدیده مجرمانه و ویرانگر مورد بحث و بررسی قرار گرفت. بخش اول این میزگرد در پی می‌آید.
- قبل از اینکه اصلا در مورد زمین‌خواری و تبعات و مشکلات ناشی از آن بحث شود، در این زمینه توضیح بدهید که چرا اینقدر مقوله زمین جذابیت دارد و داغ شده و اینقدر مشکل‌ساز شده است؟
عمرانیان: آن چیزی که در غالب کشورهای جهان سوم است و حالا در کشور ما، این است که از ابتدای پیدایش حکومت‌های مرکزی همیشه بحث در مورد زمین بوده و زمین هم به خاطر اینکه دارای ارزش و قیمت بوده است و با توجه به این که براساس حوادث طبیعی از بین نمی‌رود و روزبه‌روز برقیمت آن افزوده می‌شود، اهمیت پیدا کرد.
در این بین نقش قوانینی که دولت‌ها گذاشتند، باعث دامن زدن به این ماجرا شد و افزایش قیمت‌ها را در پی داشت. به این دلیل یک عده پیدا شدند به اسم و عنوان «زمین‌خوار». ما تعریفی در قوانین از واژه زمین‌خوار نداریم یا در قوانین جزایی، واژه زمین‌خوار ضمانت اجرایی برایش داشته باشد البته با عنوان زمین‌خوار. اما در مورد زمین، قانون مسئولیت جزایی پیش‌بینی کرده است. ماده 690 قانون مجازات و چند ماده دیگر قانونی که بعد از انقلاب تصویب شده‌است در این زمینه وجود دارد.
تطهیری مقدم: من بعد از این اشاره تاریخی، بی‌مناسبت نمی‌بینم این مطلب را مورد اشاره قرار بدهم که تا پیش از اسلام، مالکیت اراضی یک مملکت به دست حاکم بلامنازع مملکت بود. با ورود اسلام، حقوق ویژه برای لایه‌ها و طبقات اجتماعی آن زمان به‌وجود آمد. اسلام که آمد این قضایا تغییر چهره پیدا کرد و به نوعی این موضوع مطرح شد و در دوره اخیر خودمان یعنی بعد از انقلاب هم، ما مواجه با همین تعریف شدیم که زمین مال خداست. بعد از انقلاب هم، سازمان زمین شهری به‌وجود آمد که یک سازمان یا نهاد انقلابی بود و می‌خواستند به این بهره‌گیری یا منفعت‌طلبی لجام بزنند و آن را کنترل کنند. چون بدون تردید، بسیاری از کسانی که به ثروتی در این مملکت رسیدند براساس هوشیاری بوده‌است که ظاهرا داشته‌اند یا امکان سوءاستفاده را پیدا کرده‌اند که مالکیت زمین را پیدا کنند و بعد با تغییر کاربری و امثال محدوده و خارج از محدوده، بالاخره صاحب یک ارزش افزوده بشوند و ثروت پیدا کنند.
- چرا وضع ما به این صورت درآمده است و توقع زیاد برای کسب پول و منفعت زیاد از طریق نقل و انتقال زمین، جایگزین کسب درآمد از راه سازنده و مولد شده است؟
تطهیری مقدم: آن پدیده‌ای که اشاره کردم از پیدایش ارزش افزوده به‌وجود می‌آید مثلا زمینی در حاشیه و در حریم قانونی یک شهر وجود دارد و کاربری آن هم کشاورزی یا اراضی جنگلی یا مرتع است. اما طرف می‌داند اگر این را با ثمن‌بخس خریداری کند بعد از مدتی، قیمت آن بالا می‌رود.
- فرهنگ کار در چنین وضعیتی اساسا رشد نمی‌کند و این نوع کسب درآمد زیاد، ریشه فرهنگ کار را می‌زند؟
تطهیری مقدم: شما هیچ زمینه تولید را در جامعه ما نمی‌توانید پیدا کنید که بتواند تنه به تنه معاملات زمین بزند؛ حتی جواهر‌سازی و طلا‌سازی.
عمرانیان: من بعد از آن خلاصه تاریخی که مطرح کردم و اگر سؤال را درست فهمیده باشم که چرا زمین در کشور ما اهمیت پیدا کرده است، من فکر می‌کنم به این علت است که در این چرخه اقتصاد، بقیه حلقه‌های این زنجیر لنگ می‌زند و زمین تنها کالایی است که می‌تواند از توفان جریانات سیاسی و اجتماعی بر کنار بماند.
توکلیان: ریشه قوانینی که تصویب شد همه به سمت این بود که زمین (به جز سهم کوچکی) از اختیار مردم به‌طور کامل خارج بشود و در اختیار دولت‌های وقت قرار بگیرد. از سال 1358 به بعد، محدودیت‌هایی اعمال شد. قوانین آن را محدود کردند ولی نتوانستند خوب آن را تقسیم کنند. چون مجریان، قدر نبودند و کار کارشناسی نمی‌کردند. وقتی زمین را می‌گرفتند از ید مردم و مالکیت مردم خارج می‌شد، می‌آمد در مالکیت سازمان‌ها و ادارات مجری و اینها احساس می‌کردند این زمین به آنها تعلق دارد.
زمین به‌صورت کالایی که خیلی سریع پیشرفت می‌کند و قابل دسترس و گزند نیست، مالیات درست از آن گرفته نمی‌شود و کسی به آن کار ندارد و ارزش و بها پیدا می‌کند. گران شدن زمین و بها پیدا کردن آن، دقیقا ناشی از عدم‌اجرای صحیح قوانین بود.
- در 1310 شمسی قانون ثبت در کشور ما به تصویب رسیده بود. در مورد ثبت املاک چرا به هر حال مالکیت‌ها نتوانست کاملا مشخص باشد؟
توکلیان: برای اینکه کار، کارشناسی نشده بود. مالکیت همیشه در سیستم ما دارای ارزش بود. وقتی که یک مالک با یک اظهارنامه می‌توانست یک محدوده را به ثبت برساند و بعد نیرویی نبود که این محدوده را مشخص و حفظ کند این مشکلات روی می‌دهد. با کاشتن چهار تا درخت، 2کیلومتر به طول زمین اضافه می‌کردند. حالا این زمین سال‌ها می‌ماند و بعدا اصرار می‌کردند که آن قطعه زمین را وارد محدوده شهر کنند.
بحث ثبت کردن و مسائل قانونی آن یک موضوع است. بعدا بحث روی قوانین مختلف آمد. به مالک زمین گفتند تو هزار متر یا 2هزارمتر را داشته باش و مابقی آن را ما می‌خواهیم تقسیم کنیم ولی تو برای همیشه می‌توانی به دادگاه مراجعه کنی و برای همیشه می‌توانی این زمین را بازپس‌بگیری.
از آن زمان مثلا 10 سال می‌گذرد. مردم که مالکیت را از دست نمی‌دهند. مردم یک سند سربی را 20 سال یا 50 سال نگه می‌دارند حتی اگر لاشه سند باشد، می‌آیند در مجموعه شکایت‌ها و اعتراض‌ها و بنابراین از ید دولت خارج می‌شود و کارشناسان و سیستم قضایی و غیره در مورد آن تصمیم‌گیری می‌کنند. این زمین، وجود دارد ولی به بازار عرضه نمی‌شود که قیمت‌ها را بشکند. این زمین بدون استفاده می‌ماند تا زمانی که جامعه خوب نیازمند شد. وقتی جامعه تشنه شد به فرض یک قطعه از خیابان جردن برای فروش عرضه می‌شود. در حالی که زمین با قیمت متری مثلا 2میلیون، شده متری 12میلیون. از آن طرف هم بحث تراکم در ساخت و ساز مطرح است و شهرداری از طریق فروش تراکم، درآمد کسب می‌کند. اگر مالک می‌توانست یک ساختمان 2طبقه بسازد و بفروشد حالا او مجوز ساخت 20 طبقه را می‌گیرد. خب یک زمین 500متری، میلیاردها تومان را برمی‌گرداند.
- بعضی از حقوقدانان می‌گویند ما اصطلاحی به نام زمین‌خواری نداریم و می‌گویند کلاهبرداری، یک عنوان درست برای این قضیه است.
عمرانیان: واژه زمین‌خوار در قوانین ما تعریف نشده است. اما در معنایی، ماده یک قانون تشدید کلاهبرداری یا تشدید اختلاس و ارتشا و کلاهبرداری، شاید این موضوع را در بر بگیرد. چون تعریف کلاهبرداری در قانون، توسل به وسایل متقلبانه است برای ربودن مال غیر. یک زمین‌خوار، هنرش این است که با استفاده از ضعفی که در قوانین وجود دارد، حداکثر منفعت مادی را برای خودش به‌وجود بیاورد.
ما اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت را داریم. در نوع خودش، این اصلاحی که در سال 1365 در این دو ماده قانون به عمل آمد، شاید تمام بحث قانون ثبت سال 1310 شمسی را زیر سؤال برد. چرا که شخصی، جایی را تصرف می‌کند و دولت از این تصرف او حمایت می‌کند و به او سند می‌دهد. اما شخص دیگری که سند مالکیت هم دارد و به‌دلیل اینکه مثلا پروانه ساختمانی آنجا را ندارد یا یک اتاق اضافه ساخته است، به او اجازه نقل و انتقال صحیح را به دیگری نمی‌دهند. در حالی که به شخصی که متصرف جایی هست و کاملا هم خلاف ضوابط ساخته است، بدون نیاز به پایان‌کار شهرداری و بدون نیاز به هیچ مدرک دیگری، سند مالکیت می‌دهند و بعدها اجازه نقل و انتقال هم به او داده می‌شود. در نوع دیگرش، کسانی که زمین‌های کشاورزی بسیار بزرگ را تصرف می‌کردند با استفاده از این قانون یا سوءاستفاده از این قانون، خودشان را متصرف کشاورز معرفی می‌کردند و برای این اراضی سند مالکیت اخذ می‌کردند. بعدها نیز همان زمین‌ها را به‌رغم وجود قانون منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی، تفکیک می‌کردند و به‌صورت عادی یا با سند رسمی به اشخاص دیگر واگذار می‌کردند. آنها را نیز ارشاد می‌کردند که از طریق ماده 147 قانون ثبت بروند سند مالکیت برای قسمتی که خودشان خریده بودند، بگیرند.
توکلیان: اگر شما به جرم زمین‌خواری معتقد باشید، باید به جرم قاچاق هم به شکلی معتقد باشید. چرا که چقدر جنس از طریق غیرقانونی وارد کشور می‌شود. با این حال، چون آن مقطعی است و می‌شود با آن برخورد کرد و می‌شود به‌صورت مقطعی برای آن قانون نوشت ولی قانونی که امروز در مورد زمین تدوین می‌شود و وضع می‌شود تا 30 یا 40 سال دیگر، اثر این قانون باقی می‌ماند.
- ماده 690 قانون تعزیرات بر این نکته تأکید می‌کند که مجازات هرکس که به وسیله صحنه‌سازی، اراضی کوهستانی، مراتع و جنگل‌ها و اراضی ملی را تصرف کند یک ماه تا یک سال حبس خواهد داشت. آیا حداکثر یک سال حبس می‌تواند آنچنان بازدارنده باشد؟
توکلیان: قدرت اجرایی و جلوگیری از اینها وجود ندارد. وقتی شبانه تراکتور می‌برد و زمین را تصرف می‌کند، به محض اینکه تصرف کرد، دیگر خیلی مشکل است با او برخورد کنید. پس دولت، قدرت نگهداری آن زمین‌ها را ندارد. البته می‌توانیم زمین‌ها را اجاره بدهیم ولی نه با این قوانین اجاره که اگر 5سال تحت اجاره شما باشد، بتوانید مالکیت پیدا کنید.
عمرانیان: بعد از انقلاب، نگرش قانونگذار ما این بود که به مالکیت جمعی بیشتر اهمیت دهد تا مالکیت فردی. سعی بر این بود که مالکیت از صاحبان زمین‌های بزرگ گرفته شود و به بخش دولتی منتقل شود و آنها بتوانند با نظارتی که به‌طور مستقیم دارند، خودشان عامل تنظیم و تنسیق زمین باشند. همانطور که قانون زمین شهری یا قانون اراضی شهری، فلسفه‌اش را اعلام کرد. به‌نظر می‌آید که در عمل، به‌دلیل ضعف در قوای اجرایی نتوانستند این قانون را خوب اجرا کنند. به‌نظرم، اینکه به سند رسمی بها داده نشد.
