برديا بختيار
شايد مشكل اصلي مسكن و شهرسازي در كشور زماني آغاز شد كه مسئولين و مديران كشور گمان بردند مي توان كليه بار مسئوليتهاي بخش مسكن و شهرسازي اعم از خانه سازي، قيمت مسكن، مهاجرت و سرمايه گذاري را تنها در يك وزارتخانه حل و فصل نمود، حال آنكه اين نگاه بخشي به موضوع مسكن نه تنها نتوانست گره اي از مشكلات بگشايد كه در طول ساليان گذشته مشكل مسكن را به معضلي فراگير تبديل نمود كه علاوه بر مبحث سرپناه، اشتغال، توليد ملي، صنايع وابسته و در نهايت درآمد ملي را تحت تأثير خود قرار داد.
در اين مقطع زماني كه به نوعي مي توان آن را دوره انتقال مديران ناميد، بديهي است كه آگاهي مديران و مسئولين بخش مسكن و نه وزارت مسكن و شهرسازي از واقعيات اين بخش آنگونه كه هست، مي تواند در ارائه راهبردهاي مناسب و اتخاذ استراتژي مطلوب مؤثر واقع شود. به خصوص كه به نظر مي رسد برخي قصد دارند با دوري از افكار عمومي و محيط هاي كارشناسي و علمي و ارائه طرح هايي از قبيل كوپن اجاره، همچنان بداهه نوازي در بخش مسكن را در اولويت كاري خود قرار دهند.
وضع موجود
جمعيت شهرنشين كشور از ۶/۳۹ ميليون نفر در ۱۳۷۸ به ۹/۴۴ ميليون نفر در سال ۱۳۸۳ افزايش و ضريب شهرنشيني در اين مدت از ۴/۶۳ به ۴/۶۶ درصد افزايش يافته است. مطابق همين پيش بيني جمعيت روستانشين كشور در حدود ۲۳ ميليون نفر تثبيت شده است. يكي از عمده ترين دلايل افزايش جمعيت شهرنشين و ضريب شهرنشيني در كشور، تبديل شدن روستاها به شهر و پيدايش شهرهاي جديد است. تعداد شهرهاي كشور كه در ۱۳۷۵ شامل ۶۱۴ نقطه بوده، با افزايش ۳۶۷ نقطه شهري، در ۱۳۸۳ به ۹۸۱ نقطه رسيده است.
البته آخرين سرشماري عمومي نفوس و مسكن كشور در ،۱۳۷۵ نشان مي دهد كه در سال هاي ۶۵-۱۳۷۵ معادل ۸۷۱۸۷۷۰ نفر در داخل كشور جابه جا شده اند. اغلب مهاجران را مردان و زنان جوان واقع در گروه سني ۳۴-۲۰ ساله تشكيل مي داده اند كه به قصد ادامه تحصيل يا جست وجوي كار جابه جا شده اند. ۷/۳۳ درصد مهاجران، بين استانهاي كشور و بقيه در داخل استان محل اقامت خود جابه جا شده اند. بخش اعظم مهاجرت هاي بين استاني از استانهاي غربي كشور به سمت استانهاي مركزي كشور مثل تهران، اصفهان، قم، سمنان و يزد صورت گرفته است.
اين تحولات در حالي به وقوع پيوسته كه طي برنامه پنج ساله سوم توسعه ايران كه در سالهاي ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۴ ميلادي به اجرا درآمد، مجموع ۲۱۶ هزار ميليارد ريال در بخش مسكن سرمايه گذاري شد كه سهم دولت از اين رقم تنها ۱۲ ميليارد ريال بوده است.
بخش غير دولتي ايران طي ۵ سال گذشته ۲۰۴ هزار ميليارد ريال در بخش مسكن سرمايه گذاري كرده است كه ۹۵ درصد كل سرمايه گذاري در اين بخش را شامل مي شود.
سهم بخش خصوصي از اين رقم طي ۵ سال گذشته ۱۴۴ هزار ميليارد ريال بوده است كه به اين ترتيب بيشترين سهم را بين ديگر گروه ها به خود اختصاص داده است.
اين در حالي است كه تعاوني ها نيز در برنامه سوم توسعه بخش قابل توجهي از سرمايه گذاري در بخش مسكن را به خود اختصاص داده و رقم ۴۰ هزار ميليارد ريال را ثبت كردند.
براساس اين گزارش، بنيادهاي عمومي از جمله بنياد مسكن نيز توانست طي برنامه سوم توسعه بيش از۲۰ هزار ميليارد ريال در بخش مسكن سرمايه گذاري انجام دهد.
هزينه مسكن
ارزيابي نظام اعطاي وام مسكن در ايران نشان مي دهد كه با وام مسكني كه تنها۳۰ درصد قيمت مسكن را تأمين مي كند، نمي توان خانه دار شد.
سهم هزينه هاي مصرفي خانوارهاي ايراني از توليد ناخالص داخلي ۴۳ درصد است كه بين ۱۸۶ كشور جهان، خانوارهاي ايراني در رتبه ششم كم مصرف ترين ها قرار دارند.
سهم هزينه هاي مصرفي خانوارهاي ايراني از توليد ناخالص داخلي طي ۱۴ سال گذشته ۱۹ درصد كاهش يافته است. همچنين سهم هزينه هاي مصرفي خانوارهاي ايراني از توليد ناخالص داخلي در سال ۱۹۹۰ ميلادي برابر ۶۲ درصد بوده است، اين رقم در سال گذشته ميلادي به ۴۲ درصد كاهش يافته است.
عليرغم كاهش سهم هزينه هاي مصرفي خانوارهاي ايراني در توليد ناخالص داخلي، سهم هزينه هاي مصرفي دولت ايران از توليد ناخالص داخلي از۱۱ درصد در سال ۱۹۹۰ ميلادي به ۱۴ درصد در سال گذشته افزايش يافته است.
سهم هزينه هاي مصرفي خانوارها در توليد ناخالص داخلي كشورهاي بوتسوانا ۲۷ درصد، عربستان سعودي ۳۳ درصد، كنگو ۳۶ درصد، چين ۴۰ درصد و الجزاير۴۱ درصد مي باشد و مابقي۱۸۰ كشور جهان سهم هزينه هاي مصرفي بالاتري دارند. براساس اين گزارش، متوسط جهاني سهم هزينه هاي مصرفي خانوارها از توليد ناخالص داخلي ۶۲ درصد است و در خاورميانه و شمال آفريقا نيز اين رقم۵۰ درصد است كه در هر دو مورد بهتر از وضعيت ايران مي باشد.
وضعيت مسكن در ميان دهكهاي درآمدي
دهك اول بالاي درآمدي ايران كه ده درصد جمعيت ثروتمند كشور را شامل مي شود، بيش از ۷/۳۳ درصد كل درآمد و مصرف را به خود اختصاص مي دهند. اين در حالي است كه اولين دهك پايين درآمدي ايران كه شامل ده درصد فقيرترين مردم كشور مي شود، تنها ۲ درصد درآمد و مصرف را به خود اختصاص داده اند.
دو دهك پايين درآمدي ايران كه شامل ۲۰ درصد طبقه فقير ايران مي شود، نيز تنها ۸/۵ درصد درآمد و مصرف را كسب مي كنند.
دهكهاي سوم و چهارم درآمدي ايران كه در وضعيت بهتري نسبت به دهكهاي اول و دوم قرار دارند، ۴/۹ درصد كل درآمد و مصرف را در اين كشور به خود اختصاص مي دهند. اين در حالي است كه دهكهاي پنجم و ششم درآمدي كه قشر متوسط جامعه را شامل مي شوند، ۱/۱۴ درصد كل درآمد و مصرف را كسب مي كنند.
طرح هاي شكست خورده
با توجه به واقعيتهاي مورد اشاره است كه مي توان به بررسي موفقيت يا عدم موفقيت اجراي طرح هاي مسكن در كشور اشاره كرد.
گزارش اقتصادي سال ۱۳۸۳ و نظارت بر عملكرد پنج ساله برنامه سوم به نقاط ضعف عملكرد دولت در بخش مسكن اشاره كرده و آورده است: در سال هاي برنامه سوم، زيربناي ساختمان هاي مسكوني از ۴۳ ميليون متر مربع در سال ۱۳۷۹ به ۱/۶۳ ميليون متر مربع در سال ۱۳۸۳ تغيير يافته است كه در قياس با درصد رشد تعداد واحدهاي مسكوني به مراتب بيشتر مي باشد و به همين دليل زيربناي واحدهاي مسكوني طبق ارقام برنامه تحقق پيدا نكرده است. زيربناي واحدهاي مسكوني در سالهاي ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۳ به ترتيب ۱۲ درصد، ۱۱ درصد، ۱۳ درصد، ۱۵ درصد و ۱۹ درصد عدم تحقق داشته است و نشان مي دهد كه هر چه دولت به سالهاي پاياني برنامه نزديك گرديده از دسترسي به اهداف پيش بيني شده فاصله گرفته است.
واحدهاي استيجاري وزارت مسكن
در خصوص واحدهاي احداثي استيجاري نيز وزارت مسكن و شهرسازي كاملاً ناموفق عمل نموده و در سالهاي برنامه به ترتيب ۳۱ درصد، ۳۵ درصد، ۳۷ درصد، صفر و ۲۰ درصد تحقق اهداف برنامه داشته است.
در اين گزارش تصريح شده است: تعداد واحدهاي مسكوني با مساحت ۱۰۰ متر مربع و كمتر كه معرف كوچك سازي است در ابتداي برنامه از وضعيت خوبي برخوردار بوده ولي درصد تحقق به تدريج در اين سال ها كاهش يافته به طوري كه از ۹۶ درصد در سال ۱۳۷۹ به ۶۲ درصد در سال ۱۳۸۳ رسيده است.
در گزارش نظارت بر عملكرد پنج ساله برنامه سوم توسعه، وزارت مسكن و شهرسازي در دستيابي به اهداف كمي موفق اعلام شده و اضافه كرده است: بخش زيادي از اين موفقيت مرهون افزايش رشد اقتصادي و رونق در بخش مسكن بوده است. همچنين فروش تراكم ساختماني به وسيله شهرداريها در شهرهاي بزرگ عامل مؤثر ديگري در رونق بخش مسكن بوده كه به ويژه در انبوه سازي و كوچك سازي نقش مهمي ايفا نموده است و با توقف فروش تراكم در تهران به ساير شهرها منتقل گرديد.
بدنه ضعيف
ساختار و بدنه بسيار ضعيف وزارت مسكن و شهرسازي به خصوص در هشت سال گذشته به حدي مشهود بود كه اين وزارتخانه حتي در دفاع از عملكرد قانوني خود نيز ناتوان بود و به ناچار مجبور به تن دادن به برخي از انحرافات در اين بخش شد كه از آن جمله مي توان به مقابله با پيش فروشهاي غيرقانوني، انبوه سازي هاي بدون مجوز و انتقادات مطرح شده از سوي كارشناسان خارج از وزارتخانه نام برد. البته در اين بين مي توان به هدف گذاريهاي نادرست اشاره كرد.
شايد به دليل نبود همان بدنه انديشمند و توانمند در بسياري از موارد هدفگذاريهاي وزارت مسكن و شهرسازي با اهداف تعيين شده در برنامه سوم مغايرت جدي داشته و انتقادات چندي را متوجه شخص وزير و وزارتخانه نموده است كه از آن جمله مي توان به احداث گلخانه هاي هيدروپونيك، ساخت و سازهاي بدون تناسب با درآمد مصرف كنندگان و عدم اجراي هيچ گونه طرح جدي براي اقشار كم درآمد.
مسكن روستايي
عليرغم فعاليت بنياد مسكن در مناطق روستايي و زلزله زده سياستهاي قابل توجهي در خصوص رونق روستاها و با هدف جلوگيري از مهاجرت به شهرها از سوي وزارت مسكن و شهرسازي در سالهاي اخير ارائه نشد و اشتياق روستاها براي تبديل شدن به شهر تنها به دليل بهره مندي از امتيازات زندگي شهري مي باشد. بديهي است روستاييان با اندك پس انداز خود همراه با استفاده از وام خريد مسكن مي توانند در شهرها صاحب خانه شوند در حالي كه اين امكان در روستاها فراهم نيست.
شهرهاي جديد
براساس برآوردهاي انجام شده جمعيت ساكن شهرهاي جديد تا پايان سال ۸۳ كمتر از ۵۰۰ هزار نفر بوده است در حالي كه طبق افق پيشنهادي در زمان طراحي اين شهرها تا پايان سال ۸۴ بايد بالغ بر چهار ميليون نفر در اين شهرها ساكن مي شدند. مكان يابي شهرهاي جديد چنان پر اشكال بود كه حتي برخي از آنها از جمله شهرهاي لتيان و علوي هيچ گاه به مرحله اجرا درنيامد.
ديگر شهرهاي تأسيس شده نيز با مشكلات جدي در خصوص زيرساختهاي شهري مواجه مي باشند. نبود اشتغال در درون شهرهاي جديد، فاصله بسيار زياد برخي از اين شهرها با مادرشهر و نبود امكانات نقل و انتقال مناسب از شهرهاي جديد به شهرهاي مادر از دلايلي است كه باعث شده اكثر اين شهرها به جمعيت مورد نظر دست پيدا نكنند. با توجه به اين كه برخي از خانه هاي احداث شده اكنون ۱۵ سال از زمان احداثشان مي گذرد، تا چند سال ديگر برخي از اين ساختمانها بدون آن كه كسي در آنها ساكن شده باشد به مرز تخريب مي رسد. علاوه بر مكانيابي، زيرساختها و خدمات شهري نامناسب، توزيع زمينها و واحدهاي احداث شده در اين شهرها نيز به گونه اي نامناسب بوده كه خريداران معدود نيز تنها با انگيزه سرمايه اي و سودآوري اقدام به خريد زمين و ساختمان در اين شهرها نمي نمايند.
اين در حالي است كه هدف جذب سرريز جمعيت شهرهاي بزرگ نيز محقق نشده و همين جمعيت ساكن نيز غالبا از روستاها و شهرستانهاي ديگر به سوي شهرهاي جديد راهي شده اند، بديهي است چنانچه هزينه هاي ميلياردي شهرهاي جديد در روستاها هزينه مي شد، حتي انتقال سرريز جمعيت به روستاها نيز امكانپذير بود.
مسكن جوانان
به رغم همه سياستها، برنامه ها و تدابير انديشيده شده و اجرا شده هنوز بسياري از خانوارهاي كم درآمد جوان، روستايي، كارگر و كارمند از مسكن مناسب برخوردار نيستند. كاهش توان مالي تأمين مسكن، در اثر افزايش قيمتها از يك سو و تورم دو رقمي مستمر كه قدرت خريد خانوارها را مي كاهد، از سوي ديگر دستيابي به حق مسكن را براي گروه هاي ويژه مشكل مي سازد. سالانه احداث ۸۰۰ هزار تا يك ميليون واحد مسكوني نياز است. كه اين رقم براي سال ۱۳۹۰ به احداث يك ميليون و يكصدهزار واحد مسكوني بالغ مي شود كه ۳۰۰ هزار واحد آن بايد به روستاها اختصاص يابد. از سال ۱۳۹۰ به بعد روند نياز به مسكن شكلي نزولي به خود مي گيرد به طوري كه در سال ۱۹۳۵ به يك ميليون واحد مسكوني نياز است كه ۲۵۰ هزار واحد آن به مسكن روستايي متعلق است.
اين در حالي است كه در سال ۸۲ به ۲۸۰ هزار واحد مسكوني براي جوانان نيازمند بوديم در سال ۱۳۸۵ نياز به مسكن جوانان به ۴۳۰ هزار واحد مسكوني خواهد رسيد. نياز مسكن كم درآمدها نيز در سال ۱۳۸۲ ، ۳۸۰ هزار واحد بود كه اين رقم در سال ۱۳۸۵ به ۴۲۰ هزار واحد افزايش مي يابد. بي ترديد از يك ميليون واحد مسكوني كه به طور متوسط در سال هاي آتي تا سال ۱۳۹۵ مورد نياز است، دست كم ۳۰ درصد آن بايد با حمايت هاي اساسي و مؤثر دولت، چه به صورت كمك به تأمين عوامل توليد و چه به صورت كمك به تأمين مالي براي خريد با يارانه هاي هدفمند، احداث شود. در عين حال مانده حساب پس انداز مسكن جوانان نيز از ۷۷۱ ميليارد و ۷۰۰ ميليون ريال در پايان سال ۱۳۸۲ به ۹۱۱ ميليارد و ۴۰۰ ميليون ريال تير ماه سالجاري رسيده كه با افزايشي معادل ۱۳۹ ميليارد و ۷۰۰ ميليون ريال ۱/۱۸ درصد رشد نشان مي دهد.
همچنين تعداد حساب هاي پس انداز مسكن جوانان طي ۴ ماه اول سال ۸۳ (آخرين آمار ارايه شده) با ۱۳ هزار و ۷۳۰ فقره افزايش به ۳۹۵ هزار و ۲۶۲ فقره رسيد.
فروش متري مسكن
شايد نامشخص بودن هدف از اجراي طرح فروش متري مسكن اصلي ترين دليل شكست اين طرح بوده است و در حالي كه در ابتدا عنوان شد كه هدف از اجراي اين طرح كمك به پس اندازكنندگان جزء در جهت خانه دار شدن آنها است، چندي بعد وزير مسكن و شهرسازي اعلام كرد: هدف از فروش متري مسكن پاسخگويي به اقشار كم درآمد نيست!
قرار بود كه تا پايان كار دولت در هر استان كشور يك طرح فروش متري مسكن به اجرا درآيد و در همين مدت اوراق فروش متري وارد بورس شود.
سازمان بازرسي كل كشور در اين خصوص معتقد است كه اين طرح با مشكلات عديده از جمله توجيه اقتصادي و مسايل حقوقي روبرو بوده و هر چه سريعتر بايد اجراي آن متوقف شود و در عوض وزارت مسكن و شهرسازي قول اصلاح آيين نامه اجرايي اين طرح را داد كه اين كار تا پايان دوره وزارت آقاي عبدالعلي زاده محقق نشد.
ساماندهي پيش فروشهاي مسكن
اگر چه ساماندهي پيش فروشهاي مسكن و مبارزه با پيش فروشهاي غيرقانوني از اهداف قابل توجه و رو به تعالي وزارت مسكن و شهرسازي طي چهار سال گذشته بوده است؛ ليكن ناكارآمدي بدنه اجرايي و برخوردهاي سليقه اي با پيش فروشهاي غيرقانوني اين طرح را نيز با شكست مواجه نمود.
در ابتدا جلسات سه جانبه اي كه جهت تدوين نحوه پيش فروش مسكن ميان وزارت مسكن و شهرسازي، وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامي و قوه قضاييه برگزار شد به دليل عدم اتخاذ تصميم نهايي از سوي وزارت ارشاد با مشكل روبرو شد اگر چه وزارت مسكن طي اطلاعيه اي اعلام كرد كليه آگهي هاي پيش فروش مسكن غيرقانوني است. اما چندي بعد در گزارشي به رييس جمهور، سازمان بازرسي از تخلفات عديده صورت گرفته در پيش فروش مسكن خبر داد. در برخورد با شركتهاي متخلف وزارت مسكن از سوي دادگاه محكوم شد و سه تن از مديران اين وزارتخانه به جرم نشر اكاذيب با قرار وثيقه آزاد شدند.
وزير مسكن و شهرسازي در اين خصوص گفت: با مسايل به وجود آمده مديري كه توان ورود به اين عرصه را داشته باشد در وزارت مسكن و شهرسازي وجود ندارد.
در آخرين گام نيز معاون دفتر انبوه سازي وزارت مسكن و شهرسازي از متوقف شدن طرح بيمه پيش فروش مسكن در بيمه مركزي خبر داد.
در پايان اين بخش مي توان گفت: هدفگذاري هاي غيرواقعي به همراه اعمال مديريت ضعيف و ناكارآمد در بخش مسكن موجب شده تا حدود ۹۰۰ هزار خانوار شهري كه در دهكهاي اول تا چهارم درآمدي قرار داشتند بيش از ۴۰ درصد از درآمد خود را به هزينه مسكن اختصاص داده و در فشار شديد تأمين هزينه مسكن قرار گيرند. براساس گزارش منتشر شده از سوي وزارت مسكن و شهرسازي و براساس آخرين آمار ارائه شده، در مناطق روستايي، خانوارهاي اجاره نشيني كه در فشار شديد تأمين مالي مسكن هستند حدود ۲۰۰ هزار خانوار روستايي برآورد مي شود. در همين مناطق تنها ۵/۵ درصد از خانوارهاي روستايي اجاره نشين هستند. نسبت قيمت مسكن به درآمد سالانه در سال ۱۳۷۳ حدود دو برابر بوده است اين نسبت در سال ۱۳۸۰ معادل ۸/۴ برآورد مي شود كه البته بيشتر به دليل افزايش كيفيت خانه هاي روستايي اين اتفاق افتاده است.
در شهرها خانوارهاي فاقد مسكن در دهكهاي اول تا سوم قرار دارند كه بدون حمايتهاي مالي، قادر به تأمين مسكن براي خود نيستند. آمار نشان مي دهد كه در سال ۱۳۸۰ حدود ۲۷ درصد از خانوارهاي بدون مسكن ملكي، در اين گروه قرار داشته اند. بيش از ۶۰ درصد از كل واحدهاي مسكوني روستايي، يعني ۵/۲ ميليون واحد مسكوني، از مصالح نيمه بادوام يا كم دوام ساخته شده و يا عمر مفيد آنها به سر آمده است و در برابر سوانح ايمن نيستند.
نسبت واحدهاي مسكوني بادوام از كل واحدها، در شهرها از ۶۹ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۹۳ درصد در سال ۱۳۸۲ و در روستاها از ۱۷ درصد به نزديك ۴۰ درصد رسيده است. بر همين اساس تراكم خانوار در مسكن نيز كه بيانگر داشتن فضاي كافي و حفظ حريم خصوصي خانوار است از ۱۷/۱ در سال ۱۳۶۵ به ۱۲/۱ در سال ۱۳۸۲ رسيده است. ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ۱۳۸۳ به قيمت هاي ثابت سال ۱۳۷۶ ، ۹/۵ درصد نسبت به سال پيش كاهش يافت. اين رقم در مقايسه با هدف ۹/۱۰ درصد پيش بيني شده براي سال پاياني اجراي برنامه سوم توسعه، حاكي از عدم تحقق هدف برنامه است. سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان هاي جديد مناطق شهري (به قيمت هاي جاري) عمدتا تحت تأثير افزايش هزينه هاي ساخت و ساز، با ۹/۱۹ درصد افزايش به ۶/۷۱ هزار ميليارد ريال بالغ گرديد. كاهش شديد سرمايه گذاري در شهر تهران به ميزان ۳/۱۳ درصد عليرغم رشد نسبي آن در شهرهاي كوچك و متوسط (۶/۳۸ درصد) و شهرهاي بزرگ (۰/۲۴ درصد) در تعديل رشد رقم سرمايه گذاري مؤثر بوده است.
و نهايتا زماني كه ركود بي سابقه بازار سرمايه كشور از جمله بورس و مسكن را در خود گرفته و پولهاي سرگردان طعمه اي براي سرمايه گذاري نمي يابد، دوبي شهر جديد خود را با سرمايه ايرانيان مي سازد و اين در حالي است كه شهرهاي جديد وزارت مسكن و شهرسازي دوران احتزارخود را مي گذرانند. در حال حاضر ۱۴۰ برج مرتفع كه شالوده اصلي «ماريناي دوبي» است با سرمايه هايي كه از ايران به دوبي گسيل شده ساخته مي شود.
بديهي است حجم بالاي انگيزه سوداگرانه در كشور عامل مؤثري بر ايجاد و تسريع اين روند بوده است و اين در حالي است كه در دوره ۸۰ _ ۱۳۵۲ حدود ۳۴ درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسكن با انگيزه سرمايه اي و ۶۶ درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسكن شده است. اين نسبت كه به نسبت تقاضاي سوداگرانه اشتهار دارد در دهه ۶۰ معادل ۲۸ درصد و در دهه ۷۰ حدود ۴۲ درصد بوده است. مشخصه دهه اخير افزايش شديد انگيزه هاي سوداگرانه در بازار است و شايد به همين دليل نيز بازار مسكن در دهه اخير بيشترين رشد قيمت را تجربه كرده است. با توجه به اين كه رشد قيمتهاي زمين و مسكن طي دهه هاي گذشته در تهران همواره بالاتر از ميانگين رشد قيمتها در ساير شهرهاي بزرگ كشور بوده است مي توان نتيجه گرفت كه انگيزه هاي سوداگرانه نيز تمايل بيشتري به سرمايه گذاري در تهران داشته اند و در اين صورت مثلا در دهه ۸۰ _ ۱۳۷۰ مي توان گفت انگيزه هاي سوداگرانه در تهران از ميانگين آن در كشور قطعا بيشتر بوده است.
البته اين معادله در سال ۱۳۸۲ صدق نخواهد كرد چرا كه با محدود شدن واگذاري تراكم در شهر تهران و محدوديت ساخت و ساز ايجاد شده به طور قطع از ميل سرمايه گذاري با انگيزه هاي سوداگرانه نيز كاسته شده است. از اين رو مي توان برآورد نمود كه تا سال ۸۲ بيش از ۵/۴ تريليارد ريال سرمايه گذاري انجام شده در شهر تهران با انگيزه سوداگرانه انجام شده است.
با توجه به بررسيهاي انجام شده بديهي است، مشكلات بخش مسكن تنها از طريق نگاهي فرابخشي و كلان نگر قابل حل است و در رفع معضلات موجود تنها به كارگيري مجموعه اي از راهكارهاي زنجيره وار است كه مي تواند هدف را قابل دسترسي نمايد. با اين حال در طي اين مسير مي توان از ابزارهايي خاص بهره برد تا نيل به اهداف تعيين شده را محتمل تر و قابل دسترس تر نمايد، از اين رو مي توان به موارد زير اشاره كرد:
الف) _ تشكيل صندوقي براي هدايت سرمايه گذاري و تأمين مسكن در مناطق محروم شهر و حتي كشور: در اين روش كه پيش از اين نيز در برخي از كشورها از جمله كشورهاي آمريكاي جنوبي اعمال شده است، از مستحدثات در محله هاي اعيان نشين شهر عوارضي مخصوص دريافت مي گردد و اين مبلغ به صندوق فوق واريز مي شود، از موجودي اين صندوق مي توان براي پرداخت وام در محله هاي مورد نظر (بافتهاي فرسوده) و يا ارائه تسهيلات به گروه هاي هدف بهره برد، در عين حال همين دريافت عوارض از محله هاي شمال شهر و اعيان نشين، ساخت و سازها را از اين نقاط به سوي بافتهاي فرسوده و محله هايي كه عوارض به آنها تعلق نمي گيرد، سوق مي دهد. بديهي است كه حجم بالاي انگيزه هاي سوداگرانه در بخش مسكن به اجرايي شدن اين طرح كمك مي كند.
در صورتي كه حجم ساخت وسازها را به مانند سال هاي ۸۱ و ۸۲ در نظر بگيريم، پيش بيني مي شود با دريافت عوارضي ۱۰ درصدي، سالانه بيش از ۱۵۰ ميليارد تومان به حساب اين صندوق واريز شود، البته با كاهش ساخت و ساز در مناطق مشمول عوارض ساليانه از مبلغ واريزي كاسته مي شود كه براي اين مورد نيز راه حل هاي ويژه اي وجود دارد.
ب) _ استفاده از حساب ذخيره ارزي: با اين توجيه كه صنعت ساختمان به قول بانك جهاني «موتور محركه اقتصاد كشور است» مي توان از موجودي اين حساب جهت ايجاد رونق اقتصادي و ايجاد اشتغال در كشور استفاده نمود، ضمن اين كه احتياجي به هزينه نمودن مبلغ حساب ذخيره نيست و تنها بايد مبلغي از اين حساب را به عنوان سپرده نزد سيستم بانكي كشور قرار داد.
اگر تعداد خانه هاي مورد نياز براي افراد فاقد مسكن و مالكان خانه هاي فرسوده در سطح كشور هفت ميليون واحد در نظر گرفته شود در طول ۱۰ ساله آينده به ۱۵۰ ميليارد دلار سرمايه در بخش مسكن نياز مي باشد.
چنانچه بتوان از محل حساب ذخيره ارزي رقمي معادل پنج ميليارد دلار سپرده نزد سيستم بانكي قرار داد و چنانچه سيستم بانكي نيز حداقل به مانند شرايط كنوني صندوق پس انداز مسكن عمل نمايد، مي توان انتظار داشت، طي ۱۰ سال آينده كل مبلغ مورد نياز براي هزينه مسكن اقشار مختلف جامعه در كشور تأمين شده و در كنار آن كليه ظرفيتهاي خالي اشتغال در بخش مسكن و صنايع وابسته مرتفع شود.
پرواضح است كه مي توان بخش عظيمي از سرمايه مورد نياز در بخش مسكن را از طريق سرمايه بخش خصوصي و سرمايه گذاري خارجي در كشور تأمين نمود و مبلغ سپرده نزد سيستم بانكي را تنها براي كاهش نرخ كارمزد تسهيلات براي اقشار هدف هزينه نمود. بديهي است از اين طريق كليه اهداف مندرج در اساسنامه حساب ذخيره ارزي نيز قابل تحقق است.
ج) - منطقي نمودن سود شركتهاي ساختماني نيز از راهكارهايي است كه در جهت كاهش هزينه توليد مسكن مي تواند مورد توجه قرار گيرد .نگاهي به سودهاي كسب شده در اين شركتها (مي توان به سود خالص شركت سرمايه گذاري مسكن اشاره كرد) و سطح توقع سود ۴۰ درصدي از بخش مسكن در ميان سرمايه گذاران نشان مي دهد كه بخش بزرگي از قيمت مسكن به سود سرمايه گذاري تعلق دارد كه با كاهش اين سود قيمت مسكن در حد قابل توجهي تعديل خواهد شد.
بديهي است كه كاهش سود در بخش مسكن نبايد به گونه اي باشد كه به تهديد سرمايه منجر شود، ايجاد رقابت در ميان انبوه سازان بخش خصوصي، قيمت گذاري از طريق سيستم بانكي براي پرداخت تسهيلات و كنترل قيمت اجاره بها از جمله مواردي است كه مي تواند به كاهش سود حاصل از سرمايه گذاري در اين بخش منجر شود.
