شنبه ۸ بهمن ۱۳۸۴ - - ۳۹۰۹
نگاهي حقوقي به اجاره نشيني در ايران
شيما سلطانيان- روابط بين موجر و مستاجر كه با قرارداد عادي و يا رسمي منعقد مي شود، تابع قانون مدني و مقررات مندرج در آن و شرايط مقرر بين طرفين صورت مي گيرد كه با تمام شدن مدت اجاره بنا به درخواست موجر تخليه عين ملك توسط مستاجر لازم الاجرا خواهد بود و در غير اين صورت مالك قانوني مي تواند براي به دست آوردن حق خود از طريق دواير اجراي ثبت و يا مراجع قضايي اقدام نمايد.
اما در شرايطي كه مدت اجاره تمام شده و مستاجر قصد سكونت دوباره در محل مورد اجاره را داشته باشد، شرايطي جديد بين موجر و مستاجر ادامه اين قرارداد را امكان پذير مي كند.
در حال حاضر عمده شرايط جديدي كه بر اين گونه قراردادها حاكم مي شود شامل افزايش اجاره بها بوده كه براي مستاجران به صورت يك مشكل درآمده است. اما بايد ديد كه مستاجر در اين ميان چه حقوق قانوني پيدا كرده و يا مرجع قانوني براي رسيدگي به شكايت احتمالي وي وجود خواهد داشت و يا حتي درست مي تواند در اين قرارداد خصوصي مداخله كرده و براي افزايش اجاره بها محدوده تعيين كند.
و يا اصولاً  افزايش اجاره بها حق قانوني مالك است و يا براي او جرم تلقي شده و در مقابل آن مسئول است.
بهمن كشاورز در اين باره مي گويد: با توجه به قانون مادر يعني قانون مدني و ضوابط ناظر به روابط موجر و مستأجر آنچه كه رابطه مورد نظر را تأييد مي كند اراده طرفين است. وي مي افزايد: در آيين نامه تعديل اجاره بها مربوط به دهه۲۰ شمسي و سپس در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1339 و بالاخره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، قانونگذار به لحاظ وجود شرايط خاص مواردي را پيش بيني كرده بود كه اراده طرفين را محدود كرده و با برطرف شدن شرايط مذكور و حركت جامعه به سوي اقتصاد آزاد و مبتني بر نوسانات بازار در قانون سال 1362 و همچنين تبصره الحاقي به ماده 9 قانون مذكور مصوب سال 1365 قانونگذار در مورد محل هاي مسكوني و همچنين اماكن كسب با شرايطي به دكترين حاكميت اراده برگشت و به اين ترتيب طرفين قادر شوند ميزان اجاره بها را آنچنان كه خود مي خواهند مورد توافق قرار دهند.
اين حقوقدان اظهار مي دارد كه در مورد محل هاي استيجاري كسبي كه تا مهر ماه سال 76 به اجاره واگذار شده باشند و مشمول تبصره الحاقي به ماده 9 سابق الذكر هم نباشند، قانون سال 56 حاكم است كه به موجب آن افزايش اجاره بها از جانب موجر فقط با گذشتن سه سال از آخرين توافق يا تعديل قانوني و به شرط افزايش هزينه  زندگي با جلب نظر كارشناس ميسر است.
همچنين در سال 1376 قانون جديد موجر و مستاجر تصويب شد كه در آن كليه اماكن استيجاري اعم از كسبي و مسكوني و جزء آن مشمول قانون مذكور قرار گرفتند كه در آن روابط طرفين مشمول قانون مدني و خواست و اراده طرفين قرار گرفته است.
به اين ترتيب در حال حاضر كاهش يا افزايش اجاره بها به طور قهري و بدون دخالت طرفين ميسر نيست به اين معنا كه در پايان مدت اجاره موجر مي تواند اجاره اي را به مستاجر پيشنهاد كند و اگر مستاجر پذيرفت، مي تواند به تصرف خود ادامه داده والا موجر با توجه به قانون سال 1376 حق تخليه محل را بر حسب مورد با مراجعه به اجراي ثبت و يا دادگاه ظرف مدت يك هفته خواهد داشت.
به گفته كشاورز براي افزايش اجاره بها در محل هاي مشمول قانون سال 1376 هيچ محدوديت قانوني وجود نداشته و مستاجر مي تواند اجاره بهاي جديد را بپذيرد و در صورت عدم پذيرش، از اجاره كردن منصرف شود.
اين حقوقدان مي گويد: تجربه نشان داده كه سعي در كنترل اجباري و دولتي اجاره بها صرفاً  به كاهش عرضه و در نتيجه گرفتار شدن افراد نيازمند به محل هاي استيجاري منجر شده و حاصل ديگري نداشته است.
به عبارت ديگر اين تجربه از سال 1331 در قالب قوانين سال 1339 و سال 1356 صورت گرفته و بالاخره بعد از انقلاب به تصويب قوانين سال 1362 و 1356 و بالاخره سال 1376 منتهي شده كه بررسي هاي انجام شده نيز در اين زمان نشان مي دهد كه مسير قانونگذاري از دخالت دولت در روابط موجر و مستاجر شروع شده و رفته رفته بر عدم دخالت مطلق گرايش پيدا كرده كه حاصل آن همين قانون سال 1376 است كه به اقتضاء اقتصاد آزاد مبتني بر عرضه و تقاضا نيز جز اين نمي تواند باشد.
وي خاطر نشان مي سازد در كشورهايي كه دولت قصد كمك به اقشار كم درآمد و نيازمند مسكن را دارد، اين كار از طريق احداث اماكن مسكوني ارزان قيمت با اجاره هاي بسيار جزئي صورت گرفته و هدف دولت از واگذاري اين اماكن و اجاره آن، كمك به مردم است و تحصيل درآمد كه نمونه آن را در كشور فرانسه مي توان ديد.
البته در برخي از كشورها دولت به افرادي كه آماده ساختن خانه هايي به منظور اجاره دادن هستند، كمك هاي مالي از قبيل زمين، مصالح و وام كم بهره ارائه مي دهد. در مقابل ايشان متعهد مي شوند اين اماكن را با قيمت خاص و تحت كنترل دولت اجاره دهند. در حالي كه عين ملك متعلق به خود آنهاست و پس از سال هايي كه خيلي كوتاه نيست، قيد از ملك آنها برداشته شده و براي اجاره دادن آن با هر شرايطي آزاد مي شوند كه نمونه اين اقدام را در مناطقي از شهرهاي آمريكايي مي توان ديد؛ يعني در قسمتي از شهر ساختمان هايي وجود دارند كه با شرايط دولت اجاره داده مي شوند در حالي كه در قسمت هاي ديگر شهر، اجاره بها بر مبناي اراده آزاد طرفين تعيين مي شود.

ماراتن مهريه
سما بابايي
برابر ماده 1082 قانون مدني زوجه به مجرد عقد ،  مالك مهر  شده و در نتيجه شوهر مشمول الذمه واقع مي شود
000735.jpg
مثل يك ماراتن بايد با آن رفتار كني،  ۱۴ سكه به نيت چهارده معصوم؟ اعداد مقدس همگي مقدسند 1001 سكه به نيت 1001 نام خداوند .
 اين روزها سكه به تعداد سال هاي تولد مد شده است ، 1358 سكه ، ۱۳۶۱ سكه ،  اصلا اگر به نسبت سال هاي ميلادي سنجيده شود كه خيلي بهتر است.
درآمد همسرت ماهانه مبلغ 240 هزار تومان است؟ مهم نيست ،  مهريه را كي داده و كي گرفته ، اين طوري كلاس داره ، يادت نرفته كه مهريه دوستت 140 سكه بود و همه كلي بهش خنديدند ،  مگه چي تو از دختر عمه ات كمتره؟ اون ديپلم نگرفته 700 سكه مهرش كردند تو كه ليسانس داراي لااقل بايد دو برابرش ....
اين جملات را تاكنون چندنفر به شما توصيه كرده اند يا شما به چندنفر توصيه شان كرده ايد؟ چقدر عقيده داريد كه مهريه يك ماراتن نفسگير است ؟ براي تفاهم ،  شناخت ،  درك متقابل ،  عشق و ... هم ماراتني را تعيين كرده ايد؟
مهريه تعهد مالي ست كه شوهر به هنگام وقوع عقد ازدواج ،  پرداخت آن را به همسر خود به عهده مي گيرد و مكلف است بلافاصله پس از امضاي قراداد ازدواج هر لحظه كه زن مطالبه كند ،  آن را بپردازد ؛  اما اين مسئله كه به خاطر استحكام بنيان خانواده در نظر گرفته شده است ،  هم اكنون به عنوان يكي از مهم ترين موانع ازدواج جوانان شده و گاهي منجر به گسست خانواده ها مي شود؛  اما چرا اين سنت شرعي هم اكنون به عنوان يك معضل براي قشر عظيمي از مردم ايران در آمده است ؟
صرف نظر از آنكه در قانون مدني ايران شوهر به هنگام وقوع عقد ازدواج بايد هر چيزي را كه مالكيت داشته و قابل تملك قرار مي گيرد مانند وجه نقد ،  طلا،  زمين ، خانه ،  اتومبيل و ... را به همسر خود دهد و هر زمان كه زن اراده كرد ،  آن را به او بپردازد؛  اما بايد مهريه را هديه اي دانست كه مرد به نشانه سپاسگزاري و قدرداني از وفاداري و همراهي همسرش اهدا مي كند ،  بنابراين بايد توجه داشت كه مهم ترين فلسفه مهريه تقويت بنيان ازدواج است ،  بنابراين لازم است تا خانواده ها به فلسفه مهريه توجه كرده و به جاي آنكه آن را مانعي بر سر راه ازدواج جوانان قرار دهند، به فلسفه آن توجه بيشتري داشته باشند.
محمد صفي پور  ،  وكيل پايه يك دادگستري در اين باره چنين اظهارنظر مي كند: از آنجا كه برابر ماده 1082 قانون مدني زوجه به مجرد عقد ،  مالك مهر  شده و در نتيجه شوهر مشمول الذمه واقع مي شود ، لذا جوانان بايد به اين مسئله توجه داشته باشند كه مهريه داراي بار حقوقي بسيار سنگيني ست كه اگر در حد توان مالي شخص و صرفا به خاطر احساسات افراد باشد ،  مي تواند بار كيفري نيز به دنبال داشته باشد .
اگر مردي از پرداخت مهريه امتناع كند ،  زن مي تواند در دادگاه خانواده اقامه دعوي كرده و دستور اجرايي بگيرد ،  مرد صرف يك هفته تا 10 روز فرصت دارد نسبت به پرداخت مهريه اقدام كند و اگر باز هم امتناع شود، از اموال او كسر مي شود . وي اضافه مي كند : طي سال هاي اخير دريافت مهريه بالا به صورت يك عرف اجتماعي در آمده و بنابراين به يكي از مهم ترين مشكلات اجتماعي بدل شده است ،  بنابراين هم اكنون كاركرد اصلي خود را از دست داده و همين موضوع مي تواند در آينده مشكلات بسياري را به وجود آورد ،  به طوري كه اين سال ها يكي از مهم ترين علل طلاق، كسب مهريه هاي بالاست .
وي در پاسخ به اين سوال كه با اين اوصاف آيا بايد از نقش مهريه در شرايط كنوني اجتماعي كاست ؟ مي گويد: هرگونه دخالت و ارائه راه حلي از طرف دولت، دخالت در زندگي خصوصي مردم است ،  پس دخالت دولت نمي تواند راه حل مناسبي باشد ،  بنابراين براي كاهش كاركرد مهريه (به شكل نادرستي كه هم اكنون مطرح است)  بايد شرايط اجتماعي زنان بهبود پيدا كند ،  به طوري كه زنان در زندگي خود احساس امنيت و آرامش بيشتري كرده و علاوه بر آن به جوانان آموزش دهيم كه صرف ارتقاي مادي زندگي از جمله مهريه بالا نمي توان موفقيت يك زندگي زناشويي را تضمين كرد و در عوض مي بايست تفاهم و درك متقابل را افزايش داد .
وي متذكر شد: مهم ترين وظيفه كارشناسان اجتماعي و حقوقي اين است كه اين مسئله را متذكر شوند كه مهريه بالا به هيچ عنوان نمي تواند استحكام دروني خانواده ها را تضمين كند ،  يعني با هيچ ملاك مالي  نمي توان پيوند بين قلوب را مستحكم يا متزلزل كرد .
همانطور كه اشاره شد مهريه وجه المطالبه است و زن هر گاه كه بخواهد مي تواند آن را كسب كند ،  حتي اگر زني مهريه خود را طلب نكند، مرد وظيفه دارد كه آن را در طول زندگي زناشويي خود پرداخت كند ،  حتي پس از مرگ شوهر، زن مي تواند علاوه بر دريافت سهم الارث خود، مبلغ مهريه خود را نيز دريافت كند .
صفي پور در اين باره مي گويد: متاسفانه وجه المطالبه بودن مهريه در سال هاي اخير به شكل نادرستي مطرح شده است ،  بنابراين بسياري گمان مي برند كه مي توانند كل وجه خود را در زمان طلب كردن دريافت كنند ،  در صورتي كه قانون در اين زمينه حمايت هايي را از مردان انجام داده و آنان مي توانند به صورت اقساط ماهيانه (يك چهارم درآمد هرماه)  پرداخت كنند ،  اگر چه مرد در اين مدت با محدوديت هايي از قبيل ممنوع الخروج بودن مواجه است .
اما به راستي علت بالا بودن مهريه كه اين روزها به صورت يك عرف اجتماعي و نمادي از ميزان علاقه مرد به زني ست كه قصد ازدواج با او را دارد ، درآمده است ،  چيست ؟
فاطمه آل احمد ،  جامعه شناس ، در اين باره چنين مي گويد: در شرايطي كه  زنان گمان مي كنند تمامي حقوق اجتماعي به نفع مردان نگاشته شده است و مردان داراي حق طلاق ، مسكن ،  حضانت فرزندان و ... هستند ،  مهريه تنها حربه زنان شده است ،  اين شرايط زماني نمود بيشتري پيدا مي كند كه متوجه شويم اصولا زنان ايراني جز مخارج روزانه خود، هيچ وجهي را از شوهران خود دريافت نمي كنند و اين در حالي ست كه سرمايه شخصي خود كه عبارت است از زيبايي و جواني را در زندگي زناشويي خود از دست مي دهند ،  بنابراين طبيعي ست كه از مهريه به عنوان پشتيباني استفاده كنند كه در مواقع لزوم بيش از حد لازم متضرر نشوند .
وي مي افزايد: اگر چه برخي مردان براي فرار از اين موضوع در مواقعي كه قصد طلاق دارند، چنان عرصه را به زن تنگ مي كنند كه آنان مهريه خود را هم مي بخشند... .

آرمانشهر
ايرانشهر
جهانشهر
در شهر
زيبـاشـهر
علمي
شهر آرا
|  آرمانشهر  |  ايرانشهر  |  جهانشهر  |  در شهر  |  زيبـاشـهر  |  علمي  |  شهر آرا  |  
|   صفحه اول   |   آرشيو   |   چاپ صفحه   |