سه‌شنبه ۱۵ مرداد ۱۳۸۷ - ۰۸:۵۶

ولی‌اله صادقی*: سال‌های زیادی از پیروزی انقلاب نگذشته بود که به مرور تغییراتی در نگرش قانونگذاری در باب مسائل اقتصادی و مقوله مالکیت بروز و ظهور کرد.

تغییرات پی در پی در قوانین راجع به مالک و مستاجر نشان می‌داد که  چتر حمایت از مستأجرین به مرور کم رنگ شده است و مسئولان به‌منظور دوری از برخی افراط کاری‌ها  در جهت حمایت از سرمایه‌گذاری در امر مسکن گام بر می‌دارند.

 ولی متأسفانه این یک بعدی نگریستن به مسائل اقتصادی، بدون در نظر گرفتن اوضاع اجتماعی و شرایط زمانی، تبعات و پیامدهای سوء و ناهنجاری‌هایی را به همراه داشته که بی‌تردید بحران در مسئله مسکن  به ویژه از جنبه افزایش بی‌رویه و غیرمنطقی اجاره مسکن و مشکلات ناشی از آن‌که به‌طور غیرقابل تحملی گریبان بی‌خانمان‌ها و اجاره‌نشین‌ها را گرفته، نتیجه حتمی و بارز آن است.

اگر بدون حب و بغض و منصفانه بنگریم، نمی‌توانیم انکار کنیم که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که با هدف حمایت از حقوق مستاجرین تصویب شده بود از جمله قوانین کامل، جامع ، مانع و بسیار دقیق و در جای خود یک قانون انقلابی بود. این قانون اختیارات مطلق مالکین را در مواجهه با مستاجر که یک رابطه سلطه‌گر و سلطه‌پذیر بود متعادل کرد و اولین بار برای مستاجر حقوقی قائل شد که دیگر مالکین (موجرین) نتوانند به‌عنوان فعال مایشاء هرچه را بخواهند به مستاجر تحمیل کنند.

 براساس این قانون مستاجری که ملکی را برای سکونت یا کسب و کار اجاره می‌کرد تابع هوی وهوس و اراده مطلق مالک و یا موجر نبود. موجر فقط در چار چوب ضوابط قانونی و تحت شرایط خاصی می‌توانست با مراجعه به دادگاه و پس از اثبات تحقق شرایط پیش‌بینی شده در قانون، تخلیه عین مستاجره را درخواست کند. مواد 14 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موارد امکان درخواست فسخ اجاره یا تخلیه را بسیار دقیق تعیین کرده بود.  

ماده 15 قانون نیز علاوه بر موارد یاد شده به 3 مورد امکان درخواست تخلیه محل کسب پرداخته که بسیار حائز اهمیت است ولی ضرورتی برای ذکر آن در این بحث نیست. پس مشاهده می‌شود که قانون یاد شده با در نظر گرفتن تمام جوانب امر و رعایت اصل مالکیت و حقوق مالک و نیز اولویت بخشیدن به حق مالک در هنگام تعارض با منافع مستاجر، که مغایرتی هم با اصول شرع نداشته و فقط در چار چوب ضوابطی از باب رعایت نظامات و تحت شروطی که موجر ابتدائا به هنگام اجاره دادن، عالماً بدان تن در داده و در تنظیم عقد اجاره مختار و آزاد بوده، اختیارات مطلق مالک را در این باب که مجاز باشد هرگاه اراده کند بدون دلیل و عذری بتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد، محدود و مقید کرده، ولی از جهات دیگر با عنایت به شرایط و ضروریات اجتماعی، روابط موجر و مستاجر را نظم و نسقی بخشیده است.

ولی در سال 1362 با تصویب قانون جدیدی در‌خصوص روابط موجر و مستاجر در مورد اماکنی که برای سکونت اجاره داده می‌شود، قانون سال 1356 فسخ شد و بنا را بر حکومت ماده 494 قانون مدنی گذاشتند.

قانون جدید گرچه ترتیبات و شرایط مقرر برای تخلیه محل‌های سکونت را در هم ریخت، ولی به هر حال تابع ضوابطی بود که تا حدی جلوی سوءاستفاده‌ها و اختیارات مطلق و بدون قید و شرط موجرین را می‌گرفت؛ البته تاحدودی! از جمله اینکه برای تخلیه مورد اجاره نیاز به مراجعه به محاکم و اخذ حکم بود و با لحاظ بعضی مسائل ماده 9 این قانون در موارد عسر‌و‌حرج مستاجر به‌علت کمبود مسکن، به دادگاه اجازه داده بود که به مستاجر مهلتی برای پیداکردن محل و تخلیه بدهد.

 بنابراین این قانون ضمن رعایت جهات شرعی موضوع، با قید لزوم مراجعه به دادگاه برای اخذ حکم و لحاظ عسر‌و‌‌حرج مانع اقدام فوری و غیرمعقول علیه مستاجر بود. در قانون جدید متأسفانه هدف اول، تخلیه عین مستاجره بدون در نظر گرفتن کوچکترین حقی برای مستاجر بود! و در حالی که همانگونه که گذشت در قانون سال 1362 جوانب شرعی قضیه رعایت شده بود، معلوم نبود که علت تصویب این قانون و بر هم زدن نظم موجود چه بود!

تخلیه محل اجاره ظرف یک هفته(!) بدون لزوم رسیدگی در دادگاه و صرفا با دستور مقام قضائی(!)بدون رسیدگی ماهوی و اصدار حکم و حق اعتراض! به آسانی ممکن شد(!)
 مستاجری که در مناطق پایین‌تر از متوسط پایتخت فرضاً با اجاره ماهانه 150 هزار تومان و ودیعه یک میلیون تومان (شاید سال‌ها) بدون مسئله خاصی سکونت داشت به ناگاه با درخواست اجاره حداقل 400 – 300 هزار تومانی و مطالبه ودیعه 6 میلیونی مواجه شد! یک موج تورمی کوچک در اوایل سال 85 دیگ طمع موجرین را به پشتوانه این قانون بی رحم به جوش آورد و بی‌نظمی عجیبی حاکم شد و مسئولین دیر فهمیدند که چه می‌گذرد  و ندانستند چرا!  اجاره بها به‌طور سرسام‌آوری در کنار افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، افزایش یافت.

مالکین خانه‌های خالی دیگر به قیمت‌های متعارف و معقول راضی نبودند گنجینه طلای خود را از دست بدهند و موجرینی که قبلا خانه را به اجاره داده بودند در مقابل ارقام عجیب جدید وسوسه شدند. تهدید به تخلیه فوری و بدون دادرسی و حق اعتراض، کارگر افتاد و مستاجرین دیدند که چه آسان مامورین اجرا برای بیرون ریختن وسایل آنها می‌آیند و کوچکترین فرصتی نمی‌دهند! و بدین‌سان رشد سرسام آور و غیرقابل مهار اجاره بها آغاز شد و به تبع آن وقتی بازده ملک تا این حد بالا رفت و مالکین تضمین کافی هم برای اعمال قدرت به دست آوردند، قطعا بهای اصل ملک نیز رشد فزاینده‌تری یافت.

نگاهی به ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26 مرداد 76 می‌تواند تفاوت دیدگاه قانونگذاران را در مسئله حقوق مستاجر در قیاس با قانون سابق آشکار کند. با مداقه در قانون اخیر پی می‌بریم که از دیدگاه مسئولین حکومت، مستاجر کوچکترین حق و حقوقی ندارد و متأسفانه چون اجاره‌نشین‌ها هیچ سازمان یا صنف و انجمنی ندارند که از آنان حمایت و یا به ظلمی که بر آنان رفته اعتراض کنند، هیچ‌کس برای آنان سهمی از حقوق قائل نیست.

نتیجه آنکه چون مستاجر بی‌پناه امکان پیدا کردن محل جدید را در این فاصله کم و در پایان
یک سال (که تمام قراردادهای اجاره به برکت این قانون و هدایت بنگاه‌های مسکن فقط برای مدت یک سال تنظیم می‌شود!) ندارد و حتی به‌ فرض بعید پیدا شدن، قیمت جدید به‌مراتب سنگین‌تر است، ناچار تسلیم خواسته‌های غیرعادلانه موجر می‌شود و خود را به پرداخت مال‌الاجاره سنگینی که به‌طور حتم اغلب بیش از تمام حقوق در یافتی کارمند و  پیشه ور یا کارگر می‌شود، متعهد می‌کند و برای تامین ودیعه سنگین نیز باید اتومبیل و طلاجات همسر (البته اگر داشت) را بفروشد یا متوسل به اخذ وام از این و آن شود‌ و عواقب فرورفتن در گرداب بدهی از پیش روشن است! بدهکاری، انحراف ،فساد ، اختلافات خانوادگی و... که می‌بینیم!

امروزه مسئولین، که سرانجام گرانی را باور کردند، با تشکیل جلسات، سمینارها ، مصاحبه‌ها و وعده و وعید‌های آنچنانی درصدد برآمده‌اند تا این اژدهای رها شده را مهار کنند که قطعا با حربه واگذاری اراضی استیجاری 99 ساله(حتی هزار ساله) و طرح مسکن مهر و دیگر وعده‌ها معضل بحران مسکن به ویژه در بعد اجاره نشینی، آن هم به‌این‌زودی‌ها، در شهرها و کلانشهرها حل نمی‌شود.

دولت نهم که با شعار عدالت‌محوری و حمایت از طبقه ضعیف و به‌اصطلاح دهک‌های پایین جامعه به میدان آمده و یقینا درصدد حفظ درآمد‌های کلان مالکین خارج از انصاف و عدالت، به ضرر طبقه ضعیف جامعه نیست، باید راه حلی عملی و مطمئن را پیش گیرد و باید بداند که حل واقعی بحران مسکن تا حدود زیادی با حل مشکل مستاجرین امکان پذیر است. اگر مالک نتواند هر ساله مستاجر را تهدید به تخلیه کند و نتواند زودتر از 3 سال تخلیه ملک و ازدیاد اجاره بها را بخواهد و برای تعدیل هم نیاز به مراجعه به دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی باشد و امر تخلیه هم به دلخواه و میل نباشد و نیاز به اثبات نیاز و ضرورت در دادگاه داشته باشد، آنگاه مستاجرین همه ساله آواره بنگاه‌ها نمی‌شوند و خانه‌های خالی چون گنج پنهان غیرقابل دسترسی نخواهند بود و تابع تقاضای منطقی بازار خواهند شد. در نتیجه جلوی افزایش بی‌مهار اجاره بها گرفته می‌شود و به تبع آن رشد فزاینده مسکن متوقف می‌شود.

ممکن است گفته شود در این‌صورت انگیزه‌ها برای ساخت‌وساز کم خواهد شد که البته دولت باید به طرق دیگری با دادن وام‌های ارزان و مشوق‌ها و تمهیدات دیگر، راه‌حل این کار را هم بیابد، نه به بهای نابودی اجاره نشین‌ها! و این نیاز به یک عزم جدی دارد که از قوه قضائیه و دولت نهم و مجلس هشتم انتظار می‌رود برای نجات قشر مستضعف اجاره نشین و حل منطقی بحران مسکن و  خصوصا اجاره بها، اقدامی عاجل ، جدی و انقلابی به معنای واقعی بنمایند.

*حقوقدان

کد خبر 59865

دیدگاه خوانندگان

آخرین خبرهای بازار