در چند ماه گذشته بحث افزایش سقف وام خرید مسکن بارها و بارها تکرار شده و نظرات گوناگونی درباره تأثیر آن بر بازار مسکن ابراز شد.برخی کارشناسان هم معتقدند که سهم افزایش این وام در مقایسه با رشد قیمت مسکن متناسب نیست و تأثیری بر قدرت خرید متقاضیان مسکن ندارد، اما مسلماً، بازار مسکن به عنوان یکی از مهمترین اجزای اقتصاد کشور از این گونه سیاست‌های اقتصاد تأثیر می‌پذیرد.بنابر این توجه به عوامل تشکیل‌دهنده این بازار برای تصمیم‌گیری‌های اقتصادی می‌تواند بخش مهمی از فعالیت‌ها و تولیدات اقتصادی را از برنامه‌ای منسجم و هماهنگ برخوردار کند و از اتلاف منابع جامعه جلوگیری نماید.
استان تهران به خاطر داشتن جاذبه‌های متعدد در سالهای گذشته با سیل مهاجرت از شهرستان‌ها و روستاهایی مواجه شده است که بخش‌های خدمات شهری و امکانات زندگی را در این ابرشهر در تنگنا قرار داده است.
یکی از مشکلاتی که شهروندان تهرانی هر ساله با آن دست به گریبان هستند، مشکل تهیه مسکن و سنگینی اجاره‌بها در نقاط مختلف شهر است.
تمرکز امکانات،سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مختلف و افزایش روزافزون جمعیت در کلان‌شهر تهران باعث شده است که این شهر رتبه اول را در میان شهرهای کشور در رابطه با شهروندان بدون منزل مسکونی شخصی کسب کند.بر اساس این گزارش، جمعیت حدود 12 میلیون نفری استان تهران در دو میلیون و 297 هزار و 783 واحد مسکونی ساکن هستند.شهر تهران 79/60 درصد جمعیت استان را در خود جای داده و استان تهران 61/18 درصد جمعیت کشور را داراست.
بنابراین آمار، استان تهران به ویژه شهر تهران از مهمترین نقاطی محسوب می‌شود که ضرورت دارد برای حل مشکل مسکن استیجاری شهروندان و همچنین کنترل نرخ اجاره، برنامه‌های جدی‌تری را در آن دنبال کرد.بالا بودن قیمت مسکن، افزایش بی‌رویه و غیرمنطقی قیمت‌های مسکن و عدم توانایی اقشار جامعه در تأمین این نیاز اساسی، موجب شده تا از ابتدای سال موضع‌گیری‌هایی از جانب محافل کارشناس و مسئولان دولتی انجام شود که قابل تأمل می‌باشد.کارشناسان همواره بر این باورند که نظارت بر قیمت و نرخ اجاره‌بها تا حدودی غیرممکن است و تولید انبوه مسکن و مسکن استیجاری و بالا بودن عرضه مسکن و کاهش تقاضا در نهایت راهکار مناسبی برای کنترل لجام گیسخته نرخ اجاره‌بها است.با گذر از کنار دفاتر معاملات ملکی می‌توان در سیما و چشمان متقاضیان مسکن استیجاری به راحتی نگرانی و اضطراب را خواند، فشارهای روحی، مشغله فکری و در نهایت خانه به دوشی هر ساله خانواده‌ها، از پیامدهای اجاره‌نشینی در تهران است.
فریدون ابراهیمی، یک بنگاه‌دار تهرانی در رابطه با چگونگی تعیین میزان اجاره‌بها گفت: میزان اجاره‌بها بر اساس قیمت ملک تعیین می‌شود، یعنی حدود یک چهارم قیمت ملک و این میزان به نوسازی یا قدیمی‌ساز بودن ملک نیز بستگی دارد.
وی نرخ بالای مالیات‌های دولتی را در کنار تورم، علت اصلی افزایش اجاره‌بها دانست و در عین حال گفت: در حال حاضر که نرخ تورم کاهش یافته، میزان اجاره‌بها به تبعیت از آن کاهش نداشته است و علت این است که چون در چند سال گذشته نرخ تورم سیر صعودی داشته، صاحبان املاک عادت به بالا بردن قیمت داشتند و هم‌اکنون کسی حاضر نیست که قیمت را پایین بیاورد.یک «اجاره‌نشین نیمه خوش‌نشین» هم که جزو دارندگان درآمد ثابت است گفت: اجاره بها را «روزگار» تعیین می‌کند، یعنی وقتی نرخ تورم ثابت نیست نمی‌توان انتظار مشخص بودن میزان اجاره‌بها را طی یک دوره طولانی داشت.
رکود مسکن
رکود بخش مسکن در کشور، از تهران و از رکود معاملات مسکن در سال 1381 شروع شد. این رکود به طور عمده در اثر افزایش شدید قیمت‌ها در سال 1380 و در ادامه آن در سال 1381 روی داد که بر اثر آن تقاضای مصرفی برای مسکن به علت کاهش توان مالی خانوارها کاهش یافت. در سال 1381 تعداد معاملات مسکن در تهران24 درصد کمتر از سال 1380 بود.در همین دوره، یعنی سال 1380 و نیمه اول سال 1381، به علت افزایش قیمت‌ها، تولید مسکن در تهران افزایش یافت. سال 1381 یعنی دوران اوج ساخت و ساز مسکن در تهران برای ساخت 168 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد.
اما همراه با رکود معاملات مسکن در نیمه اول سال 1381 و سپس با توقف فروش تراکم در تهران در نیمه دوم سال، تولید مسکن در تهران با میزان 21 درصد در سال 1381 نسبت به سال 1380 کاهش یافت. با این حال در سال 1381 برای ساخت 132 هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد که نسبت به سالهای قبل از سال 1380، رشد قابل ملاحظه‌ای داشت. در سال 1382، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره در تهران نزدیک به 70 هزار واحد مسکونی رسید. سال 1382 سال برگشت تدریجی به وضعیت تولید مسکن برای شهر تهران بوده و آمارهای مقدماتی نشان می‌دهند که تولید مسکن در تهران به روند بلندمدت خود نزدیک می‌شود.در سال 1381 رکود تولید مسکن در تهران با افزایش تولید در سایر شهرهای کشور همراه بود به گونه‌ای که در این سال تولید مسکن در تمامی مناطق شهری کشور حدود 21 درصد رشد داشت. اما در سال 1382، با استمرار کاهش تولید مسکن در تهران و اشباع بازار مسکن در شهرهای بزرگ تولید کل مناطق شهری حدود 4 درصد کاهش یافت.این کاهش تولید مسکن در کشور، در نیمه اول سال 82 به 11 درصد رسید. با افزایش رشد تولید در تهران در نیمه دوم سال 83، پیش‌بینی می‌شد که ساخت و ساز مسکن در نقاط شهری کشور در کل آن سال کاهش شدیدی نداشته و در حد روند بلندمدت 83- 1378 تثبیت شود اما...
پاسخگو شوند
استاد دانشگاه شهید بهشتی نیز در همین باره به خبرنگار ما گفت: با محتاطانه‌ترین پیش‌بینی‌ها تا سال 1400 به طور متوسط سالانه بیش از 800 هزار واحد مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای خانواده‌های جدید نیاز است. دکتر محمدیان افزود: تعداد واحدهای مسکونی مذکور در عین حال باید پاسخگوی خانه‌های مستهلک شده و کمبودها باشد.
وی خاطرنشان ساخت: احداث سالانه بیش از 800 هزار واحد مسکونی در مقایسه با ساخت سالانه 460 هزار واحد مسکونی در سالهای گذشته اختلاف قابل توجهی را نشان می‌دهد که برای تحقق آن باید تدابیر لازم اتخاذ شود.محمدیان اضافه کرد: سیاست‌ها و تدابیر مالیاتی اتخاذ شده در گذشته به گونه‌ای تنظیم شده بود که انبوه‌سازان به دلیل انبوه‌سازی و حرفه‌ای سازی جریمه می‌شدند.این کارشناس افزود: راهکاری که دولت بتواند به تولید انبوه دست یابد این است که شرکت‌های انبوه‌ساز را از نظر بنیه مالی تقویت کند تا این شرکت‌ها با امکانات کافی قادر باشند انبوه‌سازی مسکن را به طور منظم در مناطق مختلف با کنترل وزارت مسکن و شهرسازی انجام دهند.
وی همچنین سوءاستفاده بنگاهداران از تقاضای بالای بازار و عرضه کم را عامل مؤثر در وضعیت بهای مسکن و اجاره‌بها در شهر تهران دانست.
این کارشناس علت تأثیر مالیات بر اجاره‌بها را، غیررقابتی بودن بازار مسکن دانست و گفت: عرضه کم مسکن استیجاری در کنار نبودن بازار رقابتی سبب شده تا مالیات‌ها از طرف عرضه‌کنندگان بر متقاضیان مسکن تحمیل شود.
در کل به عقیده کارشناسان مسکن، راهکارهایی وجود دارد که قیمت مسکن در تهران را می‌تواند در حد قابل توجهی کاهش دهد. سیستم بانکی، وزارت مسکن، مجلس، شورای شهر، شهرداری و شورای عالی شهرسازی باید وارد این عرصه شوند و با ایجاد وحدت رویه و تمرکز مدیریت شهری و تصویب قوانین مناسب و کارآمد راهکارهای علمی و کارشناسانه را جهت رفع معضل مذکور به کار گیرند.
