به گزارش همشهریآنلاین به نقل از ایرنا، گردشگری شمال کشور و به خصوص استان مازندران این سالها در کنار تمام معضلات؛ از کمبود زیرساختها گرفته تا نبود برنامهریزی مناسب برای ظرفیتهایی چون گردشگری دریایی، با معضلی جدیتری مواجه است که ظاهرا چارهای برای آن وجود ندارد. این معضل همان روند رو به رشد و افزایش سکونت دائمی غیربومیان در مازندران با خرید ملک و مسکن است، سکونتی که بعضا میلیاردها تومان برای غیربومیانی که روزی مسافر استان بودند آب میخورد تا شهروندی دائمی مازندران را به دست بیاورند.
امروزه ما در مازندران شاهد ویلاها و خانههای چند میلیاردی یا چند صد میلیون تومانی هستیم که شاید سالانه حدود ۱۰ روز هم میزبان صاحبان خود نباشند اما روزبهروز در حال افزایش هستند. حتی در برخی شهرهای مازندران به خصوص در بخشهای ساحلی ساختوسازها صرفا برای رفع نیاز غیربومیان انجام میشود و نوع ساخت، امکانات و قیمتگذاری نیز برپایه مشتریان غیربومی تنظیم و مهیا میشود.
البته این مساله به شهرهای مازندران ختم نمیشود و اکنون بسیاری از روستاهای استان نیز محل سکونت غیربومیانی شده است که روزگاری به عنوان مسافر و گردشگر در آن قدم میزدند. حتی بافت جمعیتی بخشی از روستاهای استان نیز تغییر یافته است و تعدادی از آنها هم با مدیریت غیربومی اداره میشوند. از این دست روستاها در مناطق مرکزی و غربی استان فراوان هستند.
بر اساس آمارهای رسمی بیش از یکصد هزار دستگاه ویلا و خانه اجارهای در استان مازندران وجود دارد. اگر به آمار غیر رسمی رجوع کنیم این تعداد چند برابر خواهد شد. البته اکتفا به آمار ویلاها خطای محاسباتی است زیرا در سالهای اخیر بسیاری از غیربومیان از سکونت در ویلاها به سمت آپارتماننشینی در مازندران مهاجرت کردند. آمارهای رسمی نشان میدهد حدود یکصد هزار آپارتماننشین غیربومی در مازندران سکونت دارند که خانه دوم و تفریحی آنان محسوب میشود.
اما پرسشی که همواره بیجواب مانده این است که چرا گردشگران و مسافران که به مازندران سفر میکنند سعی در خرید منزل مسکونی، ویلا، آپارتمان یا هر چیز دیگری دارند تا جزو باشندگان استان محسوب شوند؟ آیا واقعا خرید یک واحد مسکونی که این روزها در شمال کشور چند میلیارد یا حداقل چند صد میلیون تومان است برای یک مسافر غیربومی که شاید ۱۰روز تا حداکثر یک ماه در سال به مازندران سفر میکند توجیهپذیر است؟ و مهمتر از همه اینکه سکونت دائمی غیربومیانی که روزی مسافر و گردشگر مازندران بودند با خرید واحدهای مسکونی جنبه اقتصادی دارد یا جنبه راحتی و آرامش؟
سالهاست که مدیران مختلف بدون پاسخ به این سئوالات و ارائه راهکارهای عملی مردم را نسبت به جلوگیری از فروش زمین و خانه به غیربومیان نصیحت میکنند و راهکار این مشکل را فرهنگی میدانند در حالی که تنها با راهکار فرهنگی این موضوع حل نشده است بلکه در چند سال اخیر به شدت سکونت غیربومیان از طریق خرید ملک و مسکن در حال افزایش است.
معضل یا فرصت
پیش از هر چیزی باید ابتدا مشخص شود که آیا حضور غیربومیان در استان مازندران یک فرصت است یا تهدید؟
معاون گردشگری ادارهکل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی مازندران سکونت غیربومیان را یک تهدید قطعی توصیف کرد و گفت: فرصت دانستن سکونت غیربومیان و گردشگران در مازندران نه تنها به نوعی انحراف است، بلکه آسیب جدی به آینده اقتصادی و فرهنگی استان وارد خواهد کرد.
مهران حسنی آسیب به اقتصاد گردشگری مازندران را یک بخش از تهدید سکونت دائمی غیر بومیان توصیف کرد و افزود : تغییرات و آسیب فرهنگی از دیگر پیامدهایی است که از مدتها پیش شروع و اکنون به شدت در حال گسترش است.
وی گفت: سکونت غیربومیان در مازندران بسیار سریعتر از مدیریت و برنامهریزی استان پیش میرود. افزایش قیمت مسکن، تغییر جمعیتی و بافت روستاها و شهرهای تازه تاسیس و همچنین تغییرات فرهنگی گسترده از مدتها پیش آغاز شده است.
معاون گردشگری مازندران افزود: حتی اکنون بازار مسکن در برخی مناطق و حتی ییلاقات استان را غیربومیان ساکن تعیین میکنند و ممکن است در سالهای آینده حتی مردم مازندران به دلیل نرخهای نجومی مسکن نتوانند برای جوانان خود مسکن تهیه کنند.
وی ادامه داد: از دیگر پیامدهای سکونت دائمی در مازندران را میتوان در توجیهناپذیر بودن سرمایهگذاری در بخش اقامتگاهی دانست که سرمایهگذاران این بخش را نیز برای جذب سود بیشتر به سمت ساختوساز مسکن سوق میدهد. علاوه بر این سرمایهگذاری دولت را نیز در تهیه و تدارک زیرساختهای گردشگری غیرکاربردی و توجیهناپذیر میکند.
حسنی تاکید کرد: این پیامدها نشان میدهد که نه تنها نباید سکونت غیربومیان در مازندران را به فال نیک گرفت، بلکه باید به چشم تهدید بالقوهای که اکنون بالفعل شده است، دید.
وی توضیح داد: از دست رفتن ظرفیتهای بکر کشاورزی و باغداری و احتمال تغییرات آب و هوایی از طریق فروش زمینهای بالادست و ییلاقی و انجام ساخت و ساز در آنها از دیگر پیامدهای سکونت دائمی در مازندران است. ضعف اقتصادی بومیان ساکن مناطق خوش آب و هوای کوهستانی و دامنههای استان مانند روستاهای جنگلی و ساحلی سبب میشود تا آنها در مقابل پول غیربومیان وسوسه شوند و زمینهایشان را بفروشند. بسیاری از مردم مناطق روستایی با نگاه به مسافران و گردشگران با زندگی تجملی در صدد دستیابی به نوع زندگی آنان هستند که به دلیل عدم برخوداری از منابع مالی، فروش زمین را تنها راه چاره خود میدانند.
حسنی گفت: از طرف دیگر، عدم مدیریت بر فروش زمین و مسکن همانند آنچه در کشورهای توسعه یافته چندین دهه اجرا میشود، راه را برای بورسبازی و دلالبازی بازار مسکن مازندران فراهم میکند و در آشفتهبازار قیمتها تنها کسانی خریدار هستند که از بیشتری میزان منابع مالی و پولی برخوردار باشند که یعنی همان غیربومیان.
راحتی یا سرمایهگذاری؟
همانطور که در بالا مطرح شد، پیش از ارائه راهکاری برای مقابله با تهدید سکونت دائمی غیربومیان در مازندران ابتدا باید دانست که این نوع سکونتها ناشی از نیاز آنها برای راحتی و آسایش است یا اینکه جنبه اقتصادی و سرمایهگذاری دارد.
استاد اقتصاد دانشگاه در این باره گفت: حضور و سکونت غیربومیان در مازندران چندوجهی است و نباید فقط در یک متغییر و عامل خاص و محدود به آن نگاه کرد زیرا برای درک درست این پدیده باید نگاهی چندوجهی داشت.
سید حسین حسینی افزود: البته اعداد و ارقام نشان میدهد برای غیربومیانی که ساکن میشوند و اینجا زندگی میکنند و نه بساز و بفروشهای غیربومی)، اقامت در مازندران بیشتر جنبه راحتی و آرامش دارد تا سرمایهگذاری، زیرا قیمت واحدهای مسکونی و هزینهای که غیربومیان برای سکونت در مازندران پرداخت میکنند نیز در بهترین شرایط اقتصادی توجیهپذیر نیست.
وی گفت: برای مثال برخی میلیاردها تومان برای خرید یک واحد مسکونی یا ویلا در شمال و مازندران هزینه میکنند در حالی که ارزش افزوده این میزان سرمایه در بازار غیرمسکن و حتی بورس چندین برابر است. پس باید صادقانه گفت که شرایط گردشگرپذیری در مازندران بر اساس الگوی رفاهی گردشگران تعریف نشده است. در نظر بگیرید حتی اگر یک مسافر برای یک ماه در سال در گرانترین هتل مازندران سکونت کند شاید به اندازه سود بانکی یک ماهه پولی که برای خرید خانه در مازندران هزینه میکند نیز نباشد.
این استاد اقتصاد افزود: زیرساختهای اقامتی و گردشگری مازندران بر اساس نیاز گردشگران تهیه نشده است. در دنیایی که گردشگری بر تنوع امکانات، کیفیت خدمات و انعطافپذیری بر اساس نیاز گردشگر در حال توسعه است، زیرساختهای گردشگری در مازندران و کشور از الگویی کهنه، ثابت و همچنین غیرکاربردی برای نیاز مخاطب پیروی میکند و تقریبا گردشگرگریز است تا گردشگرپذیر.
حسینی که خود نیز یک فعال اقتصادی است، گفت: اغلب اسکان غیربومیان در شمال کشور در شهرهای ساحلی است که نشاندهنده این است که سرمایهگذاری و توجیه اقتصادی در اولویت قرار ندارد، از طرفی هم اغلب این افراد در شهرهای ساحلی اقدام به خرید خانه دوم میکنند. البته توجیه اقتصادی در کنار هدف راحتی برای مسافران بیتاثیر نبوده زیرا بازار مسکن و ملک در مازندران از الگوی غیرمنطقی و افراطی روبهرشد پیروی میکند که تقریبا برای دارندگان سرمایه وسوسهانگیز است.
چرا مازندران؟
حتی با فرض اینکه توجیه اقتصادی یکی از مهمترین عوامل اصلی سکونت غیر بومیان در مازندران باشد، اما چرا چنین پدیدهای مثلا در استان گلستان، گیلان یا حتی مناطق آزاد مانند کیش اتفاق نمیافتد؟
استاد اقتصاد دانشگاه مازندران در پاسخ به این پرسش گفت: مازندران را نباید با هیچکدام از استانهای دیگر حتی پایتخت کشور مقایسه کرد زیرا در ایران، مازندران به نوعی استانی لوکس با مطلوبیت امکانات رفاهی برای زندگی و تفریح محسوب میشود.
حسینی افزود: مازندران رفاه، آرامش، توجیه اقتصادی، امنیت و خدمات مطلوب را در یک بسته کامل دارد، چنین ظرفیتی در هیچ استانی حتی تهران نیز دیده نمیشود.
مدیریت به جای نصیحتگرایی
این استاد دانشگاه به راه برونرفت از بحران سکونت غیربومیان اشاره کرد و گفت: نخستین قدم باید ساماندهی و مدیریت بازار مسکن باشد. مالیات سنگین و تصاعدی برای املاک با قیمت بالا، عوارض سنگین برای سکونت غیربومیان، و همچنین توجیهناپذیر کردن سکونت از مهمترین راهحلهایی است که در کشورهای دیگر نیز نتیجهبخش بود.
حسینی افزود: همچینن ارتقای سطح کیفیت و خدمات گردشگری و به طوری که حتی مسافر رغبت نکند به سمت خرید ویلا و مسکن برود از دیگر راهکار است.
استاد اقتصاد دانشگاه مازندران هشدار داد: این بحران که در آینده نهچنداندور گریبان مردم و مدیران استان را خواهد گرفت باید به شکل عملی حل شود و روشهای فرهنگی و نصیحتی دیگر کارایی خود را از دست دادهاند. برای جلوگیری از سکونت روبهرشد غیربومیان در مازندران نیاز به کشف و آزمون و خطای راهکارهای جادویی نیست، زیرا الگوبرداری از کشورهای موفق مانند ترکیه کاملا در دسترس و کاربردی است.
بیمدیریتی بازار مسکن
یک کارشناس اقتصادی و فعال بازار مسکن هم در مورد توجیه اقتصادی خرید مسکن توسط غیربومیان، گفت: بازار مسکن و املاک در مازندران با توجه به ظرفیتهای طبیعی و زیباییهای توریستی استان کاملا نابسامان است.
جواد جمالی افزود: قیمتگذاریهای عجیب و غریب ناشی از همین نابسامانی است که متاسفانه تقریبا در حال خارج کردن بومیان از چرخه مسکن است و در نهایت بازار مسکن را آرام آرام غیربومیان کنترل میکنند.
وی گفت: خرید مسکن در مازندران به دلیل همین نابسامانی و هرج و مرج برای دارندگان صاحب سرمایه توجیه اقتصادی دارد و سود فزایندهای به همراه دارد. وقتی قیمت ملک و مسکن در مازندران روزانه روند افزایشی دارد، حتما برای کسی با داشتن منابع مالی توجیه اقتصادی دارد که در این بخش سرمایهگذاری کند و از طرف دیگر خانه دومی هم داشته باشد.
به گفته او، در شرایط کنونی که بازارهای غیرمسکن از بیثباتی رنج میبرند، مسکن آن هم در استان مازندران کاملا برای شخص توجیهپذیر و به عبارتی یک تیر و چند نشان است.
این فعال بازار مسکن به افزایش قیمت در این بازار اشاره کرد و گفت: تا زمانی که مشتریان خوبی مانند غیربومیانِ دستبهنقد وجود دارند، افزایش لحظهای قیمت نباید دور از انتظار باشد.
این کارشناس اقتصادی بار دیگر با تاکید بر ضعف گردشگری مازندران گفت: نبود هتلهای مناسب، خدمات مدرن و متنوع و همچنین آرامش ذهنی در بخش اقامتگاهی و تفریحی یکی از مهمترین مسائلی است که میتوان مقصر سکونت غیربومیان دانست.
مقصر کیست؟
بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که سه عامل اصلی ریشه شیوع سکونت غیربومیان در مازندران است. به اعتقاد آنها ضعف زیرساختهای گردشگری، مشکلات اقتصادی مردم مناطق خوش آب و هوای مازندران و همچنین بیمدیریتی بازار مسکن عمده عواملی است که خرید حداقل یک خانه یا زمین در مازندران را برای غیربومیان توجیهپذیر میکند.
البته در زمینه گردشگری باید این نقد را پذیرفت زیرا در حال حاضر سهم مازندران از اقامتگاههای گردشگری حدود ۶۰ هتل تنها با هفت هزار تخت است که از این تعداد نیز بیشترین آن هتلهای تک یا ۲ ستاره هستند. این آمار برای استانی که سالانه میزبان بیش از ۳۰ میلیون نفر گردشگر است، جز تعجب هر کارشناس نتیجهای دیگر ندارد.
بر اساس آمار سال ۹۷، جزیره کیش با مساحت ۹۱ کیلومتر مربع و جمعیتی حدود ۴۰ هزار نفر، بیش از ۵۰ هتل فعال با ۱۲ هزار و ۴۸۶ تخت و ۴ هزار و ۵۱۹ اتاق و بیش از ۳۰ هتل در حال ساخت دارد. این درحالی است که استان مازندران با مساحتی ۲۶۴ برابری نسبت به جزیره کیش (۲۳ هزار کیلومتر مربع) و با میزبانی سالانه حدود ۲۰ میلیون مسافر فقط حدود ۶۰ هتل با ظرفیت حدود هفت هزار نفر دارد که اکثر آن هم هتلهای کوچک هستند.
نظر شما