البته با وجود کاهش قیمت در بازار مسکن وضعیت اجاره‌بها تغییری نکرده و همچنان با افزایش روبه رو است.
- روند کاهشی قیمت مسکن
مهم‌ترین ویژگی این روزهای بازار مسکن، تردید فروشندگان و کاهش توان مالی متقاضیان است. با این‌که حضور خانه‌اولی‌ها و کسانی که قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود را داشتند از اواخر سال گذشته در بازار مسکن پررنگ شده بود، آمار گویای آن است که در اوایل سال جاری به علت عقب‌نشینی مالکان و نبود نقدینگی کافی در دست خریداران، معاملات تا ۳۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل کاهش یافته است.
تحقیقات میدانی از بازار مسکن نیز نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف اصفهان در اوایل امسال رشد و در چند هفته اخیر کاهش داشته است و این عقب‌گرد قیمتی بیشتر در مناطق گران‌قیمت اصفهان که در یک‌سال اخیر صدرنشین تورم ملکی بوده‌اند، رخ‌داده است. فروشنده‌های آپارتمان در این محله‌ها قیمت پیشنهادی خود را ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش داده‌اند و البته با این‌حال عده‌ای از فعالان بازار مسکن از کاهش بیشتر قیمت در معاملات نیز خبر می‌دهند.
کاهش نرخ مسکن، خبری است که پیش از این نیز توسط رئیس اتحادیه املاک اصفهان اعلام شده بود با این توجیه که افزایش نرخ، سقفی دارد و سرانجام مالکان مجبور به کاهش قیمت‌ها خواهند شد. «رسول جهانگیری» اکنون نیز با تأکید بر کاهش بیشتر نرخ‌ها در ماه‌های آینده بیان می‌کند: افزایش بیش از اندازه و غیرمنطقی نرخ مسکن در چند ماه گذشته به دلیل هیجانات بازار بوده است، ضمن آن‌که افزایش قیمت طلا و ارز بر ایجاد حباب در قیمت‌های مسکن مؤثر بوده‌اند.
- شرط تداوم ریزش قیمت‌ها
به گفته این مسئول در صورت ثبات بازار سکه و ارز در ۲ماه آینده شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود. البته برای مشاهده تأثیر کاهش نرخ طلا و دلار بر بازار مسکن نیازمند گذر زمان هستیم چون بازار مسکن مانند طلا و سکه با تغییر نرخ روزانه روبه‌رو نیست. همان‌طور که سال گذشته نیز با افزایش قیمت سکه و ارز بعد ار ۲ تا ۳ ماه شاهد رشد قیمت مسکن بودیم.
وی تصریح می‌کند: لازم است به این موضوع نیز توجه داشته باشیم که خانه‌های خالی در اصفهان متناسب با تقاضای مردم نیست. خانه‌های خالی اکثراً خانه‌هایی است که سلیقه‌سازی شده و به‌صورت کلی با تقاضای جامعه هماهنگ نیست. در دوره رونق بیش از حد بازار مسکن و جذابیت بالای ساخت‌وساز، مردم در هر حرفه‌ای که بودند پول خود را وارد بازار مسکن کردند و خانه‌ها را بر اساس سلیقه خود ساختند. این خانه‌ها، خانه‌هایی لوکس است و به همین دلیل مطابق با نیاز فعلی جامعه نیست و اکنون مردم به خانه‌هایی با سبکی دیگر نیازمند هستند که در اصفهان با کمبود آنها مواجه هستیم. بنابراین بهتر است به طرف ساخت‌وسازهایی برویم که متناسب با نیاز و سلیقه امروز هستند.
- بررسی علل کاهش نرخ مسکن
بررسی‌ها درباره منشأ کاهش قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن، علل متفاوتی را نشان می‌دهد. تأثیر روانی کاهش قیمت ارز طی هفته‌های اخیر از جمله پارامترهایی است که منجر به افت قیمت در بازار مسکن شده است. از طرفی برخی آگهی‌ها به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زد که طی دستوراتی، در برهه‌ای از زمان قیمت‌ها از آگهی‌ها برداشته شد و این خود به ثبات نرخ‌ها کمک کرد. به گفته فعالان بازار مسکن در چند ماه اخیر هرچند قیمت‌ها پایین نیامد اما بالا هم نرفت. از طرفی دیگر بررسی‌های میدانی نشان می‌داد که در زمان شدت یافتن رشد نرخ‌ها خرید و فروشی انجام نمی‌شد و مالکان سرانجام ناچار به کاهش هرچند نامحسوس قیمت‌ها شدند.
واقعیت آن است که هم‌اکنون این موضوع که قیمت مسکن به سقف رسیده است در میان فعالان و متقاضیان بازار مسکن جا افتاده؛ به این معنا که در شرایط فعلی انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت‌ها در کوتاه‌مدت و حتی میان‌مدت وجود ندارد. اثر روانی تهدیدهای مالیاتی نیز خود مسکنی برای التهاب بازار مسکن بود، هرچند تاکنون برنامه مالیاتی مشخصی به اجرا در نیامده است اما همین تهدیدهای مالیاتی که اخیراً مطرح‌شده به‌عنوان یکی دیگر از عوامل مؤثر در کاهش نرخ‌ها در بازار مسکن قابل بررسی است.
- حرکت به سمت توازن نسبی
«رسول رضایی» که از کارشناسان بازار مسکن است در این‌باره بیان می‌کند: درحالی‌که نوسانات نرخ ارز، طلا و سکه از ابتدای سال جاری تاکنون در مقایسه با یک سال گذشته به میزان قابل‌توجهی کاهش‌یافته، این روند بر نرخ‌های اعلامی فروش واحدهای مسکونی نیز تأثیر گذاشته است. وی می‌افزاید: با این اوصاف بود که به تدریج، بازار معاملات مسکن از اقتدار فروشندگان برای افزایش نرخ‌های اعلامی به سمت توازن نسبی در تعیین قیمت‌های پیشنهادی حرکت کرد. در واقع در حالی که فروشندگان مسکن دست‌کم طی یک‌سال و نیم گذشته از قدرت زیادی برای تعیین نرخ فروش مسکن و تغییر لحظه‌ای و روزانه قیمت‌ها در برخی مقاطع زمانی برخوردار شده بودند، هم‌اکنون و تحت تأثیر عواملی چون سقوط نرخ ارز و طلا، انفجار قیمتی در بازار مسکن و رکود، مصمم شدن به دریافت مالیات از خانه‌های خالی و... این قدرت به میزان زیادی کاهش یافته است.
این کارشناس خاطرنشان می‌کند: با وجود کاهش قیمت‌های پیشنهادی در هفته‌های گذشته همچنان خریدار چندانی برای واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن وجود ندارد و تعداد معاملات خرید مسکن به‌ویژه در مناطق لوکس به میزان قابل‌توجهی افت کرده است. واضح است ایجاد چنین شرایطی به دلیل انتظار خریداران برای کاهش بیشتر قیمت‌ها است؛ متقاضیان انتظار دارند در ماه‌های پیش رو تحت تأثیر عوامل اعلام‌شده باز هم سطح قیمت‌های پیشنهادی و قطعی کاهش یابد، به‌خصوص آن‌که هم‌اکنون تعداد بیشتری از مالکان واحدهای مسکونی به‌خصوص مالکان واحدهای نوساز به دلیل آغاز موج کاهشی قیمت واحدهای مسکونی تبدیل به فروشنده شده‌اند، چراکه این تصور هم‌اکنون در بازار مسکن ایجاد شده است که قیمت‌ها می‌تواند بازهم شکسته شود و البته دور از انتظار هم نیست.
- افت ۶۰ درصدی معاملات مسکن
بنا به گفته «مصطفی قلی‌خسروی»، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، کاهش ۶۰ درصدی معاملات این پیام واضح را به طرف عرضه‌کننده می‌دهد که باید قیمت‌های پیشنهادی را پایین بیاورد و در ماه‌های آینده این اتفاق می‌افتد. وی یادآور می‌شود: شرایط فعلی بازار مسکن بسیار مشابه سال ۱۳۹۱ است که قیمت خانه به دنبال جهش قیمت ارز، ۳ برابر شد. در آن فضا عده‌ای نیز روی توهمات قیمتی مانور دادند ولی نهایتاً با توجه به افت معاملات، به ثبات قیمت رسیدیم. در حال حاضر نیز این‌گونه است و معتقدم نرخ‌هایی که بالا می‌رود توهمی بیش نیست؛ زیرا مردم توان خرید ندارند و معاملات حدود ۶۰ درصد نسبت به پارسال افت کرده است. شاید مالکان از قیمت اسمی خانه خود خوشحال باشند ولی اصل قضیه رقمی است که در معامله ثبت می‌شود، نه آنچه از سوی مالک اعلام می‌شود.
- تب اجاره‌ها فروکش نکرد
افزایش نرخ رهن و اجاره، قدرت خرید مسکن برای بیشتر مردم را کاهش داده و خرید خانه برای افرادی که درآمد آنها با شرایط اقتصادی کنونی سازگار نیست، به رویا شبیه شده است. هرچند بنا به گفته فعالان بازار مسکن، قیمت خرید و فروش تا حدودی با کاهش روبه‌رو شده است اما شواهد نشان می‌دهد نرخ رهن و اجاره همچنان افسار گسیخته و نابسامان است؛ مشکلی که همواره مستاجران را نگران و دچار تشویش خاطر کرده و هیچ مرجعی برای رسیدگی به آن وجود ندارد. دبیر انجمن انبوه سازان مسکن استان در مورد بازار خرید و فروش، رهن و اجاره مسکن می‌گوید: در سال‌های گذشته به دلیل رکود بازار مسکن، مردم تصمیمی برای خرید خانه نگرفته و مجبور به اجاره‌نشینی هستند که این افزایش تقاضا موجب رشد اجاره‌بها نیز شده است.
به‌ویژه در این ماه‌های پایانی تابستان که فصل جابه‌جایی است و معمولا نرخ اجاره هم با افزایش روبه‌رو می‌شود. «احمد تولا» درباره این‌که اجاره‌بها به نسبت درآمد مردم بسیار بالاست و این شرایط را برای خانه‌دار شدن آنها مشکل می‌کند، می‌افزاید: مردم همچنان در انتظار کاهش قیمت هستند و اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دهند. وی درباره این‌که با وجود اشتغال‌زایی فراوان بخش مسکن هنوز مسئولان برای رونق آن چاره‌ای نیندیشیده‌اند، اضافه می‌کند: قدرت خرید مردم بسیار پایین است و تعادلی بین دستمزد آنها و قیمت واحدهای مسکونی وجود ندارد و از سوی دیگر به‌دلیل مشکلات موجود، سرمایه‌گذاران به بخش مسکن وارد نمی‌شوند. واضح است با وجود کمبود مسکن، نرخ خرید و اجاره صعودی می‌شود.
این شرایط درحالی رو به رشد است که به گفته مسئولان تقاضا برای مسکن استیجاری در اصفهان به نسبت سال‌های گذشته تغییر چندانی نکرده، اما رشد حباب‌گونه اجاره‌بها اسباب نارضایتی اجاره‌نشین‌ها را فراهم آورده است. شهروندان امیدوار هستند با اجرای سیاست‌های صحیح در زمینه مسکن و تغییر و تحولاتی که به بهبود اوضاع منجر خواهد شد، رونق بازار مسکن از یک سو و ایجاد شرایط مناسب برای خرید مسکن و اجاره آن برای جوانان توسط دولتمردان فراهم شود.
نظر شما