چهارشنبه 4 مهر 1397 | به روز شده: 9 دقیقه قبل

HAMSHAHRIONLINE

The online version of the Iranian daily Hamshahri
ISSN 1735-6393
پنجشنبه 11 مرداد 1397 - 09:04:50 | کد مطلب: 412443 چاپ
چرا مسئله مسکن حل نمی‌شود؟

در آرزوی سقف

اقتصاد > مسکن - شاهین امین:
مسکن مسئله- بخوانید معضل- اصلی و همیشگی طبقه ضعیف و متوسط بوده و ظاهرا برحسب تجربه سنوات گذشته تا آینده خیلی بعید حل آن هم بعید خواهد بود.

هنوز یکی از مهم‌‎ترین فرازها و آمال‌های شهروند ایرانی «خانه‌دار»‌شدن است، هنوز یکی از مهم‎‌ترین سؤال‌های یک پدر از خواستگار احتمالی دخترش وضعیت خانه اوست، هنوز یکی از آرزوهای هر پدر و مادری برای فرزند دلبندشان تهیه خانه‌ای هرچند کوچک برای او در دوران جوانی است تا آن جوان با خیال آسوده‌تر آینده‌اش را بسازد، هنوز آرزوی بسیاری از کارگران، کارمندان، فروشندگان خرد و...

برای ارتقای طبقه اجتماعی تهیه خانه است و هنوز و هنوز و هنوز کرورکرور مردم ایران در فکر یک سقف هستند؛ یک سقف مناسب با امکانات و اندازه‌ مکفی. اما چرا مسئله یا معضل مسکن در 60 سال گذشته هرگز حل نشده یا در مسیری آرام و با ثبات قرار نگرفته‌است؟

چرا هیچ‌یک از طرح‌های اجرا شده یا بر کاغذمانده از خانه‌های سازمانی تا تعاونی‌های مسکن، از انبوه‌سازی تا شخصی‌سازی، از مسکن مهر تا مسکن اجتماعی نتوانسته‌اند بازار و مسئله مسکن را سامان دهند؟ آیا تهیه مسکن مناسب برای طبقات ضعیف و متوسط جامعه، فقط مشکل منحصر به‌فرد جامعه ایرانی بوده و هیچ مشابه جهانی نداشته؟

آیا کشورهای دیگر این مسئله را سامان نداده‌اند؟ اگر آنها موفق بوده‎اند، امکان نداشت ما هم از تجربیات‌‌شان استفاده کنیم و بعد نسخه مناسب خود را بیابیم، یا همچنان اصرار داریم با اتلاف منابع که دیگر بی‌پایان هم نیستند، انواع چرخ را دوباره اختراع کنیم تا شاید یکی از آنها به کارمان بیاید و به راه‌حل بی‌بدیل کاملا اینجایی برسیم؟ آیا بالاخره تهیه یک مسکن مناسب از امری سخت و صعب به امکانی محتمل و قابل دسترس تبدیل خواهد شد؟

خرید خانه در همه جای جهان دشوار است؟ یک جست‌وجوی ساده مشخص می‎کند که امکانات تهیه مسکن در بسیاری از کشورهای جهان، متنوع، متفاوت و قابل حصول است؛ در اروپای غربی، آمریکای شمالی و استرالیا وام‌های کم بهره و با بازپرداخت طولانی‌مدت تا 80درصد هزینه خانه را پوشش می‌دهند و اساسا سیاست‌‌های بانکی و مالی بر ترغیب شهروندان بر استفاده از وام‌های مختلف استوار است.

در هند، ترکیه و ژاپن لیزینگ و وام‌‌های بانکی با شرایط متفاوت برای اقشار مختلف با درآمدهای متفاوت به کمک متقاضیان مسکن آمده‌است، در اروپای شرقی هنوز مسکن دولتی سرپناه جمع کثیری است و... اما در کشور خودمان به‌دلیل رشد 40 تا 60درصدی قیمت خانه در سال 97 که تابعی از شرایط اقتصادی حاکم است، حتی بالاترین وام بانکی که 160میلیون تومان به یک خانه‌اولی هم حداکثر می‌تواند یک‌سوم هزینه خرید یک آپارتمان در منطقه متوسط شهرهای بزرگ را پوشش دهد.

البته این میزان در سال‌های 86 تا 92 و قبل از افزایش 7برابری وام مسکن فقط 7درصد قیمت خانه بود. شاید بتوان گفت تنها در سال‌های 77 تا 84 بود که اختصاص وام مسکن 5میلیون تومانی با سپرده‌گذاری 6‌ماهه با توجه به ثبات قیمت‎ها و رونق بازار توانست بخش قابل توجهی از هزینه‌‌های مسکن برای اقشار کم‌درآمد و میانی جامعه را پوشش دهد.

در زمینه اجاره‌بها نسبت به درآمد سرانه هم ما وضع خوبی نداریم و بنا به تحلیل آمارهای 2017 ایران احتمالا بالاترین نرخ اجاره نسبت به درآمد خانوار را دارد. هر خانوار ایرانی در کلانشهرها 70درصد درآمد خود را صرف مسکن می‌کند. هزینه تأمین خوراکی‌ها، آشامیدنی و دخانیات هر خانوار ایرانی در سال95 طبق آمارهای رسمی، ماهی 760هزار تومان بوده است اما در همین سال که هنوز رشد سرسام‎آور قیمت‌ها آغاز نشده بود،

هزینه تأمین مسکن برای هر خانوار یک میلیون و 161هزار تومان بوده است. درحالی‌که سال‌هاست در این زمینه هم کشورهای مختلف دنیا طرح‌‌های اجاره دولتی مسکن را اجرا می‌کنند و قشرهای مختلفی از جامعه از آن برخوردار می‎شوند. این نوع اجاره‌‎ها، تملک‌های نامحدود زمانی را برای مستأجرها با یک روند رشد قیمت مشخص فراهم می‌کنند.

در هیچ کشور جهان به ضرس قاطع به اندازه کلانشهرهای ایران ساخت‌وساز خرد و کلان در حال انجام نیست. هر مسافر و بیننده‌ای- مجازی یا واقعی- اگر در استانبول، پاریس، لندن، دورتموند، آنکارا، کوالالامپور، سیدنی، توکیو و.... بگردد شاید یک یا دو خانه در حال ساخت در محله‌های قدیمی و اصلی ببیند.

اما در کلانشهرهای ایران- وبه‌خصوص در تهران- در هر محله همیشه خانه‌های متعدد یا برجی بلند و مجتمعی بزرگ در حال ساخت است به‌نحوی که برخی محله‌های تهران در 35سال گذشته دوبار به‌طور کامل نوسازی شده‌اند. سیدمحمد بهشتی سال‌‌ها پیش در خبرگزاری میراث فرهنگی با انتقاد از این حجم ساخت‌وساز در کشور به جمع توضیح می‌داد:

«یک معمار فرانسوی در طول عمر حرفه‌ای‌اش باید خیلی خوش‌شانس باشد که 4یا 5 خانه را از ابتدا تا انتها طراحی کرده و بسازد اما بسازبفروش‌های وطنی یک سال در میان خانه‌ای را می‌ترکانند و چند طبقه جدید را هوا می‌کنند که معلوم هم نیست خیلی بهتر از قبلی‌ها باشد».

عمر مفید خانه در کشورهای پیشرفته بین 80تا 100سال است- در انگلستان و روسیه به 200سال هم می‌رسد- در ایران خانه‌های بالای 25سال کلنگی محاسبه می‌شود. آیا دومینو ساخت و تخریب در بازه زمانی کمتر از 30سال به‌دلیل سودجویی و سوداگری منفعت‌طلبان نیست؟ آیا این حجم از ساخت‌وساز غیرضرور اتلاف منابع نیست؟

آیا یکی از مهم‌ترین دلایل گرانی مسکن، ساخت خانه‌‌های با کیفیت نامناسب و بعد تخریب آنها در کمتر از 3دهه نمی‎تواند باشد؟ آیا امکان ندارد بازسازی و بهسازی مانند اغلب کشورهای جهان جایگزین این حجم از تخریب شود؟ چرا درحالی‌که اجازه تخریب در کشورهای گوناگون بسیار دشوار به‌دست می‌آید،

در ایران مجوز تخریب به‌سادگی برای خانه‌هایی که می‌توانند تا 2 یا 3 دهه دیگر سرپا باشند تنها با استناد به درخواست مالک صادر می‌شود؟ چرا وام‌های مسکن فقط به خانه‌های تا 20سال سن تعلق می‌گیرد؟ آیا امکان ندارد منابع این ساخت و سازهای بی‌پایان و بی‌هویت را به مناطق نیازمند، کمتر برخوردار یا صنایع دیگر هدایت کرد؟ و بالاخره اینکه چه زمان احاطه سوداگران مسکن بر روند تولید، توزیع و بازار مسکن از بین خواهد رفت یا محدود خواهد شد؟

قیمت خانه در ایران بالاست. کارشناسان دلایل متعددی برای این گرانی عنوان می‌کنند. گرانی زمین، کیفیت پایین ساخت و مصالح مصرفی، توجه‌نکردن به نیازهای واقعی شهروندان و بازار، سیکل تکراری ساخت و تخریب در بازه زمانی کوتاه، سوداگری و واسطه‌‌گری چندباره دربازار مسکن، تورم بالا و همیشگی و... اما این موانع و عوامل چه وقت مرتفع می‌شود؟ شهروندان همچنان منتظرند و راهی جز امید به آینده ندارند؛ امید به سقفی مناسب برای آرامش.